NS 8407: nøyere regulering av risiko for grunnforhold

Hvem er hefter for uforutsette grunnforhold?

Typiske situasjoner man støter på er rasproblematikk, uventede kabler, rør og andre installasjoner, forurensning i grunnen, uforutsette masser og høyt grunnvann. Uriktige eller manglende opplysninger om grunnen medfører gjerne store konsekvenser både med hensyn til merutgifter og fremdrift. Avtalt pris avhenger nettopp av de opplysninger partene hadde grunn til å regne med ved inngåelsen av kontrakten. I totalentrepriser er det særlig spørsmål om det er byggherren eller totalentreprenøren som hefter for uforutsette grunnforhold. Årsaken til dette er at entreprenøren da påtar seg hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og utførelsen av bygg- eller anleggsarbeidet for byggherren.

NS 8407 ”Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser” trådte i kraft 01.07.2011, og avløste den tidligere NS 3431. Standarden innebærer en grundigere regulering av risikoen enn etter NS 3431, og utdyper partenes rettigheter og plikter i prosjektet. Den er av den grunn sentral for partene å kjenne til.

 

1. Risikoen for grunnforhold, jf NS 8407 punkt 23

NS 8407 trådte i kraft 1. juli 2011, men er allerede tatt i bruk i omfattende grad. Standarden er ment å være en justering i retning av NS 8405 (2008 versjonen) for utførelsesentrepriser. 

Rettslig sett må det antas at NS 8407 punkt 23 om risikoen for forhold ved grunnen ikke innfører materielle endringer i forhold til NS 3431. Komiteen har imidlertid forsøkt mer presist å angi det som allerede følger av praksis knyttet til tidligere standard. Det er gjort et forsøk på å gjøre regelverket mer tilgjengelig ved å ta inn rettsreglene man mener følger av praksis i standarden. Bestemmelsene er uansett positive. Kjørereglene skaper forutberegnelighet mellom partene.

Det er fastsatt i punkt 23 at byggherren har en primær plikt til å opplyse, totalentreprenøren en subsidiær plikt til å undersøke. Riktig så enkelt er det imidlertid ikke i praksis.

 

1.1 Byggherrens opplysningsplikt

Det følger av pkt 23.1 at byggherren har risikoen for de opplysninger om forhold ved grunnen, byggeområdet og dets omgivelser, som han har gitt totalentreprenøren i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Det er verdt å merke seg at ordlyden ved grunnen innebærer både i grunnen, byggeområdet og dets omgivelser. Likeledes har byggherren ansvar for riktigheten av opplysninger som totalentreprenøren har innhentet om grunnen. Det er imidlertid antatt at byggherren må kunne uttrykke usikkerhet og ta spesifikke forbehold der dette anses nødvendig.

Man kan grovt oppsummere rettstilstanden gjengitt i bestemmelsen til at totalentreprenøren bærer den alminnelige risikoen for uforutsette grunnforhold inntil et visst nivå. Byggherren har imidlertid risikoen for forholdene over dette nivået; i praksis de mer avvikende grunnforholdene.

 

1.2 Totalentreprenørens undersøkelsesplikt

Undersøkelsesplikten gjelder det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med på tidspunkt for utarbeidelse av tilbudet. Totalentreprenøren skal gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser, jf standarden punkt 23.1. Dette innebærer også å innhente foreliggende opplysninger fra offentlige etater, samt andre. ”Andre” vil typisk være vann og avløpsetaten, energiverk, fjernvarmeleverandør, Telenor, naboer med mer. Innhenting av opplysninger kan medføre praktiske problemstillinger for totalentreprenøren: hvem skal entreprenøren kontakte? Hvordan kan man sikre at tilbyderne forstår regelen likt? Hvor grundige skal undersøkelsene være? Hva hvis byggherren gir enkelte opplysninger, men ikke er komplett? Oppfordrer regelen byggherren til å undersøke forholdene selv?

 

1.3 Avtalt risikofordeling

Punkt 23.2 åpner for at partene kan avtale en annen risikofordeling enn etter standarden. Selv om partene ved avtale har bestemt at totalentreprenøren skal ha risikoen for forhold ved grunnen, kan totalentreprenøren likevel påberope seg at forholdene avviker vesentlig fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med etter gjennomførte undersøkelser. Slik avtale overstyrer heller ikke at byggherren gir uriktige opplysninger, eller at uriktige opplysninger blir gitt totalentreprenøren av det offentlige eller andre han tar kontakt med.

NS 8407 har en forholdsvis omfattende protokoll i innledningen. Her har komiteen angitt virkeområde for NS 8407 og viktige forutsetninger for bruk av standarden. Protokollen gjelder dermed prekontraktuelle forhold, og er ikke ment å være rettslig bindende, men klart førende for partene. Dette innebærer at andre avvik enn det som følger av protokollen og standarden, vil kunne anses illojale. Protokollen spesifiserer at det er kun der totalentreprenøren har mulighet til å kontrollere den risiko han har påtatt seg, at det kan avtales en annen risikofordeling. Det anbefales videre “sterkt” at byggherren innhenter nødvendige grunnundersøkelser som vedlegges konkurransegrunnlaget, dersom det avtales at det er totalentreprenøren som skal ha risikoen for forholdene ved grunnen.