Er festetomten en del av en landbrukseiendom?

Kjepper i hjulene for muligheten til innløsning

Er du eier av bebyggelse til bolig eller fritidsformål som står på festetomt, har du som den store hovedregel rett til å kjøpe tomten når det har gått 30 år av festetiden, og deretter hvert 2 år for bolig og hvert 10 år for hytte, og ved utløp av kontrakten. Det finnes imidlertid tre unntak fra denne retten, hvor det mest sentrale er det såkalte «landbruksunntaket», som kun gjelder ved feste til fritidsformål. Er du grunneier, gir dette unntaket deg en mulighet til å stanse innløsningen, noe som andre grunneiere ikke er forunt. Dette betyr også at du som grunneier kan kreve en høyere innløsningssum enn den som er foreskrevet i loven. Når du kan nekte innløsning, kan du gå fra det mer til det mindre, nemlig godta innløsning, men til en høyere pris.

Er du fester, kan dette altså medføre at du ikke får innløse, eller at grunneier krever full markedsverdi eller mer, for å godta innløsning. Bruken av unntaket får med andre ord store økonomiske konsekvenser for dem det gjelder. Denne artikkelen tar for seg festernes posisjoner i slike saker. Hva gjør du om grunneier nekter å innløse og viser til at han driver landbruk? Nedenfor skal vi forklare regelverket nærmere, og se på hvilke råd vi har til festere som ønsker innløsning av en festetomt under «landbrukseiendom».

Landbruksunntaket

Landbruksunntaket finner man i tomtefesteloven (tfl.) § 34 tredje ledd. Unntaket gjelder der hvor festetomt til fritidsformål er en del av en (i) «landbrukseiendom» og (ii) når «inntektene fra festearealet som hører til bruket, tilsier at innløsning ikke skal finne sted». For det tilfelle at bortfester påberoper seg landbruksunntaket, skal han tilby deg som fester forlengelse av festekontrakten. Dette vil ikke hjelpe en fester som for eksempel har en evigvarende kontrakt, da han vil være like langt. Selv om det som regel er «billigere» å feste enn å innløse tomten, er det ofte slik at festere ved et generasjonsskifte eller ved for eksempel store utbedringer på hytta, ønsker å eie tomten. Noen festere synes det er ubehagelig med de stadige endringene som har vært i tomtefesteloven og ønsker å eliminere lovgivningsrisikoen ved å eie tomten i stedet for å feste.

Vi har i flere artikler tidligere påpekt hvordan lovgiver har ønsket å beskytte fester der hvor han fester til sin bolig eller hytte. Lovgiver har ved landbruksunntaket forsøkt å sikre landbrukseiendommene, der hvor festeinntektene styrker næringsgrunnlaget til landbrukseiendommen. Bakgrunnen for dette er bl.a. for å sikre inntekter i mindre tettsteder, slik at kommunene ikke opplever fraflytting. Holder man dette opp mot de boligsosiale hensynene som lovgiver har sørget for at er sterkt tilstedeværende i tomtefesteloven, er «landbruksunntaket» ment som en snever unntaksregel. Det er videre bortfester som må dokumentere at kravene til dette er oppfylt. Men hva er egentlig kravene?

Det grunnleggende kravet etter tomtefesteloven er at det må dreie seg om landbrukseiendom i aktiv drift. Dette elementære grunnvilkåret hoppes det ofte bukk over, i det man ofte ser seg blind på tilleggsvilkårene som vi finner i forskriften fra 2001. Denne forskriften oppdateres/endres med jevne mellomrom.

Forskriften

I tillegg til kravene om at eiendommen må være en «landbrukseiendom» etter tomtefestelovens forstand, er det gitt en del krav i forskrift 570/2001 § 4. Her finner man tre øvrige vilkår til lovens grunnvilkår. Grunnvilkåret i tomtefesteloven og tilleggsvilkårene i forskriften er det man kaller «kumulative», noe som vil si at alle må være oppfylt for at grunneier skal vinne frem med påberopelse av landbruksunntaket. Det stilles krav til (i) eiendommen må ha et totalareal på over 100 dekar medregnet festetomtene, eller ha fulldyrka jord mer enn 20 dekar, (ii) inntektene fra festetomtene etter regulering på innløsningstiden må utgjøre til sammen mer enn et årlig minstebeløp, som i 2016 var på kr 15 000,-, og (iii) inntektene fra festetomtene etter reguleringen i punkt (ii) må utgjøre mer enn 5 % eller mer i det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet ved drift av eiendommen som jord-, skog – eller hagebruk de tre tidligere regnskapsårene.

Vilkårene i forskriften er konkrete og derfor lette å dokumentere. Det er ikke plass for skjønnsmessige vurderinger, enten er eiendommen 100 dekar, eller så er den det ikke. Ofte ser vi at bortfester lett kan dokumentere disse kravene, men «glemmer» at eiendommen faktisk må være en «landbrukseiendom i aktiv drift». Hverken loven eller forskriften er utstyrt med noen legaldefinisjon, ei heller vurderingsmomenter til bruk i en skjønnsmessig helhetsvurdering. Man skulle da tro at vi hadde en hel del rettspraksis på området. Men slik er det ikke, og i alle fall ikke dersom man sammenligner med andre områder tilhørende tomtefesteinstituttet. Det er oss bekjent ikke behandlet saker i Høyesterett om landbruksunntaket, og det er kun fem-seks nyere dommer vedrørende dette fra de seneste årene. Hva som er bakgrunnen for dette vet vi ikke, men det er vår erfaring at festere som regel gir opp innløsningen når de blir møtt med landbruksunntaket. Jussen er for komplisert, og kostnadene for høye til å kjøre saker for retten.

Vi vil nedenfor se nærmere på grunnvilkåret for landbruksunntaket; «aktiv drift». Dette gjør vi med utgangspunkt i tre relativt nye dommer fra Borgarting lagmannsrett. Avslutningsvis gir vi noen tips til hva fester kan foreta seg i situasjoner hvor grunneier nekter innløsning med begrunnelse i landbruksunntaket.

En landbrukseiendom i «Aktiv drift»

Selve «startgropen» for å påberope seg landbruksunntaket, er at det må dreie seg om «landbrukseiendom i aktiv drift» Det er ingen vits i å undersøke hvorvidt forskriftens krav er oppfylt om man ikke først har en gyldig plattform. Mange, også jurister og advokater gjør det motsatt, nemlig tyr til forskriften først. Men hva ligger det i begrepet «landbrukseiendom»?

I en dom fra Borgarting lagmannsrett fra 2009, LB-2009-27423, påberopte grunneier seg landbruksunntaket som svar på festerne sitt krav om innløsning. For å finne ut hva som ligger i «landbrukseiendom» mente retten at man måtte foreta en naturlig språklig forståelse av ordlyden og formålet med bestemmelsen. Lagmannsretten konkluderte videre med at driften må være av en viss grad og art, og i «aktiv drift». I helhetsvurderingen av om eiendommen er en landbrukseiendom, skal man blant annet se hen til om det utøves landbruksrealtert virksomhet, hva den kaster av seg og fremtidig inntektspotensial.

Man må altså se på omfanget av driften. Er den så omfattende at man kan karakterisere den som en landbrukseiendom? I saken ovenfor la lagmannsretten vekt på at eiendommen hadde et beskjedent inntektspotensial som landbrukseiendom, fordi det hadde vært minimal aktivitet knyttet til skogbruket på eiendommen. Videre at innmarken ikke åpnet for alternativ utnyttelse av eiendommen. De la vekt på at eiendommen ikke hadde fast bosetting og mente at dette heller ikke var særlig sannsynlig å få til i fremtiden.

I enda en dom fra Borgarting, denne gangen fra 2016, LB-2016-14708, behandlet retten en sak som gjelder en eiendom på ca. 277 da, hvor dyrket mark var på 10,5 daa og restarealet stort sett furuskog og med ca. 70 hyttefester. I vurderingen av om eiendommen var en landbrukseiendom, sier lagmannsretten også i denne saken at man må se på inntektspotensialet. Dersom denne er beskjedent er det et moment i at eiendommen ikke er en landbrukseiendom i tomtefestelovens forstand.

I saken hadde ikke skogen blitt skjøttet som en skogbrukseiendom de siste årene og lagmannsretten mente skogen ikke var regningsvarende. Lagmannsretten så på den faktiske utøvelsen av landbruksrealtert virksomhet.  Inntektsgrunnlaget ble av retten vurdert til i beste fall 17 000- 20 000 kroner per år og var derfor for beskjedent til at eiendommen kunne være en landbrukseiendom. Dermed falt eiendommen utenfor formålet med landbruksunntaket.

I en tredje sak for Borgarting lagmannsrett, fra 2020, LB-2020-146239 behandlet retten spørsmålet om en eiendom på 905 dekar hvor 450 dekar var produktivt skogareal og 16 dekar slåtteng, var å regne som en landbrukseiendom. Lagmannsretten konkluderte med at eiendommen i sin helhet må fremstå som en landbrukseiendom, og at den aktuelle virksomheten på eiendommen var for beskjeden til å anse eiendommen som en landbrukseiendom i «aktiv drift». Dette betyr at den som påberoper seg landbruksunntaket ikke kan ha en vilkårlig landbrukseiendom, for så å bruke den på andre tomter. Festetomten må være direkte skilt ut fra landbrukseiendommen. I saken var det videre moderat skogbruk med negativt driftsresultat og lavt inntektspotensial, samt at innmarken ikke kunne brukes regningsverdig til utleie. Grunneier hadde heller ikke bebodd eiendommen. Lagmannsretten kom så frem til at landbruksunntaket ikke kunne påberopes.

Det man kan trekke ut av disse sakene er at både momenter knyttet til grunneier selv og momenter knyttet til hovedeiendommen vil være sentralt i vurderingen. Grunneier må ikke ha andre hovedinntektskilder på en slik måte at landbruksvirksomheten fremstår som en hobby eller en forsvinnende liten del av det grunneier livnærer seg på. Videre må tomten være egnet til å brukes til landbruk uten at innsatsen for å få noe ut av jorden er uproporsjonal med inntektene man får.

Hva gjør du som fester dersom landbruksunntaket påberopes?

Som beskrevet innledningsvis, er det vår erfaring at flere grunneiere som påberoper seg landbruksunntaket, gjør dette som et halmstrå for å få opp innløsningssummen. Flere grunneiere synes det er for ille at store attraktive tomter i strandsonen skal innløses til 25 ganger festeavgiften, en avgift som aldri har vært regulert i takt med tomteverdien. Dette kan man være enig i, men ettersom loven er slik den er, er det ikke hjemmel for å benytte landbruksunntaket på denne måten.

Dersom du ønsker å innløse, men får nei av grunneier med begrunnelse knyttet til landbruksunntaket, er det vårt råd at du ber om at følgende ting dokumenteres:

Grunnkravet om aktiv gårdsdrift:

• Bostedsadressen til grunneier, bor han på landbrukseiendommen?
• Dokumentasjon på utdannelse og virke, for eksempel vitnemål og ligningstall de siste 10 årene. Driver han annen virksomhet enn landbruk?
• Utskrift av grunnboken, er festetomten direkte skilt ut fra landbrukstomten?
• Selvangivelse

 

Tilleggskravene:

• Dokumentasjon på alle leieinntekter tilknyttet eiendommen, salgsinntekter mm.
• Dokumentasjon på at det drives jord og skogdrift på hovedbølet som festetomtene er utledet fra
• Eiendommens totalareal og/eller fulldyrka jord
• Inntektene fra festetomtene etter regulering på innløsningstiden
• Inntektene på festeinntektene må utgjøre mer enn 5 % eller mer i det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet ved drift av eiendommen som jord-, skog – eller hagebruk de tre tidligere regnskapsårene.