Skatteplikt ved tomtesalg

Utgangspunktet er at gevinster ved salg av formuesobjekter er skattepliktige. Fra dette utgangspunktet gjør skatteloven § 9-3 (2) et viktig unntak: Gevinst ved salg av boligeiendom er skattefri når selger har eid eiendommen i minst ett år og brukt den som egen bolig minst ett av de siste to årene før den selges. Denne fritaksregelen gjør at det sjelden blir skatt på gevinst ved salg av boligeiendom som selger har bodd i.

 

Unntaksregler

Ingen regler er uten unntak – heller ikke unntaksregler. Skatteloven § 9-3 (8), ofte omtalt som tomteregelen, bestemmer nemlig at fritaksregelen ikke gjelder ved salg av tomt. Bestemmelsen sier også hva som regnes som tomt. Litt forenklet kan vi si at bebygd areal kan regnes som tomt dersom tomta er egnet til utbygging og du har fått tomtepris.

 

Blir gevinsten skattepliktig når du har oppnådd tomtepris?

Høyesterett har gjennom sin praksis avklart tomtebegrepet nærmere, og da særlig hva som ligger i at vederlaget i «vesentlig grad» er bestemt av muligheten til å bruke eiendommen til tomteformål. Men er det virkelig slik at hele gevinsten blir skattepliktig hvis du selger en eiendom du har bodd i bare fordi du har oppnådd tomtepris? Høyesterett har hatt spørsmålet oppe til vurdering flere ganger. Etter gjeldene rett er utgangspunktet at det normalt vil være grunnlag for å holde gevinst som er knyttet til bebyggelse og en naturlig avgrenset tomt rundt bebyggelsen utenfor ved gevinstberegningen.

 

Dårlig forfatning kan begrense til tomtegevinst

I visse tilfeller kan det likevel være grunn til å se bort fra hele bebyggelsen, slik at hele gevinsten vil bli skattepliktig etter tomteregelen. Dersom bebyggelsen er i så dårlig forfatning at den må rives eller det er andre forhold, som f.eks strøkets karakter og utviklingstempo, som gjør at verdien av tomta i det vesentlige ikke er påvirket av bebyggelsen, kan resultatet bli at eiendommen anses bare som tomt og gevinsten som en ren tomtegevinst.

I forhandlinger med utbyggere bør boligeiere ha tomteregelen i bakhodet, og dessuten sørge for å gi skattemyndighetene riktige og fullstendige opplysninger om salget for å unngå tilleggsskatt ved en eventuell senere endring av skattefastsettelsen.