Skattefri fisjon av eiendomsselskaper – hva skjer?

– Mye kan tyde på at denne muligheten kan bli begrenset. Hvis Zimmer-utvalgets forslag om lovfesting av omgåelsesnormen vedtas i den formen det nå har vil en utfisjonering av eiendeler med påfølgende salg av aksjer i et utfisjonert selskap kunne bli møtt med en påstand om gjennomskjæring, sier partner Anne Gro Enger. 

Mange investorer har benyttet seg av fisjon for å spare skatt ved å selge aksjer i single purpose-selskaper som eier en eiendom i stedet for å selge selve eiendommen. Fremgangsmåten er vanligvis slik at eiendommen først overføres til et selskap etter reglene om skattefrie fisjoner i skatteloven kapittel 11, med et påfølgende skattefritt salg av aksjene etter fritaksmetoden. Fordi hjemmelsoverføring ved fisjon er fritatt for dokumentavgift innebærer løsningen også en avgiftsmessig besparelse. 

- Følges skattelovens regler kan både fisjoner og aksjesalg i utgangspunktet gjennomføres uten å utløse skatt og vil være helt lovlige. Spørsmålet er imidlertid om det er greit å utnytte regelsettene i kombinasjon for å oppnå skatte- og avgiftsbesparelser slik mange har gjort, sier Enger. 

– I ConocoPhillips-saken besluttet selskapet å bringe saken inn for domstolene etter at Oljeskattenemnda hadde omklassifisert et aksjesalg til et eiendomssalg på grunnlag av ulovfestet gjennomskjæring. I det aktuelle tilfellet hadde selskapet gjennomført en fisjon der alt annet enn eiendommen som skulle selges ble fisjonert ut. Deretter ble aksjene i eiendomsselskapet solgt. Det er anslått at dette ga selskapet skatte- og avgiftsbesparelser på ca MNOK 17,5. Høyesterett aksepterte tilpasningen, og mente i motsetning til skattemyndighetene at det ikke var grunnlag for gjennomskjæring fordi fremgangsmåten verken var illojal eller i strid med formålene bak fritaksmetoden og sjonsreglene, sier hun. 

Fisjon av eiendom i eget selskap eller selskaper tar minimum tre måneder.

– I Ræder tar vi gjerne hånd om hele denne prosessen. Vi setter opp mulige alternativer og skisserer ulike konsekvenser, finner løsninger for det selskapsrettslige og skattemessige, samt bistår med å utarbeide dokumentasjon, sier hun. 

Er det noe investorer må tenke spesielt på for å få gjennomført dette smidig?

– En fisjon forutsetter at det er foretatt en uavhengig verdivurdering av virksomheten. Det er styret som er ansvarlig for at dette blir gjort. Selv om mange diskuterer dette med revisor, må en uavhengig tredjepart forestå vurderingen. I større transaksjoner er det mye som skal på plass, og det er viktig å ha en klar plan for gjennomføringen av de ulike oppgavene. Heldigvis er tiden da en ubetydelig protokollfeil kunne velte en skattefri fisjon forbi, men det oppstilles likevel stenge vilkår for skattefrihet, og det er et grunnleggende premiss at fordelingen av verdier er riktig, sier partneren. 

Hva er rådet ditt til selskaper som vurderer en fisjon av eiendom?

– Start arbeidet med å vurdere om selskapet bør fisjonere ut eiendommen. Selv om det ikke vil føre til en fisjon, så er det styrets ansvar å fatte vedtak som er til beste for eierne. Fisjon av eiendom kan i mange tilfeller være nettopp det, avslutter Anne Gro.