Eiendomsmegleransvar for meglersvada

«Langsiktige eiere av eldre, velholdte villaer»

I et nylig prospekt for en enebolig i Oslo står bl.a dette:

«[…] veien har et spesielt preg med store eiendommer, flotte hus og eksklusive leiligheter samt lite biltrafikk. Omkring huset er det store uberørte hager med langsiktige eiere av eldre, velholdte villaer.»

Siden dette neppe er skrivefeil for et naboskap med eldre, velholdte eiere med langsiktige villaer, må vi se på hva megler egentlig mener å formidle med sin tekst. Dette er åpenbart. Kjøper du denne eneboligen (som selv har liten tomt uten muligheter for å bygge mer) kan du trygt legge til grunn at fortettingsspøkelset ikke kommer til deg, og naboskapsbebyggelsen vil være som den er også på lang sikt. Det er ikke dette som står i teksten, men tekstens hensikt kan ikke være noen annen enn å formidle at naboskapets uberørte haver vil forbli slik.

Så går det tre måneder etter at du har kjøpt huset og flyttet inn. Da kommer det nabovarsel på byggemelding eller reguleringsplaninitiativ for å kunne bygge mye mer på eller i flere av de store uberørte haver. Vi legger til grunn at den «langsiktige eier» som står bak ønsket om fortetting ikke har fortalt noe til selger eller megler om dette på forhånd. Det er derfor ikke spørsmål om meglers ansvar for tilbakehold av opplysninger. Men kan allikevel megler komme i ansvar fordi du har latt deg lure av hans ordvalg? Går megler fri fordi du ikke kan legge «meglersvada» til grunn eller kan megler risikere å måtte betale erstatning for det verditap din eiendom måtte få når de grønne omgivelser transformeres til en tett bebyggelse av gråbeiset treverk?

 

Hva er riktig jus i dag?

I norsk rett må tre grunnleggende vilkår være oppfylt for at det skal foreligge et erstatningsansvar. Disse er et erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og en adekvat årsakssammenheng mellom handlingen/unnlatelsen og skaden. I denne artikkelen skal vi kun behandle det første vilkåret om ansvarsgrunnlag.

Det første spørsmålet er da her om megleren har handlet på en erstatningsbetingende måte – dvs. tilstrekkelig uaktsomt. For en eiendomsmegler vil vurderingen i stor grad bero på hvorvidt kravet til «god meglerskikk» er brutt.

Etter dagens lov skal eiendomsmegleren i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for både selger og kjøpers interesser. Kravet til god meglerskikk innebærer at megleren ikke opptrer på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerstandens integritet og uavhengighet.

 

God meglerskikk

Men hva betyr egentlig dette? Enkelt sagt er god meglerskikk ikke bare tomme honnørord i en lovbestemmelse, men også en bindende sekkepostbetegnelse på de forventinger lovgiver, og i den forlengelsen samfunnet, har til måten en eiendomsmegler opptrer på ved utøvelsen av sitt virke. Kravet til god meglerskikk utgjør følgelig en rettslig standard som eiendomsmegleren plikter å etterleve. Brudd på øvrige bestemmelser i eiendomsmeglingsloven vil normalt også tilsi et brudd på god meglerskikk.

Når en eiendom markedsføres vil salgsopplysningene om eiendommen som oftest være avgjørende om en interessent er villig til å inngi et bud, størrelsen på budet og om det skal tas forbehold.

Ved utarbeidelsen av et salgsprospekt plikter derfor eiendomsmegleren å innhente lovpålagte opplysninger om eiendommen. Videre skal eiendomsmegleren sørge for at kjøperen før handel sluttes – dvs. før selger i rett tid aksepterer kjøpers bud – får opplysninger kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I dette ligger et krav til å innhente, kontrollere og videreformidle relevante opplysninger.

Summen av salgsopplysninger – hvilket normalt inkluderer vedlegg til salgsoppgaven slik som en tilstandsrapport – bør formodentlig gi interessenter et noenlunde realistisk bilde av eiendommens tilstand og muligheter, herunder hva en kjøper kan forvente og hvilke risikoforhold som kan være av betydning.

 

Må ikke være villedende

Det forannevnte forutsetter at opplysningene om eiendommen ikke er villedende. Markedsføringen er villedende dersom den enten utelater/skjuler vesentlige opplysninger, eller fremmer opplysninger som er uriktige/som på annen måte er egnet til å villede kjøper/interessenter – m.a.o. helhetsinntrykket som mottaker sitter igjen med. Forutsetningen er likevel at opplysningen må ha vært egnet til å påvirke kjøperen til å treffe en økonomisk beslutning som vedkommende ellers ikke ville ha truffet. Dersom dette innvirkningskriteriet ikke er oppfylt, vil heller ikke opplysningen være villedende.

Markedsføring som er villedende, vil være i strid med markedsføringsloven. Finanstilsynet har uttalt at brudd på markedsføringsloven normalt også innebærer brudd på god meglerskikk. Et viktig unntak er naturlig nok der opplysningene stammer fra andre – eksempelvis takstmann eller selger – og som megler ikke hadde grunn til å betvile.

En kjøper som i god tro baserer seg på opplysninger i markedsføringen vil i utgangspunktet ha en berettiget forventning til at eiendommen samsvarer med opplysningene som er gitt. Viser det seg så at opplysningene ikke stemmer, blir spørsmålet om megler på en uaktsom måte har gitt villedende opplysninger. Er svaret ja, taler mye for at god meglerskikk er brutt.

Terskelen for at en berettiget forventing foreligger vil i forbrukersammenheng ofte være nokså lav. I en avgjørelse fra Reklamasjonsnemda for eiendomsmeglingstjenester (RFE-2021-209) uttalte nemda at:

«På generelt grunnlag bemerkes at megler i et slikt tilfelle som dette bør være varsom når det gjelder å skape forventninger hos interessenter uten at man med sikkerhet kan innestå for at de blir innfridd.»

Den aktuelle saken gjaldt hvorvidt en megler hadde gitt uriktige opplysninger om utsiktsforhold i tilknytning til en leilighet som var under oppføring.

Hva så med vår sak? Etter vårt syn er det flere forhold ved annonseteksten som er problematiske. Har eiendomsmegleren dekning for å hevde at det er lite biltrafikk, og hvordan er dette i så fall dokumentert? Påstanden om naboskapets haver mener vi vil kunne være egnet til å gi en kjøper en berettiget forventing om fremtidig ikke øket utnyttelse av naboeiendommene. Blir opplysningen ikke moderert i tide ved at det tas nødvendige forbehold, løper eiendomsmegleren følgelig en risiko for å ha villedet kjøper – dersom opplysningen viser seg å ikke stemme. Det kan i ytterste konsekvens blir en kostbar affære for megleren.

 

Hva blir riktig jus i fremtiden?

Å spå fremtiden helt nøyaktig er en umulig øvelse – se bare på langtidsvarselet for vær.

Imidlertid mener vi rettsutviklingen frem til nå, og særlig i forbrukersammenheng, viser en økt forventing til meglers markedsføring. Bransjen hadde tidligere rykte på seg om cowboy-tilstander, der den typiske eiendomsmegler var en lettbent selger med store lovnader. Selv om karakteristikken er allmenn kjent, var nok de fleste eiendomsmeglerne opptatt av å opptre på en ryddig og redelig måte. Likevel var det ikke uvanlig å finne boligannonser med mildt sagt overdrevne påstander om eiendommens beskaffenhet. Denne praksisen oppfatter vi som langt mindre utbredt i dag. Presiseringer i regelverket, opprettelsen av reklamasjonsnemda og rettspraksis de siste tiårene har antagelig bidratt til å bevisstgjøre eiendomsmeglere om deres plikter og hvilke forventinger som stilles til meglerstanden.

Videre kan det synes som om terskelen for megleransvar over tid har blitt noe lavere. Det som for noen tiår tilbake var kritikkverdig håndtering, men ikke erstatningsbetingende uaktsomt, vil nok i dag lettere kunne medføre et erstatningsansvar.

I juli 2021 leverte et regjeringsoppnevnt utvalg innstillingen NOU 2021:7 Trygg og enkel eiendomsmegling. I NOU’en foreslås den rettslige standarden «god meglerskikk» videreført. Vi kan heller ikke se at det foreslås andre bestemmelser som vil svekke forbrukervernet, snarere tvert imot.

Vår konklusjon og spådom er følgelig denne; kravet til god meglerskikk er en rettslig standard som er kommet for å bli, og vil derfor neppe bli svekket. Vi finner det i stedet som mer sannsynlig at kravets innhold over tid vil – både gjennom lovendringer og rettspraksis – kunne øke i art og omfang, især i forbrukersammenheng. I markedsføringsøyemed vil det bety at «meglersvada» blir desto mer risikosport, spesielt hvis markedsføringen er uten forbehold/klargjørende presiseringer.