Boligseksjon som ikke er godkjent etter plan- og bygningslovens regler – hvem betaler?

Litt historikk

Før ikrafttredelsen av dagens eierseksjonslov hadde vi ingen lovregel som satte krav om at en boligseksjon ikke kunne opprettes før den var en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven. En slik regel ble innført ved den nye eierseksjonsloven § 7 og kalles «koplingsregelen».  Før denne «koplingsregelens» ikrafttredelse kunne det altså opprettes boligseksjoner som ikke var godkjent for beboelse. Vi vet ikke i hvor stort omfang dette skjedde, men etter hvert som problemet ble avdekket så man hvilke alvorlige konsekvensen den manglende koblingen mellom regelverkene påførte uheldige kjøperne av slike boligseksjoner. Konsekvensen av manglende godkjenning er at dagens eiere må søke bygningsmyndighetene om godkjenning av boligen etter de forskrifter som gjelder på søknadstidspunktet.

For å oppnå godkjenning har man i flere tilfeller også måttet gjøre større investeringer i fellesarealene. Et tilbakevendende problem er knyttet til krav om rømningsveier og brannsikringstiltak. Kostnadene ved slike oppgraderinger til dagens krav kan bli betydelige. Spørsmålet blir da; Hvem betaler for disse tiltakene i fellesarealene – sameiet eller eieren av den boligseksjonen som utløser kravet?

Loven gir ikke svar

Eierseksjonsloven har ingen bestemmelse som fordeler ansvar for denne typens uforutsette kostnader. I forarbeidene til dagens eierseksjonslov drøftet man først og fremst behovet for en koblingsregel, dvs. innføring av krav om godkjenning etter plan- og bygningslovens regler som vilkår for etablering av boligseksjon. Sameiets eventuelle ansvar for tiltak i fellesarealene som ble utløst av søknaden om godkjenning av en tidligere seksjonert bolig, ble imidlertid ikke drøftet.

Spørsmålet er heller ikke behandlet i juridisk teori

Imidlertid gir NOU 2014:6 klart inntrykk av at man først og fremt oppfattet kostnadene knyttet til godkjenning av boligen som et forhold mellom kjøper og selger. Det ble bl.a. poengtert at kjøpere som har blitt gitt villendene informasjon om at boligen lovlig kunne benyttes til beboelse, normalt ville ha et nokså åpenbart krav overfor selgeren etter kontraktsrettslige regler. Det ble understreket at det er et grunnleggende krav til en bolig solgt til beboelse, at den også lovlig kan brukes til det, hvis ikke annet er opplyst ved kontraktsinngåelsen. Videre ble det vektlagt at ca. 80 prosent av alle boliger selges med eierskifteforsikring. Dermed vil de fleste boligkjøpere ha en solvent motpart å forholde seg til.

Tvist om dekning

Så vel selgere som eierskifteforsikringsselskapene ønsker imidlertid ikke å bære alle kostnadene knyttet til nødvendige tiltak i fellesarealene for å oppnå godkjenning.

Fra selgersiden argumenteres det med at sameiet har plikt til å vedlikeholde fellesarealene, og at denne plikten oppstår som følge av seksjoneringen.

Sameiene på sin side er erfaringsvis av den oppfatning at dersom sameiet ikke har vært involvert i seksjoneringen, så er nødvendige tiltak i fellesarealene for å få den aktuelle seksjonen godkjent, sameiet uvedkommende. Dette kan f.eks. gjelde der en seksjonseier har delt sin seksjon i to gjennom reseksjonering, eller utvidet sin seksjon for egen regning og risiko. Begrunnelsen er todelt; Det må være et rimelig krav at seksjonen først må være godkjent for beboelse, deretter inntrer sameiets vedlikeholdsplikt til de tiltakene som har vært nødvendige. I tillegg argumenteres det med at dersom kostnadene til tiltak i fellesarealene skal ansees som en felleskostnad, så må «særlige grunner» tale for at kostnadene fordeles etter nytte – dvs. bæres av den seksjonen som har utløst tiltakene og kostnadene.

Rettspraksis gir noe veiledning

Borgarting lagmannsrett avsa i 2017 en interessant avgjørelse. Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning ved salg av boligseksjon etter avhendingslovens regler. Flere av postene for prisavslagskravet var knyttet til at deler av leiligheten ikke var godkjent for beboelse. Det var derfor krav om søknadspliktig bruksendring for det aktuelle arealet.

I den aktuelle saken la Lagmannsretten til grunn at fellesarealer skal holdes forsvarlig vedlike, og at kostnader med fellesarealer normalt fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Deretter la Lagmannsretten til grunn som mest sannsynlig at ombyggingen av branntrapp og råkjeller til boligareal, som ble innlemmet i den solgte seksjonen, var en del av et større prosjekt som flere i gården – om ikke hele sameiet – tok del i. Det ble også vist til at også 2. og 3. etasje i samme fløy hadde innlemmet branntrappen i sitt areal, samt til at også loftet var bygget om. Lagmannsretten fant som mest sannsynlig at det ikke forelå tilstrekkelige «særlige grunner» til at kostnadene for drenering og brannsikring skulle fordeles på annen måte enn etter eierbrøk.

Usikker rettstilstand

Siste ord er neppe sagt eller skrevet i spørsmålet om kostnader til tiltak i fellesarealene er en felleskostnad, eller om dette er tiltak som må dekkes av eier av den ikke-godkjente seksjonen fordi den ikke er lovlig etablert. Spørsmålet om disse kostnadene skal anses som en felleskostnad må underlegges en konkret vurdering, og det er min personlige oppfatning at kostnadene i mange tilfeller ikke vil være en felleskostnad, men en del av «prosjektkostnaden» for den seksjonen det gjelder. En viktig parameter i denne vurderingen vil være sameiets involvering i prosessen ved etableringen av seksjonen.

Det man med sikkerhet kan trekke ut av den nevnte dommen, er at dersom slike kostnader er å anse som en felleskostnad, så må man foreta en grundig vurdering av spørsmålet om det foreligger «særlige grunner», som medfører at eier av den ikke-godkjente seksjonen må bære kostnadene.

Artikkelen er publisert i Finansavisen