Erstatningsansvar og søksmålskompetanse for sameier
Høyesterett har i en kjennelse av 6. mars 2025 truffet en avgjørelse om forståelsen av eierseksjonsloven § 60, som gjelder sameiestyrets rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem. Avgjørelsen kan få stor betydning for sameierne i et eierseksjonssameie, og for de som er ansvarlig for gjennomføring av utbyggingsprosjekter.
Styret kan representere seksjonseierne felles retter og plikter
Eierseksjonsloven § 60 fastslår at styret i et eierseksjonssameie har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter å gjennomføre beslutninger truffet av årsmøtet eller styret, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom.
Bestemmelsen slår fast at styret kan «gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.»
Omfatter også søksmål mot de som representerer utbygger
Høyesterett avgjorde i nevnte kjennelse (HR-2025-451-A) at begrepet «krav mot utbyggeren» også omfatter søksmål etter aksjeloven § 17-1 mot utbyggerselskapets styre og daglig leder om erstatning for mangler ved sameiets fellesarealer. Høyesterett kom til at formålet med bestemmelsen tilsa at sameiestyret måtte ha nødvendig kompetanse til å fremme saker som gjelder mangler ved fellesarealene, mot utbyggeren og de som representerer utbyggeren som daglig leder eller styre i utbyggingsselskapet.
Saken gjaldt et erstatningssøksmål mot et enestyre i et utbyggingsselskap, men det må antas at representasjonsretten også vil gjelde krav mot andre «som forsettlig eller uaktsomt har medvirket til skadevolding som nevnt i første ledd».
Dette betyr i praksis at sameiestyret kan fremme krav på vegne av sameierne mot utbygger av et eierseksjonssameie. Krav kan også fremmes mot styret i utbyggingsselskapet, og mot andre som har medvirket til feilen eller mangelen ved fellesarealene, som eksempelvis bakenforliggende eiere.
Høyesterett har således foretatt en formålsbestemt tolking av lovbestemmelsen som tilsier at styret i et eierseksjonssameie vil ha en bred kompetanse til å forfølge krav knyttet til fellesarealer på vegne av sameierne og sameiet.
Krav mot entreprenør
Styret i slike sameier kan for øvrig fremme krav mot entreprenørene som har satt opp sameiets fellesarealer etter bustadoppføringslova § 1b.
Søksmålskompetansen
Avgjørelsen har betydningen for søksmålskompetansen. Denne kompetansen avgjøres av saksøkers pretensjon for domstolen.
Avgjørelsen er i prinsippet uten betydning for det faktiske ansvaret. Her gjelder de vanlige erstatningsreglene. Betydningen av avgjørelsen er imidlertid at det blir enklere for eierseksjonssameier å forfølge krav knyttet fellesarealer mot den ansvarlige uavhengig av hvilken rolle den ansvarlige har hatt i utbyggingsprosjektet.»
Artikkelen er også publisert i Finansavisen.
Ønsker du våre oppdateringer?
Ja, takk!
Vi i Ræder Bing brenner for faget vårt, og er levende opptatt av å dele kunnskap. Derfor vil vi oppdatere deg jevnlig med å sende siste faglige nytt samt invitasjoner til gratis seminarer. Fyll ut din kontaktinfo nedenfor og få tilsendt vårt nyhetsbrev.