Depositum i leieforhold

Depositum

Et depositum er et pengebeløp holdt av som sikkerhet, og som normalt tilbakebetales etter avsluttet leieforhold. I leieforhold kan utleier kreve et depositum, til sikkerhet for blant annet

• skyldig husleie
• skader på boligen
• utgifter i forbindelse med eventuell tvangsfravikelse
• eventuelle andre krav etter leieavtalen

Depositumskonto

En depositumskonto er en sperret konto og skal opprettes i leietakers navn. Ingen av partene kan ta ut penger fra denne kontoen uten at den andre parten godkjenner dette. Det er utleier som skal betale for opprettelsen av depositumskontoen.

Det er viktig at depositumsbeløpet er adskilt fra utleier og leietakers øvrige midler, og det er til og med straffbart dersom utleier bruker penger innbetalt som depositum ut over det partene er enige om.

Det er altså ikke anledning for utleier å bruke en vanlig konto i eget navn, og plassere depositumet der. I slikt tilfelle kan leietaker kreve pengene tilbakebetalt, med alminnelig forsinkelsesrente fra innbetalingen til pengene er tilbakebetalt.

Depositumgaranti

Depositumsgaranti er et trygt alternativ til vanlig depositumskonto, og kan spare tid for begge parter. Normalt sett koster en garanti noe mer enn å opprette en depositumskonto, og brukes derfor ofte kun i de tilfeller der leietaker ikke har penger nok til å betale depositumet utleier krever.

Depositumets størrelse

For boliger er normalt depositum tre ganger månedsleien, men det er anledning til å kreve depositum tilsvarende summen av seks måneders leie. Seks måneder er imidlertid det som maksimalt kan kreves etter Husleieloven, og altså for utleie til privatpersoner.

For leie av næringslokaler kan begrensningen i Husleieloven fravikes, og det er ikke uvanlig at det for utleie av næringslokaler kreves depositum tilsvarende seks til tolv måneder med månedsleie.

Justering av depositumet

Et leieforhold kan vare i flere år, og det er derfor anledning til å justere leien i henhold til indeksregulering, eller etter «gjengs leie» i området hvert tredje år.

Ettersom leien blir endret, er det også anledning til å justere depositumet i takt med endringer i leien. Dette bør imidlertid presiseres, og også fremgå av leiekontrakten.

Dersom utleier har signert en kontrakt med 2 måneders depositum, kan utleier ikke senere kreve at det stilles depositum med 3 måneders leie. Utleier er bundet av kontrakten, og kan derfor bare justere depositumet i tråd med endringer i husleien.

Når skal depositumet innbetales?

Husleieloven inneholder ikke et krav om når depositumet skal betales. Det blir derfor opp til partene å avtale når beløpet skal innbetales. Det vanligste er at leietaker innbetaler depositumsbeløpet før den første månedsleien forfaller. Det finnes imidlertid situasjoner der det kan, og er, mest praktisk at det avtales at depositumet skal betales fordelt over en lengre periode. Dette er som regel mest praktisk i de tilfellene hvor depositumet er stort, og leietaker har utfordringer med å betale hele depositumbeløpet med en gang.  

Dersom du som leietaker pålegges å betale depositum, er det viktig at dette er avtalt mellom deg og utleier i forkant av, eller samtidig som, at leieavtalen inngås. Dersom det ikke er avtalt depositum ved inngåelse av leiekontrakten, kan utleier heller ikke kreve depositum på et senere tidspunkt.

Konsekvensen av at depositum uteblir

Et krav om å betale depositum forfaller på tilsvarende måte som alminnelige pengekrav. Dette medfører at krav om å betale inn depositum foreldes som alminnelige pengekrav, etter tre år. Dette følger av foreldelsesloven. At et pengekrav foreldes medfører at utleier ikke kan kreve at det stilles depositum – selv om det er avtalt – dersom dette ikke er gjort før tre år etter avtalt tidspunkt for innbetaling. Utleier taper i slikt tilfelle kravet og sikkerheten.

Normalt sett vil uteblitt depositum medføre at det ikke utleveres nøkler, og at leietaker ikke får overta leieobjektet. Dreier det seg derimot om et tilfelle hvor leietaker skal betale depositum i oppdelte avdrag, kan utleier komme i en situasjon hvor leietaker løpende misligholder sin forpliktelse til å innbetale depositum, mens leiekontrakten ellers løper som normalt.

For det tilfellet avtalt depositum ikke innbetales i tråd med kontrakten vil det foreligge et betalingsmislighold. I en slik situasjon kan det oppstå spørsmål om hvilke sanksjoner utleier kan benytte seg av. I tilfeller hvor det foreligger et vesentlig mislighold kan resultatet bli at leiekontrakten heves. Med «vesentlig mislighold», menes det at en part har brutt avtalen på en så alvorlig måte at den ande part ikke lenger har noen interesse av å gjennomføre leieforholdet.

Problemstillingen knyttet til fravikelse av eiendom etter varslet heving var nylig oppe til behandling hos Høyesterett.

Høyesteretts kjennelse i sak HR-2024-1365-U

Den 2. august 2024 avsa Høyesterett en kjennelse vedrørende fravikelse av fast eiendom etter at leiekontrakten var hevet. Dommen er særlig interessant fordi foreldede betalingskrav ga utleier rettslig grunnlag for å heve leietakeren.

Partene hadde i den aktuelle leieavtalen avtalt at det skulle betales et depositum over flere avdrag. Når depositumsbeløpet etter fire år ikke var innbetalt i tråd med det partene hadde blitt enige om, varslet utleier heving av leiekontrakten. I etterkant av hevingen oppstod det også spørsmål om utleier hadde tvangsgrunnlag for krav om fravikelse av eiendommen.

Lagmannsretten kom i sin avgjørelse til at utleier ikke hadde tvangsgrunnlag fordi betalingskravet var foreldet, og det foreldede betalingskravet angivelig ikke lenger kunne «påberopes som vesentlig mislighold» av leiekontrakten. Når betalingsmisligholdet ikke lenger kunne påberopes som vesentlig mislighold, ble det konkludert med at det ikke var «åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen».

Høyesterett opphevet lagmannsrettens avgjørelse, idet lagmannsretten etter ankeutvalgets oppfatning hadde lagt til grunn feil lovtolkning. Etter Høyesteretts oppfatning var det uten betydning for hevingsadgangen at betalingskravet var foreldet, idet retten til å heve en kontrakt er «et selvstendig krav som ikke er gjenstand for foreldelse». 

Utleier fikk altså medhold i at leietaker kunne pålegges å fravike eiendommen etter manglende innbetaling av depositum.

Dommen gir en viktig avklaring for eiendomsinnehavere, og deres mulighet til å heve leiekontrakter med leietakere som ikke oppfyller sine løpende betalingsforpliktelser. For leietakere er dommen et viktig styringsverktøy for å avklare konsekvensene av betalingsmislighold, selv etter at de selvstendige betalingsforpliktelsene er foreldet.

Når leieforhold opphører

Hvis utleieperioden har forløpt uten forsinkelser eller skader på boligen, skal leietaker motta hele depositumsbeløpet med renter fra kontoen når leieforholdet avsluttes.

Hvis det derimot har oppstått uenigheter mellom partene eller skader på boligen, blir som regel ikke depositumet utbetalt til noen av partene.

En eventuell tvist må derfor løses med videre rettslige skritt, enten hos Husleietvistutvalget eller Forliksrådet.

Et unntak finnes i de tilfeller der depositumkontonen er i samme bank som den kontoen husleien trekkes fra og betales til. Dersom leietaker i slikt tilfelle ikke har betalt husleie, og utleier kan dokumentere dette, kan banken i enkelte tilfeller betale ut dette fra depositumskontoen. Da har leietaker en fem ukers frist til å bringe saken til en av instansene før et eventuelt skyldig beløp skal utbetales til utleier.

For øvrig kan begge parter kreve utbetaling fra depositumkontoen dersom det foreligger et skriftlig samtykke fra den andre parten. Mangler man slikt samtykke, kreves det en rettskraftig avgjørelse for å få utbetalt penger fra depositumkontoen.

Oppsummering

Depositum er et pengebeløp som leietaker, etter avtale med eller krav fra utleier, stiller som sikkerhet for leieforholdet. Beløpets størrelse kan variere og det er mulig å avtale at beløpet kan justeres i løpet av leieperioden.

Manglende innbetaling av depositum, innebærer et mislighold, som kan føre til heving og avvikling av leieforholdet. Dersom leietaker ikke har anledning til å betale hele depositumet, så kan det enten stilles en garanti eller så kan det avtales med utleier at depositumet betales over en periode.