Ett-års befaring i forbrukerentrepriser

Forbrukerentrepriser

Ved kjøp av bolig eller hytte som skal bygges, eller som er under bygging, har du som forbruker sterke rettigheter overfor entreprenøren dersom det oppstår problemer. Rettighetene fremgår av bustadoppføringslova, som gjelder både overfor entreprenøren som bygger huset, og overfor håndverkere som gjør arbeider i forbindelse med byggingen.

Overtakelse

Ved overtakelse skal boligen være i samsvar med det avtalte. Dersom det er et avvik fra det avtalte, foreligger det en mangel. I utgangspunktet kan du kreve at alle småfeil rettes. Alt skal være i samsvar med avtale når du overtar, og du kan klage på alle småfeil og skader.

Senere befaring

Når det har gått omtrent ett år etter overtakelse kan og bør du som kjøper - og selger/entreprenør, kreve at det avholdes en befaring. Dette for å gå gjennom feil som har oppstått etter overtakelsen, og etter at boligen har vært gjennom alle årstider. Særlig vanlig er oppståtte feil og skader, som følge av at bygget «setter seg».

Samlet mangelskrav

For entreprenøren – og i og for seg også for forbrukeren – kan det være en fordel å samle opp reklamasjonene for en felles utbedring. Alternativet er at forbrukeren gjør gjeldende manglene ettersom de oppdages, kanskje i flere omganger. Det er bedre og «billigere» for entreprenøren å foreta alle småutbedringer samlet, i stedet for å måtte utbedre mindre feil og mangler stykkevis. Det kan også være fordelaktig og mindre ulempe for forbrukeren med en samlet utbedring.

Krav kan gå tapt ved for sen reklamasjon

Kjøper av nyoppført bolig har plikt til å reklamere på de feil og mangler som oppdages. Reklamasjonsplikten gjelder også forhold kjøper burde oppdaget, og i denne forbindelse legges det normalt vekt på hva det kan forventes at en vanlig aktsom forbruker oppdager.

Bustadsoppføringslova inneholder to reklamasjonsfrister som må overholdes – en relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist.

Relativ reklamasjonsfrist

Den relative reklamasjonsfristen tilsier at kjøper må reklamere «innen rimelig tid» etter at kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I samsvar med gjeldende rettspraksis skal det generelt en del til for at fristen skal være lengre enn to måneder. Dette kan selvfølgelig variere alt avhengig av skadens omfang og kompleksitet. Det anbefales uansett at det reklameres så snart mangelen er oppdaget. Heller for tidlig og ofte – enn for sent!

Absolutt reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelse. Den absolutte fristen kommer ikke til anvendelse dersom det er avtalt lengre reklamasjonsfrist, eller de påviste mangler er en følge av utvist grov uaktsomhet eller forsett.

Foreldelse

For ordens skyld påpekes at krav kan bortfalle som følge av foreldelsesreglene – som normalt er tre år – selv om det er reklamert på mangelen innenfor den absolutte reklamasjonsfrist. Dersom det reklameres i år 1 etter overtakelse, kan kravet foreldes etter tre år om det ikke er tatt rettslige skritt – og det selv om den absolutte reklamasjonsfrist ikke har løpt ut.

Skriftlighet

Det er ikke et krav at reklamasjoner skal være skriftlige. Av bevishensyn anbefales det imidlertid at alle reklamasjoner er skriftlige.

Reklamasjon før ett-års befaring

Det skjer ofte at det oppdages mangler etter at den nye boligen er overtatt – dette enten fordi det skjer en skade eller fordi huset «setter seg». Det vanligste er at det oppstår sprekker eller skjevheter.

Det er viktig å være oppmerksom på at den ovennevnte relative reklamasjonsfrist i utgangspunktet gjelder. Du må altså reklamere innen rimelig tid, og normalt senest innen to måneder, etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Det er imidlertid vanlig at det avtales unntak fra den relative reklamasjonsfristen i bustadsoppføringskontrakter, ved at det for eksempel avtales at feil og mangler som oppdages i løpet av det første årets påpekes ved ett års befaring. Dette for å unngå at entreprenøren eller selgeren får store mengder reklamasjoner, som vil forstyrre dennes drift. Det er også vanlig at sprekkdannelser eller andre mindre estetiske mangler, som skrider frem etter hvert – hvor det altså ikke er klart når du faktisk oppdaget det – aksepteres at først blir påpekt ved ett års befaringen.

Reklamasjon ved ett-års befaringen

Dersom det skrives protokoll fra befaringen – noe vi absolutt anbefaler – er det viktig å sørge for at alle feil og mangler som påvises også fremkommer i protokollen.

Dersom det ikke skrives protokoll, eller forhold ikke oppdages på selve befaringen, følger det av bustadsoppføringslova at forbruker må reklamere på mangler som oppdages «så snart råd er». Dette tilsier at du må reagere raskere enn den fristen du normalt har i henhold til den relative reklamasjonsfristen. Gjeldende rett tilsier at du i slike tilfeller normalt må reklamere innen fjorten dager etter befaringen. Selv om flere bustadsoppføringskontrakter inneholder en konkret reklamasjonsfrist knyttet til mangler som oppdages ved ett-års befaringen, er det viktig å være oppmerksom på at fristen er kort – så ikke vent for lenge!

Reklamasjon etter ett års befaringen

For feil eller mangler som oppdages etter at det er avholdt ett års befaring, og senere enn den ovennevnte fjortendagersreglen, må du reklamere «innen rimelig tid». Her gjelder altså den beskrevne relative reklamasjonsfristen og i tillegg er det viktig å være oppmerksom på den absolutte reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelse, samt at påpekte mangler og krav i denne forbindelse kan gå tapt dersom foreldelsesfrister ikke avbrytes.

Utbedring

Påviste feil og mangler skal utbedres av entreprenøren «innen rimelig tid». Hvor lang tid entreprenøren har på seg, kommer blant annet an på hva slags mangler som er påvist. Dersom manglene ikke er til hinder for bruk av boligen, kan utbedringen vente noen uker. Det er imidlertid viktig at det fastsettes en konkret frist for utbedring enten i avtale mellom partene eller i protokollen fra ett års befaringen.

Husk å reklamer så snart mangelen er oppdaget og alle reklamasjoner bør - skal - være skriftlige.

Arikkelen er tidligere publisert i Finansavisen