Tenk annerledes! Store muligheter for hotell og eiendom.

Små hoteller med «unik personlighet» har blitt særlig populære, mens store konferansehoteller har hatt et katastrofeår. Det er fare for at 2021 kan bli en kopi av fjoråret, da vi fremdeles ikke har full kontroll med koronapandemien. Det vil i tillegg ta lang tid før konferansemarkedet er tilbake til nivået før pandemien, mye pga. nye og kostnadseffektive tekniske løsninger som ventelig vil bidra til å begrense behov for konferanser og fysiske møter. I tillegg vil reiserestriksjoner og andre anbefalinger fortsatt gjelde en tid fremover.

Pandemien har også ført til større fokus på økonomi og tilgang til menneskelige ressurser, - som utstrakt bruk av utenlandsk arbeidskraft. En av konsekvensene av pandemien, er ventelig konsolideringer innen de enkelte hotellsegment. Næringsbygg og større private eiendommer med «personlighet», kan bli konvertert til hotell, mens konferansehoteller kan bli omgjort til bolig og/eller kontorer. Slik omgjøring av en eiendom skaper både tekniske og bygningsmessige utfordringer, men nødvendige kommunale reguleringsmessige endringer kan likevel bli det største hinderet.

Vi lar derfor kollega Jøran Kallmyr, vår ekspert innen plan- og bygningsrett, i tillegg til å være tidligere justisminister, redegjøre for fremgangsmåter og tiltak - om man vurderer å påbegynne en prosess for å konvertere eiendommer og/eller bygninger.

Arealformålet Næring

Hotell- og overnattingsteder er et eget reguleringsformål under arealformålet «næring». Dette gjelder også for utleiehytter og andre bygg, der overnattingen blir en del av en kommersiell virksomhet. Om en ønsker omgjøring av boligbygg til hotellbygg, betyr dette som regel at eiendommen må omreguleres.

En ny reguleringsplan er omfattende og krever mye ressurser. Ikke minst tar oppfølgingen lang tid. Det er få kommuner som behandler ferdig en omregulering på mindre enn ett år. Alternativene til en omregulering, er mindre reguleringsendring og/eller dispensasjon fra reguleringsplanen.

Mindre reguleringsendring og dispensasjon
Etter lovendringen i 2017 er det enklere å få til mindre reguleringsendring, og det er også mulig å endre på arealformålet, dvs hva arealet er tillatt brukt til. Om kommunen tillater ønsket endring som «mindre endring», vil hvile på hvor stort avviket er fra dagens reguleringsplan og bebyggelsen i området ellers. Det er enklere å få mindre reguleringsendring for et sentrumsområde, med blandet næring og bolig, enn i et typisk boligblokk-område.

Dispensasjon fra arealformålet er også en mulig vei å gå. Her vil kravet være at hensynene i gjeldende reguleringsplan ikke vesentlig settes til side, og at det er klart flere fordeler enn ulemper ved å gi dispensasjon. Det avgjørende vil også i disse sakene bli hvilke konsekvenser endringen fra bolig til hotelldrift måtte få for bygning og nabolag.

Både mindre reguleringsendringer og dispensasjoner er langt raskere og billigere enn å gå for en full omregulering. Kommunen kan i slike saker tilfeller kreve full omregulering, men erfaringsvis er det likevel ofte mulig å finne frem til konstruktive løsninger med kommunen.

Hva med Airbnb?
Mange har pekt på at hotellnæringen behandles urettferdig, ved at det ikke stilles tilsvarende krav for delingsøkonomien.  Hva skjer dersom et bygg deles opp i leiligheter og deretter leies ut på Airbnb? Forvaltningen har anledning til å vurdere slike utleieforhold som en hotellvirksomhet og dermed kreve bruksendring. Om dette følges opp i praksis, vil nok variere fra kommune til kommune.

Hvilke boligbygg egner seg til hotell

De fleste som omgjør boligbygg til hotell, ser etter en bygård der leilighetene i dag brukes til utleie. For at kommunen skal være innstilt på å akseptere omgjøring fra bolig til hotell, bør bygget ligge i et sentrumsområde. Et hotell tiltrekker seg flere reisende, det skaper mer trafikk og støy, osv.

Det er i prinsippet ikke noe problem, sett fra et plan- og bygningsrettsperspektiv, å ha både boliger og hotelldrift i samme bygg. Ved omregulering kan reguleringsformålet være kombinert bolig og næring med «hotell» som underformål .

Om en ønsker å konvertere en bygning til hotellformål, er det viktig å undersøke bygget nøye, og vurdere om TEK17 (krav til byggeteknisk standard) kan oppfylles i bygget. Det stilles strengere krav til brannsikkerhet og tekniske løsninger for hotell enn for boligbygg. Det er muligheter for fravikelse av enkelte TEK17 regler ved totalrenovering av eldre bygninger. Brannsikkerheten må derimot ivaretas, og her er det ingen unntak. Universell utforming vil også kunne medføre store utfordringer i eldre bygg. Kravene til universell utforming for hotell er vanskeligere å få endret på enn tilsvarende krav for boliger.

Ikke minst må det undersøkes hvorvidt bygningen har en kulturminneverdi. Helt nødvendige fasadetiltak kan da bli en utfordring, slik som rullestolramper. Overbevisende argumenter for at konvertering til hotell er en god og bærekraftig måte å forvalte bygget på, i omgivelser som tåler et hotell, vil kunne avgjøre om kommunen gir tillatelse. 

Er 2021 et riktig tidspunkt?

Det er mange ledige leiligheter på boligmarkedet nå, og mange utenlandske leietakere vil nok ikke komme tilbake til Norge før økonomien har styrket seg vesentlig etter pandemien.

Utviklingen de senere år har vært et voksende behov for lengre leietid enn none få døgn og at storfamiliene reiser samlet. Ett av de tradisjonelle hotellnæringenes svar på dette, kan være omgjøring av boliger til såkalt appartementshotell. Hotellet kan da ha en noe enklere standard og lavere pris. Hvorfor ikke starte prosessen i 2021.

Oppsummering

Om du vurderer å konvertere en eiendom til eller fra hotellformål, bør du starte en slik prosess med å søke kompetent rådgivning. Vår erfaring er at de som vi bistår fra tidlig i planleggingsprosessen, har de beste muligheter for å lykkes og til lavere kostnader. Så ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat.

Denne artikkelen er i sin helhet publisert i siste utgave av bransjemagasinet Reiseliv 1, mai 2021.