Naboenes spleiselag ved utbygging på nabotomten

Rett til å kreve refusjon for utgifter til infrastruktur

Plan- og bygningslovens kapittel 18 har regler som gir kommunen adgang til å sette som vilkår ved utbygging at det bygges nødvendig infrastruktur i form av vei, vann og avløp og overvannshåndtering. Når en grunneier blir pålagt å foreta slik oppgradering eller utbygging av slik infrastruktur regulerer loven adgangen til å kreve refusjon av forholdsmessig del av utbyggingen fra naboeiendommene. Utbygger fremmer krav om refusjon som behandles av kommunen som fatter vedtak om fordelingen av kostnadene.

Hovedregelen er at refusjon belastes ubebygd areal som blir byggeklart gjennom utbyggingen av infrastrukturen, altså at alle grunneiere som kan få nytte av den. Kostnadene fordeles på eiendommene etter en fastsatt fordelingsnøkkel, men refusjonsbeløpet er for den enkelte grunneier begrenset til eiendommens verdiøkning av tiltaket.

Lovens utgangspunkt er at utbygger mister retten til refusjon hvis han starter utbyggingen av infrastrukturen før kommunens godkjenning foreligger, men kommunen kan gi samtykke til å starte arbeidene før refusjonsvedtak foreligger.

Sæterbakken i Trondheim

Sæterbakken er et utbyggingsområde som ligger sør for Trondheim sentrum grensende mot marka. Området ble på begynnelsen av 2000-tallet regulert for utbygging av omkring 300 boliger. Som vilkår for utbygging ble det stilt krav om opparbeidelse av vei, vann og avløp. Kommunen hadde fattet vedtak om at utbygging av infrastruktur kunne begynne før kommunen hadde fattet refusjonsvedtak. Selskapet Sæterbakken AS foresto utbygging i form av infrastruktur. Vei, vann- og avløpsanleggene ble ferdigstilt og overtatt av Trondheim kommune i 2018.

Tvist om refusjon

Sæterbakken AS fremmet krav om refusjon, og fremla for Trondheim kommune et refusjonsoppsett på i overkant av kr 52 millioner. Kommunen fattet i september 2019 vedtak om refusjon hvor en av naboene ble pålagt å betale et beløp på kr 6,7 millioner. Naboer klaget vedtaket inn til Statsforvalteren som i 2020 opphevet vedtaket på grunn av at det var tatt med kostnader til infrastruktur som ikke berørte de aktuelle naboene.

Kommunen fattet etter dette nytt vedtak om refusjon. Sæterbakken AS hadde da fremlagt en ny kostnadskalkyle hvor de totale kostnadene var økt til i overkant av kr 70 millioner, selv om utgiftene til de tiltak som Statsforvalteren hadde vedtatt at skulle tas ut ble utelatt. Dette innebar at naboens andel ble økt fra 6,7 millioner til 8,9 millioner. Det ble inngitt ny klage til Statsforvalteren, men denne førte ikke frem. Tvisten ble deretter brakt inn for domstolene.

Tingrett og lagmannsrett

Naboene saksøkte kommunen og anførte for retten at kommunen ved det nye vedtaket ikke kunne legge til grunn en ny høyere kostnadsberegning, slik kommunen hadde gjort.

Trøndelag tingrett avsa dom i juni 2023 om at vedtaket var ugyldig som følge av at kommunen hadde lagt til grunn den nye kostnadsberegningen. Kommunen anket til lagmannsretten, uten at lagmannsretten ga kommunen medhold. Kommunen anket til Høyesterett.

Høyesterett

Spørsmålet for retten var om kommunen og statsforvalteren hadde adgang til å godkjenne det økte kostnadsoverslaget, eller om vedtaket måtte begrenses til det opprinnelige kostnadsoverslaget, bare korrigert for de feilene som begrunnet opphevelsen.

Hovedregelen i norsk forvaltningsrett er at vedtak skal treffes på grunnlag av de opplysningene som foreligger på vedtakstidspunktet, som skulle tilsi at kommunen og statsforvalteren ved andre gangs behandling måtte bygge på de nye opplysningene som da forelå, slik de begge gjorde. Spørsmålet var derfor om plan- og bygningsloven kapittel 18 gir grunnlag for å fravike denne hovedregelen når det gjelder kostnadsrefusjon.

Høyesterett konkluderte i sin dom av 16. desember 2024 med at det det ikke var anledning til å legge til grunn det nye kostnadsoverslaget ved det nye vedtaket. Høyesterett la vesentlig vekt på at formålet med reglene om vedtak fra kommunen er at det skal sikre forutsigbarhet for både utbygger og naboene. Forutsigbarhet det foreløpige vedtaket er ment å gi  for partene, utfordres med andre ord dersom tiltakshaveren ved ny behandling etter igangsettingen og eventuelt ferdigstillelsen gis mulighet til å inkludere nye, pådratte kostnader. Anken fra Trondheim kommune førte dermed ikke frem.

Forutsigbarhet

Avgjørelsen innebærer a utbygger etter klage ikke kan øke sitt krav på refusjon. Naboer har dermed ikke risiko for å bli møtt med et høyere refusjonskrav hvis de klager på refusjonsvedtak.