Bruk av blancoskjøte ved eiendomstransaksjoner

Utfyllende om blancoskjøter

Dersom det utstedes blancoskjøte, blir altså ikke grunnbokshjemmel til eiendommen overført til kjøper i forbindelse med overtakelse av eiendommen (før kjøper føres inn i skjøtet, og skjøtet innsendes til tinglysning). Dette medfører at selger blir stående i grunnboken som hjemmelshaver til eiendommen frem til kjøper velger å tinglyse skjøtet. For å unngå at selger ender opp med å bli stående som eier i grunnboken i uoverskuelig fremtid, settes det ofte en frist som overskjøting må skje innen. Det er viktig å kontrollere at skjøtet er korrekt utfylt, og at underskrifter er vitnebekreftet.

Hvorfor utstedes blancoskjøter?

Det kan være flere årsaker til at det utstedes blancoskjøte. I de fleste tilfellene er årsaken at kjøper innen en kort tidsperiode skal videreselge og/eller utvikle eiendommen, og ønsker å unngå dokumentavgift. Dokumentavgiften er i skrivende stund på 2,5 %, som ved høy salgsverdi vil kunne utgjøre et betydelig beløp.

Andre årsaker kan være rent praktiske. Eksempelvis kan kjøperselskapet være under stiftelse, og derfor stå uten organisasjonsnummer. Videre kan det tenkes at opprinnelig kjøper ønsker å utpeke et annet rettssubjekt som kjøper, og at endelig kjøper ikke er avklart ved overtakelse av eiendommen.

Hva risikerer kjøper?

Rettsvern for erverv av eiendom oppnås først ved tinglysing i grunnboken. Dersom eiendommen ikke overskjøtes, vil altså kjøper ikke ha rettsvern.  Kjøper vil dermed kunne risikere:

• At selgers kreditorer tar utlegg i eiendommen. Dersom selger ikke betaler gjelden, vil dette igjen kunne medføre at kjøper reelt sett må betale selgers gjeld (for å unngå tvangssalg av eiendommen).
• Dersom kjøper ikke innfrir selgers gjeld, kan eiendommen legges ut for tvangssalg. Gjennomføring av tvangssalg vil medføre at kjøper mister rett til eiendommen, uten å få kompensasjon for kjøpesummen.
• Konkursboet kan ved selgers konkurs ta beslag i eiendommer selger har hjemmel til. Det har ingen betydning at det er inngått kjøpekontrakt mellom selger og kjøper, og at det ikke er noen tvil om at det er kjøper som er reell eier, jf. også nyere Høyesterettspraksis[1].

Hva risikerer selger?

Selger løper ingen særlig risiko for tap ved utstedelse av blancoskjøte. Dette fordi selger vil motta betaling for eiendommen uavhengig av om det utstedes blancoskjøte. Siden selger fortsatt vil være registrert som eier i offentlige registre, kan det likevel oppstå enkelte ulemper for selger. Henvendelser vedrørende eiendommen fra offentlige myndigheter, faktura for eiendomsskatt mv., og andre offentlige avgifter mv. vil fortsatt utstedes til selger. Men, dersom kjøper ikke betaler forannevnte, er det like fullt kjøpers risiko, fordi det er kjøper som er reell debitor for slike krav (og det er kjøper som risikeres at det tas beslag i eiendommen for å dekke slike krav).

Tiltak for å sikre kjøper

For kjøper løper det altså betydelig risiko ved ikke å tinglyse sitt erverv av eiendommen i grunnboken. Det er vanskelig for kjøper å beskytte seg mot kreditorbeslag og eventuell selgers konkurs. Selger kan imidlertid fratas rådighet over eiendommen, og i den forbindelse er det viktig at følgende tiltak gjennomføres:

1. Det må tinglyses en urådighetserklæring til fordel for kjøper over eiendommen. Av urådighetserklæringen skal det fremgå at selger ikke kan råde over eiendommen (herunder overskjøte, pantsette mv.) uten samtykke fra kjøper.

 

2. Selger utsteder en generalfullmakt til fordel for kjøper. Generalfullmakten skal være ugjenkallelig, og gi kjøper rett til alene å disponere over eiendommen på enhver måte. Dette skal inkludere tinglysing av alle dokumenter, overskjøting, pantsettelse, søknad om omregulering, ramme- og igangsettingstillatelser, begjæring om fradeling, seksjonering mv. Generalfullmakten kan være tidsbegrenset, og bør kunne transporteres.

Det er igjen viktig å understreke at ovennevnte tiltak kun fratar selger rådighet over eiendommen. Tiltakene sikrer ikke kjøper mot kreditorbeslag.

Skal man benytte blancoskjøter?

Blancoskjøter vil utgjøre en risiko og dokumentavgiften kan være en billig forsikringspremie. Dersom man av ulike grunner ønsker å bruke blancoskjøte for å spare tid og penger bør man sikre seg så godt som mulig. Bruk av blancoskjøte må vurderes konkret i hver enkel sak og en juridisk rådgiver bør trekkes inn tidlig i en transaksjon slik at man er klar over risikobilde og ser argumenter for og imot.

[1] HR-2017-33-A

 

Artikkelen er skrevet av senioradvokat Kristin Dalvang