Kan festekontrakten din være utløpt slik at du faktisk må rive hytta?

Må hytta rives?

Tidligere i sommer skrev vi om når en fester burde se nærmere på innholdet i festekontrakten i forhold til muligheten til å få innløse festetomten, og i hvilke tilfeller grunneier kan påberope seg landbruksunntaket. I denne tredje og siste artikkelen i denne serien, vil vi se nærmere på tilfelle hvor festekontrakten har løpt ut og fester faktisk kan risikere at grunneier vil ha tilbake festetomten.  Fester må dermed ikke bare forlate hytta, men også bruke betydelige ressurser på å rydde tomten, inkludert rivning av bygninger og sikring av tomten. Sommeren er en tid for hytteliv og mange bruker tid og penger på å oppgradere hytta.  Vi har derfor i denne omgang begrenset oss til omtale av feste av hyttetomter. Festeavtaler til boligformål blir ikke omtalt nærmere i denne artikkelen.

Forlengelsesretten

De som har fulgt med på tomtefesteintituttet de siste årene, har sannsynligvis fått med seg at det har vært en rekke rettsaker knyttet til forlengelsesretten som lovgiver i 2004 vedtok gjeldende for bolig og fritidsfeste. I kjølvannet av dette, har det nok dannet seg en gjengs oppfatning om at festekontrakter til bolig og fritidsformål ikke kan løpe ut, og at den eneste ubehagelige overraskelsen en fester kan få er en til dels betydelig økning av festeavgiften, en eller annen gang ved et engangsløft. Som for øvrig er begrenset av et såkalt “tak”.

Tomtefesteloven (tfl.) gjelder for alle festekontrakter, også de som er inngått lenge før loven tok til å gjelde. Hovedregelen er at nye festekontrakter ikke kan inngås for en begrenset periode og gamle festekontrakter som løper ut, forlenges automatisk etter reglene i tfl. § 33.

Vernet av hytte og boligfeste er svært sterkt, og Norge har som kjent blitt dømt for å ha gått for langt i å verne festerne på grunneiers bekostning. Men i enkelte tilfeller faller fester med gamle festekontrakter utenfor dette sterke vernet, og må faktisk flytte eller rive huset. Her slår altså grunneiers rettigheter gjennom.

Dette gjelder i situasjoner hvor festekontrakten løp ut før 1996-lovens ikrafttredelse, men hvor partene har fortsatt festeforholdet uten å formalisere dette. Når vi velger å behandle dette her som et eget tema, er det fordi vi faktisk kommer borti flere slike saker hvert år, så det er ikke like sjeldent som man kanskje kunne tro.

For både grunneier og fester vil dette få stor betydning. Grunneier som trodde tomten var «tapt», slik at all verdistigningen på tomten ville tilfalle fester, får nå tomten vederlagsfritt tilbake og kan utvikle den slik han selv vil. Fester står kanskje i fare for å miste familiehytta som nok betyr mye både økonomisk og emosjonelt.   Både det å måtte rive hytta og deretter rydde den, innebærer allerede store økonomiske tap for fester. Det er derfor vår vurdering at man må forsøke å hindre ytterligere økonomiske tap i slike saker. Både når man skal selge et hus på festet tomt, ønsker å slippe til en ny generasjon for eksempel med forskudd på arv, ved oppussing eller annen oppgradering ved tilbygg osv., må fester finlese kontraktens bestemmelser når det gjelder varighet og forlengelse.  På denne måten kan han unngå tap, og man kan kanskje få til en avtale med grunneier om fortsatt feste eller kjøp av tomten.

Tomtefesteinstituttets historie

For å forstå hvordan man som fester i dag kan havne i en situasjon hvor man får beskjed om å rydde tomten, inkludert å rive hytta, så må man kjenne litt til tomtefesteinstituttets historie. Forut for 1975 hadde vi ingen tomtefestelovgivning i Norge og det skjedde også at festekontrakter ofte kunne være muntlige eller kortere enn 50 år.

De fleste festekontrakter som har havnet i rettsapparatet etter innføringen av tfl. § 33, er kontrakter inngått fra rundt 1940 til 1975. I denne perioden hadde vi en kraftig økning av antall festekontrakter til bolig og fritidshus bl.a. som resultat av tomtemangel og gjenoppbygging etter den 2. verdenskrig. Det var også slik at tomtens verdi var lav relativt sett til materialene husene var bygget av, og man var derfor opptatt av at det ikke bare var en plikt å rydde tomten ved utløp med også en rettighet fester hadde. Dette var ofte ikke et problem, fordi man som regel hadde laftede hus ol., som var som byggesett og gjorde det enkelt å ta ned og sette det opp på en annen tomt når festetiden var ute.

Før lovgivningen kom i 1975 var det typiske at man hadde en tinglyst skriftlig festekontrakt som løp ut etter 20-40 år, og så tok man seg ikke bryet med å lage en ny ved utløp. Det var slett ikke uvanlig at partene lot være å gjøre noe i forbindelse med utløp av festekontrakten, og at fester bare fortsatte å leie så lenge det var greit for grunneier.

Dersom partene i en festekontrakt til for eksempel næring er passive ved utløp, så sier i dag tlf. § 10 at kontrakten løper på 2 års oppsigelsestid. Denne gjaldt tidligere også for bolig- og hytteformål, men ble endret med tfl. § 33 sitt inntog i loven. (Når det gjelder en mulig analogisk anvendelse av § 10 på boligformål, så behandles dette av Høyesterett i Rt.2010 s. 836).

Skal du som fester til fritidsformål her vinne frem, er du enten nødt til å vinne på anførsler om passivitet fra grunneier, hevd for fester i aktsom god tro eller kunne bevise at partene etter utløp av den første skriftlige kontrakten inngikk en ny muntlig kontrakt om forlengelse som varer inn i den “nye” lovens regime.

Alt som her er beskrevet ovenfor, har imidlertid vist seg å være svært vanskelig å vinne frem med. Når selv en grunneier som Rælingen kommune, i saken vi skal se på nedenfor, vant frem med å få avviklet festeforholdet på tross av å være en offentlig instans som i alle år fikk innbetalt festeavgiften, skjønner man at det skal mye til å vinne frem med passivitetsinnsigelser overfor en privat grunneier. Noe av bakgrunnen for dette er også det faktum at vi med de stadige lovendringene støter borti ekspropriasjonsbestemmelser i både Grunnloven og i EMK P1-1. For å illustrere problemstillingen, skal vi kort se nærmere på en sak som var oppe i september 2011 i Nedre Romerike tingrett.

Sak for Nedre Romerike Tingrett i 2011

Saken dreide seg om en festekontrakt fra 1941 om leie av en såkalt «sportshyttetomt» ved Myrdammen i Rælingen kommune, et åpent offentlig rekreasjonsområde hvor hytta lå nærmest nede ved vannkanten. Da tomten ble festet bort, var det fra en privat grunneier, men tomten ble i 1956 kjøpt av Rælingen kommune. Festekontrakten skulle gjelde i 20 år. Dersom ingen av partene sa den opp, skulle den forlenges med 20 nye år. Kontrakten skulle da etter sin ordlyd løpe ut i 1981, altså under 1975-loven, men ikke under 1996-loven (någjeldende tomtefestelov).

Fester fortsatte å feste tomten også etter 1981 og fester betalte årlig festeavgift på 35 kroner. Det var ingen kontakt mellom partene før fester i 2009 ønsket å oppgradere hytta og derfor krevde innløsning. Kommunen svarte med å kreve tomten tilbake etter at fester først hadde ryddet den. Kommunen anførte at kontrakten løp ut i 1981 og at kontraktens innhold med manglende reguleringsbestemmelse for festeavgiften bl.a. viste tydelig at den ikke var ment å skulle bli forlenget ut over de 20 årene som kontrakten selv beskrev.

Fester anførte at det forelå et virksomt festeforhold ettersom den etter så mange år måtte anses som stilltiende fornyet. Hytta hadde vært mye i bruk i et relativt «folksomt» område. At kommunen ikke tidligere hadde reagert, ble anført som en avtalebindende passivitet. Videre mente fester at tfl. § 10 kunne få analogisk anvendelse slik at kontrakten løp på oppsigelse. Innløsningen ble krevet før kommunen sa opp kontrakten og på den måten kom man inn under nåværende lovgivning. Subsidiært mente fester at han hadde hevdet rett til festetomten. Tingretten var ikke enig i noe av dette.

Hva gjaldt anførselen om at avtalen var stilltiende forlenget uttalte retten for det første at selv om avtalen løp ut i 1981, altså etter den første tomtefesteloven, så kom ikke 1975-loven til anvendelse all den tid vilkårene i overgangsbestemmelsen ikke var oppfylt. Ingen av partene anførte at det var inngått en muntlig eller skriftlig forlengelsesavtale. Hadde fester anført dette, ville han hatt bevisbyrden for at så var tilfelle, men om han hadde blitt hørt med det, så ville saken stilt seg annerledes.

Tingretten la hovedvekten på avtalens klare ordlyd om 40 år, altså 20 år pluss 20 år. Hyttas enkle konstruksjoner viste, slik retten så det, at ingen av partene hadde tenkt at hytta skulle stå i mer enn 40 år. Fester ble ikke hørt med anførselen om hevd, i det retten mente at fester ikke hadde gjort noe for å bringe faktum på det rene og derfor ikke var i aktsom god tro.

Retten kom til at det ikke forelå et virksomt festeforhold på tross av at familien som festet hadde festet sammenhengende i 70 år, brukt hytta jevnlig og betalt festeavgift hvert år. Når det ikke foreligger et virksomt festeforhold gjelder ikke nåværende tomtefestelovs bestemmelser om innløsning, og tomten må ryddes etter tfl. § 39.

Ettersom saken hadde berodd på tvil slapp fester å betale sakskostnader til kommunen.

Oppsummering

Sommerens artikler om når man bør ta en nærmere titt på festekontraktens innhold har vist at man som fester, på tross av de sterke verneregler som gjelder for bolig og fritidsfeste, i noen situasjoner kan risikere å ikke få innløst tomten, eller at grunneier bruker landbruksunntaket til å skru opp innløsningssummen.

Videre har vi nå sett at for gamle kontrakter som løp ut etter 1975-loven, men som ikke har noen avtale om forlengelse, etter en konkret vurdering kan bli ansett som utløpt før lovgivningen og fester har da ingen rett til for eksempel innløsning og må fravike tomten, inkludert å rive hytta. Selv om disse sakene vil bli avgjort etter konkrete vurderinger i de ulike enkelttilfellene, skal det etter denne dommen mye til før man kan bli hørt med passivitet og hevdsinnsigelser mot grunneier. Videre må man selvsagt tolke partenes avtale og faktum i den perioden man har benyttet hytta, men det er vår oppfatning at når fester ikke vant frem i denne saken hvor kommunen tross alt var den profesjonelle part, hvor den sendte ut fakturaer på festeavgiften og hytta lå slik til at alle i området visste den var der, så skal det mye til å vinne frem mot private grunneiere.

Hadde dette skjedd etter en oppgradering av hytta, ville det medført unødig verdispille og hadde det skjedd etter festers salg av bebyggelse og festerett, ville man som selger kunne komme i et stort økonomisk ansvar. Det er derfor lurt å kjenne innholdet i festekontrakten særlig i disse tilfeller.