Leie av næringslokale - hva bør leietaker tenke på?

Få bedrifter eier egne lokaler. For mange blir derfor et av bedriftens mest sentrale driftsmidler – leiekontrakten – helt avhengig av hvilke tilpasninger en utleier er villig til å gjøre i sine standardmaler for utleie.

Et første punkt å være spesielt oppmerksom på er leiekontraktens varighet. Kontraktene er etter standarden tidsbestemte, uten mulighet for oppsigelse, typisk med varighet mellom tre og ti år. Det er derfor viktig at bedriften tenker gjennom sine langsiktige behov for lokaler før man binder seg. Kan f.eks. en varighet på ti år erstattes med en mer fleksibel fem års varighet, med opsjon på fem ytterligere år, er mye vunnet for leietaker.

Ønsker leietaker å forhandle frem en opsjon på forlengelse, er det viktig å være oppmerksom på hvordan opsjonen er formulert, og hvilke vilkår som vil gjelde ved forlengelse. Det gunstigste for en leietaker vil typisk være en rett på forlengelse på samme vilkår (og samme leienivå) som er avtalt for den første perioden. Leietaker vil da måtte leve med at leien justeres for endringer i konsumprisindeksen gjennom leieperioden, og ved forlengelse.  Men dette gir vesentlig mer forutsigbarhet og færre tvister enn justering til markedsleie, som typisk vil være utleiers preferanse.

I tillegg til leieperioden er det viktig å sette seg inn i hvordan selve leien fastsettes. Det er flere muligheter, og det vanligste er en flat leie som tillegges felleskostnader. Fordelen med en slik regulering er at det skaper forutsigbarhet. Ulempen er at den ikke gir rom for å hensynta variasjoner i omsetningen til leietaker.

Særlig for butikker og restauranter vil det i mange tilfeller gi mening å regulere leien etter prinsippet om omsetningsleie. Man fastsetter da gjerne en minimumsleie som leietaker betaler uansett omsetning, med det tillegg at leien skal oppreguleres dersom leietakers omsetning overstiger visse terskler. Modellen gir leietaker økonomisk fleksibilitet i den forstand at leien kan forventes å utgjøre en viss prosent av omsetningen, og vil sikre at den ikke spiser uforholdsmessig mye av driftsbudsjettet i perioder med lav omsetning. Man skal imidlertid være oppmerksom på at beregning og etterprøving av omsetningsleie krever en del resurser både hos leietaker og utleier, ettersom leietaker må fremlegge perioderegnskaper og reviderte årsrapporter for utleier til gjennomsyn.

De fleste leiekontrakter stiller krav om sikkerhet for leieforholdet. Her bør leietaker tenke over hva som er den gunstigste formen for sikkerhet å tilby. For utleier er poenget bare å ha en sikret vei til penger dersom leietakers kasse er skrapt. For det tilfellet kan både depositum, bankgaranti og konserngaranti fungere. For leietakere med sterke morselskaper vil konserngarantier være å foretrekke ettersom dette sparer både likviditeten som knyttes opp i et depositum og kostnaden en bankgaranti innebærer. Kostnaden vil være at morselskapets balanse belastes med en garantiforpliktelse.

Et siste råd er at Leietaker ofte er godt tjent med å sette seg inn i fordelingen av felleskostnader og vedlikeholdskostnader i leiekontrakten. Kostnadsfordelingen følger som regel en brøkfordeling. Jo flere kvadratmeter, jo større andel av felleskostnadene skal du som leietaker dekke. Her skal man imidlertid være oppmerksom på at mange utleiere forbeholder seg retten til å justere fordelingsnøkkelen ensidig, eksempelvis for å hensynta at en restaurant bruker mer strøm enn et kontor, uavhengig av kvadratmeter.  I tillegg til selve kostnadsfordelingen, bør du også sette deg inn i hvilke ytelser utleier kan kreve dekket under felleskostnadene, og hvilke rettigheter du som leietaker etter kontrakten har til innsyn i byggets driftsregnskap.

Artikkelen er publisert i Finansavisen.