Evigvarende avtaler, ny strid mot de europeiske menneskerettighetene?

Tidsbegrensede eller tidsubegrensede festekontrakter

At tomtefesteinstituttet sørger for å holde advokater og domstoler i arbeid, er en kjensgjerning. Alle mulige sider ved instituttet synes å skape problematikk i alt fra inngåelse, tolkning, til regulering av festeavgiften, innløsning og avvikling. Imidlertid er det en problemstilling som er en gjenganger for domstolen, og det er festekontrakters varighet. Bakgrunnen for dette er at tomtefesteloven (tfl.) § 37 gir grunneier muligheten til å velge mellom 25 ganger festeavgiften og 40 prosent av tomteverdien dersom festekontrakten er tidsbegrenset. Ved tidsubegrensede festekontrakter, såkalte «evigvarende kontrakter», er det kun mulig å kreve 25 ganger festeavgiften.

Saken

Agder lagmannsrett avsa den 25. januar d.å. dom i sak angående tolkning av en kontrakt fra 1874. Saken gjaldt spørsmålet om kontrakten var en eiendomsoverdragelse med grunnbyrde (i realiteten et salg, men med en forpliktelse til å yte noe for eksempel penger, eller for eksempel matvarer, ved eller annet), eller en festekontrakt. Dersom kontrakten var en festekontrakt, ble spørsmålet videre om festeavtalen var tidsbegrenset eller tidsubegrenset. Spørsmålet var viktig å få avklart, fordi fester hadde krevd innløsning, og innløsningssummen ville altså bero på typen festekontrakt.

Fester gikk til søksmål mot grunneier og hevdet at han egentlig var eier av tomten og at kontrakten i realiteten var et salg med grunnbyrde. Subsidiert ble det anført at dersom det var en festekontrakt, så var den tidsubegrenset. Grunneier på sin side benektet at tomten var solgt og mente for øvrig at det kunne dreie seg om en langvarig kontrakt, men dog en tidsbegrenset avtale.

Den konkrete avtalen i saken hadde ingen eksplisitt tidsangivelse, men var for øvrig grundig for den tiden den ble til i. I tiden før 1940, var det ikke uvanlig at festekontrakter kunne være muntlige, eller meget sparsommelige hva gjaldt regulering av de fleste sider ved festeforholdet. Avtalene kunne for eksempel bare bestå av partenes navn, eiendommens matrikkel og deretter kun en angivelse av tomtens koordinater.

Den aktuelle kontrakten i saken hadde overskriften «fæstebrev», og det var «fæster» som skulle yte noe. Han skulle betale en «årlig avgift», og «besørge tomten vedlikeholdt og inngjerdet». Videre heftet det en sikkerhet i bygget og tomten for årlig avgift, og at disse kan bli tvangssolgt dersom fester ikke betaler festeavgiften. Avtalen sa ingenting om varighet eller en eventuell oppsigelse. Det sistnevnte er relativt uvanlig i bolig- og fritidskontrakter, foruten ved et eventuelt kontraktsbrudd.

Etter også å ha sett på den juridiske og faktiske konteksten som kontrakten ble inngått i, konkluderer lagmannsretten med at dette var en festekontrakt og ikke et salg. Det var på tiden for kontraktsinngåelsen ulovlig å selge kirkelig eiendom, og en grunnbyrde forutsatte at prosten og prestegårdsstyret hadde brutt loven.

Lagmannsretten måtte subsidiært ta stilling til om festekontrakten var tidsbegrenset eller evigvarende.

Spørsmålet retten måtte stille seg var igjen hvordan man skulle tolke festekontrakten, når den ikke selv inneholdt en tidsangivelse. Grunneier anførte blant annet at det var ulovlig å feste bort til evigvarende tid fordi det fikk samme betydning som salg. Retten foretok altså to uavhengige tolkningsprosesser med de samme tolkningsmomentene, og ikke en samlet.

Uten tidsangivelse

Rettspraksis og teori har gjennom tiden ikke vært helt enige med hverandre om hvordan man skal forstå festekontrakter som ikke selv har en tidsangivelse. I juridisk teori, (særlig Lid), har man ansett det som en sedvane at slike kontrakter gjaldt så lenge bygget stod med normalt vedlikehold. De var altså tidsbegrenset. I rettspraksis har man imidlertid sett at de lavere domstoler har vært tilbøyelige til å mene at festekontrakter uten tidsangivelse er evigvarende.

Agder lagmannsrett følger i denne saken opp denne praksisen i nevnte sak på s. 18, (sitat): «Lagmannsretten har likevel lagt til grunn som et alminnelig utgangspunkt at når avtalen er taus på dette punkt, trekker det i retning av at den er uten tidsbegrensning slik ankemotparten har gjort gjeldende i sin subsidiære påstand.».

Retten kom altså i saken til at kontrakten var evigvarende fordi den ikke hadde noen tidsangivelse. Dette på tross av at en rekke skriftlige bevis av den faktiske og juridiske konteksten, trakk i retning av at kirken og etter hvert fondet heller ønsket å inngå langvarige kontrakter enn salg fordi man da hadde en teoretisk mulighet i fremtiden til å få tomten tilbake (se s. 11 i dommen). Om festekontrakten var evigvarende ville ikke fondet ha noen mulighet til å få tomten tilbake.

Hva nå?

Etter denne dommen i lagmannsretten må man si at rettstilstanden er avklart inntil noe annet blir fastsatt av Høyesterett. Dette kan for eksempel tenkes dersom Norge igjen skulle tape en festesak i Den Europeiske Menneskerettighets Domstolen (EMD) i Strasbourg.

Saken fra Agder lagmannsrett ble ikke anket. Vi mener at rettens tolkning og konklusjon i saken ikke er helt uproblematisk i forhold til Norges folkerettslige forpliktelser rundt eiendomsvernet. Dette særlig fordi tfl. § 37 og grunneiers rett til valg av innløsningssum er en av få eierbeføyelser grunneier har igjen etter alle endringene i tomtefesteloven. Bakgrunnen for bestemmelsen var blant annet et ønske om å hjelpe grunneier i de gamle festekontraktene til å oppnå en innløsningssum som hadde en viss sammenheng med tomteverdien. I den kjente Lindheim-saken fra 2012 der Norge ble dømt for brudd på De Europeiske Menneskerettighetene (EMK) P1-1, var en av kjerneargumentene til EMD, at festeavgiften ikke hadde noen relasjon til tomteverdien. Dersom grunneier også mister retten til valg av innløsningssum, kan det være tungen på vektskålen for å konstatere et ytterligere brudd på retten til eiendom og til full erstatning ved ekspropriasjon som jo innløsning er.

Når de gamle festekontraktene ofte var så sparsomme med eksplisitte reguleringsbestemmelser og tidsangivelse, vil vi muligens etter denne dommen stå igjen med en uthulet bestemmelse hvor grunneier bare har en teoretisk valgrett. Noe som igjen kan være problematisk for blant annet Norges folkerettslige forpliktelser etter EMK P1-1. I april 2020 slapp EMD inn enda en tomtefestesak mot Norge til behandling, den såkalte Øvre Ullern 2-saken som ble behandlet i Høyesterett i mai 2019. Saken var ferdig prosedert sommeren 2021 og dom fra Strasbourg er ventet i disse dager. Dersom Norge på nytt blir dømt, kan det hende at lagmannsrettens utgangspunkt i denne saken ikke lengre kan opprettholdes.

Avslutningsvis må det nevnes at det også blir spennende å se om avgjørelsen får betydning utenfor tomtefesteinstituttet for andre kontraktsrettsområder med langvarige avtaler om totale bruksrettigheter, som for eksempel husleieretten som har sentrale likhetstrekk med tomtefeste.