Tomtefesterettens «tunge løft»

Engangsløftet?

Hva innebærer det? Nedenfor skal vi gi en begrepsavklaring, og forklare i hvilke situasjoner du kan møte på engangsløftene. Vi er ikke i tvil om at tomtefestelovens to engangsløft er det tyngste å bære i hele tomtefesteretten, både for fester og for grunneier.

Vi vil også ta for oss hvilke tidspunkt og vilkår som gjelder med tanke på de ulike regelsettene, altså når de ulike løftene kommer til anvendelse. Avslutningsvis vil vi se på hvorfor løftene har blitt så «tunge» for begge parter.

En ubalansert festeavgift

På tidspunktet for inngåelse av langvarige avtaler, som for eksempel husleieavtaler og tomtefesteavtaler, vil avgiften gjenspeile det partene (eller markedet) synes er riktig avgift på akkurat det tidspunktet. Etter hvert som avtalene løper, så vil dette kunne forskyve seg av mange ulike grunner, som for eksempel en stigning i eiendomsprisene, eller en endring i pengeverdien. Dersom ikke partene har avtalt mekanismer for å fange opp dette, vil partenes posisjoner kunne forskyve seg. Var det for eksempel slik at partene ved avtaleinngåelsen mente at fester skulle betale 4 prosent av tomteverdien i årlig festeavgift og tomteprisene deretter stiger mye uten at festeavgiften blir regulert, så vil kanskje fester etter hvert kun betale 1 prosent av tomteverdien. Dersom avgiften blir KPI-regulert, så vil fester betale like mye reelt sett, men verdistigningen på eiendommen vil da tilfalle fester, altså motsatt av det som er tilfelle ved tomter som ikke er festet bort, hvor de samfunnsskapte verdiene tilfaller grunneier. Dersom festeavgiften ikke blir KPI- regulert og det er inflasjon, vil fester også reelt sett betale mindre for leien enn hun gjorde ved inngåelsen av kontrakten.

Bakgrunnen for engangsløftene

I tomtefeste har vi hatt langvarig statlig prisregulering som gjør at partenes avtale om en eventuell tomteprisregulering av festeavtalen har blitt satt ut av spill, og festeavgiftene er blitt kunstig lave. Ved innføring av kun KPI-regulering for bolig og fritidsformålskontrakter for all fremtid i 2004, ble det også innført en mulighet for de kontraktene med en tomteverdiklausul som ikke tidligere hadde fått regulert iht til tomteverdi. Grunneier skulle få gjøre dette én gang, men med et tak på de eldste kontraktene. Dette er det såkalt gamle engangsløftet. På den måten ønsket man å kompensere for de kontraktene som aldri hadde blitt regulert iht tomteverdi, og som ved innføringen av den nye KPI-regelen, ikke ville få det i fremtiden heller.

Det var flere endringer i bortfesters disfavør i 2004. En endring var den såkalte forlengelsesretten i § 33, en av de største «bombene» i lovendringen i 2004. Etter langvarige rettsprosesser både i Norge og Strasbourg som endte med at Norge ble dømt for brudd på eiendomsvernet, kom regelen om det nye engangsløftet i 2015. Dette skulle først og fremst kompensere for at alle kontrakter med innføringen av § 33 i tomtefesteloven i teorien ble evigvarende. Frem til 2004 hadde grunneier ved utløp av festekontraktene kunnet kreve at fester innløste til markedspris eller at han inngikk en ny festekontrakt på nye vilkår.

Men den som hadde trodd at grunneier nå bare skulle kunne sende et brev til fester og med dette kunne regulere opp festeavgiften dersom han har en tomteverdiklausul i kontrakten sin, eller dersom festekontrakten var løpt ut, tok grundig feil. Det gamle engangsløftet har hatt utallige saker for retten og flere av dem for Høyesterett om alt fra tolkning av klarhetskravet, til når grunneier sist kunne ha regulert festeavgiften etter KPI. På tross av at Høyesterett i 2015 med Grimstvedt-dommen snudde 360 grader og gjorde regelverket enklere å praktisere, har det likevel vært to nye saker for Høyesterett om reglene både i 2016, avvisningskjennelsen, og 2017, Nannestad-kommune-dommen. Vi som jobber mye med tomtefeste får også stadig inn nye saker på dette. Samme år som regelen om det nye engangsløftet kom i 2015, kom de første sakene for domstolen. Den første saken, Øvre Ullern Terrasse 2, endte som kjent i Strasbourg og alle andre saker vedrørende disse reglene er stanset i påvente av denne dommen.

Hvorfor har engangsløftet blitt så «tunge» for partene i festekontrakter?

Den klare hovedregel for bolig- og fritidsfeste etter tomtefesteloven er altså regulering iht. KPI. Men det finnes altså to unntak: (i) det gamle engangsløftet, og (ii) det nye engangsløftet. Forskjellen på løftene er at det gamle engangsløftet står i en egen lov «endringsloven», som kommer til anvendelse mens kontrakten løper. Dette forutsetter en klar tomteverdireguleringsklausul i kontrakten og benytter en festerente lik renten i samfunnet på reguleringstiden. Det nye engangsløftet forutsetter at kontrakten har løpt ut og at grunneier har krevet løftet innen tre år fra utløp. Videre kan ikke kontrakten selv hjemle en forlengelse på like vilkår og festerenten er lovfestet til 2 prosent. Begge engangsløftene har et tak per dekar tomt (eller per tomt dersom tomten er under et dekar) på litt over 13 000 kroner.

Bakgrunnen for at de to engangsløftene er blitt så tunge for begge parter, er først og fremst at reglene er politiske. De er et resultat av politisk tautrekking, hvor man ved vedtakelsen av reglene har fjernet seg langt fra det som var bakgrunnen for at reglene ble foreslått. Særlig er dette fremtredende i det nye engangsløftet. Der brukte det såkalte «Lilleholth-utvalget» over ett år på å komme frem til flere modeller for regler som alle skulle stå seg i forhold til Norges folkerettslige forpliktelser og eiendomsvernet. Når reglene blir vedtatt i Stortinget, så er alle forutsetningene fjernet og kun deler av modellene er igjen. Dette gjør at reglene blir vanskelig å tolke og lite forutsigbare. Lovgiver har ved begge regelsettene latt det være opp til domstolen å fastlegge innholdet i bestemmelsene. Dette betyr at grunneier fortrinnsvis må dra saken gjennom flere instanser, og til og med risikerer å måtte ta saken ut av Norge og til Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen. Det er ikke mange grunneiere (eller festere) som har økonomisk ryggrad til å bære denne typen saker.

Når reglene blir politiske og til tider ganske ulogiske, blir de også ofte kompliserte. Noe som gjør at festere ikke alltid har forstått hva det vil si å ha kjøpt bolig eller fritidsbolig på festet grunn. Megler har kanskje opplyst at festeavgiften kun kan KPI-reguleres og at det ikke er å anse som annet enn en «lav felleskostnad». Det kommer da som en ubehagelig overraskelse å få en regning på 13 130 kroner i postkassen fordi festekontrakten er utløpt og forlenget etter tfl. § 33.

Det såkalte taket er også noe som har gjort reglene tunge å bære for grunneier. Tomteverdiene i Norge er så ulike at et likt tak for hele landet, slår veldig ulikt ut. Det er så lavt at i byer og tettsteder vil grunneier her aldri få en festeavgift som kompenserer for tomtens verdi, med mindre man kan sette taket til side og ta 2 % av den reelle tomteverdien. Dette vet vi mer om når Øvre Ullern 2 - dommen kommer, forhåpentligvis i løpet av noen få uker. På mindre sentrale steder i Norge er tomteverdiene betydelig lavere, og man møter ikke like raskt på taket ved benyttelse av engangsløftene.

Hva bør man være obs på når det gjelder de to engangsløftene?

Er du grunneier og tenker at du mottar en for lav festeavgift, er vårt råd å få festekontrakten din vurdert av en tomtefesteekspert. Denne vil fort kunne vurdere om du har rett til å regulere festeavgiften. Pass særlig på 3 - årsfristen for utløpet av kontrakten.

Er du fester og blir avkrevd en høyere festeavgift enn KPI-regulering, bør du også be om å få saken vurdert av en advokat. Du vil kunne ha en innboforsikring som dekker en eventuell tvist vedrørende boligen din, så her vil du ha en viss mulighet til å få dekket eventuelle advokatkostnader. Det sentrale for en potensiell fester ved kjøp av bolig eller fritidsbolig på festet grunn, er imidlertid å se på hvorvidt festeavgiften allerede har vært regulert en gang etter det gamle engangsløftet, og eventuelt hvor lenge det er til festekontrakten løper ut.

Er festekontrakten evigvarende, så har du ingenting å frykte, da kan ikke det nye engangsløftet brukes (i hvert fall ikke foreløpig, men man er aldri garantert mot regelendringer). Er kontrakten inngått etter mai 1983 og/eller ikke har en tomteverdiklausul, har du heller ingenting å frykte hva gjelder det gamle engangsløftet. Og dersom grunneier allerede har tatt det gamle engangsløftet, vil du som fester heller ikke få noen overraskelser.

Det som bør få varsellampene til å blinke hos fester, er en tidsbegrenset kontrakt med en tomteverdiklausul, hvor det gamle engangsløftet ikke er tatt ennå, evt. som også løper ut om få år. Her vil du potensielt kunne få to ulike engangsløft. Taket skal hindre dette, ettersom det er likt for begge regelsettene, men fordi festerenten er forskjellig (og man evt kan se for seg taket satt til side), så kan dette være et scenario for en maks uheldig fester.