Fastsetting av «festerente» - et stadig tilbakevendende tema i norske rettssaler

Regulering av festeavgiften

Festekontrakter vil, som i alle langsiktige kontraktsforhold, ha behov for visse justeringer underveis i kontraktsperioden. Hovedsakelig på grunn av endringer i samfunnsmessige forhold, og gjerne knyttet til ytelsenes verdier.

Ved inngåelsen av festekontrakten, vil partene ha fremforhandlet en avtale som begge anser som rimelig. Grunneier leier ut sin tomt, mot en avtalt årlig festeavgift. Beløpet er som regel satt som en prosent av festetomtens verdi.

Hovedregelen etter tomtefesteloven, for alle formål, er at festeavgiften reguleres etter konsumprisindeksen (KPI), hvis ikke annet er avtalt eller følger av loven. For festekontrakter til bolig- og fritidsformål kan en regulere festeavgiften etter tomteverdi i to tilfeller (i) ved regulering av festeavgiften dersom det er «tvillaust avtalt» tomteverdiregulering, i kontraktens løpetid en gang etter 2002, «det gamle engangsløftet», og (ii) ved forlengelse av festekontrakten, «det nye engangsløftet». Regulering av festeavgiften gjelder også ved innløsning av festetomter, men her følger en de samme reglene som ved «ordinær» regulering (punkt (i) og (ii)). For feste til «annet», for eksempel næring, følger reguleringen avtalen, hvis dette er avtalt. Ofte ser vi at disse festekontraktene har valgt en regulering av festeavgiften basert på tomteverdi.

Når en skal regulere festeavgiften etter tomteverdi, skal tomteverdien ganges med en avkastningsrente som kalles «festerente». Denne kan være avtalt i festekontrakten, men ofte ser vi at den ikke er det. Retten må derfor skjønnsmessig fastsette festerenten, med unntak av forlengelse av festekontrakter til bolig- og fritidsformål. For slike formål er festerenten lovbestemt til 2 %, jf. tomtefesteloven (tfl.) § 15 (4) (ny i 2015).

 

Bakgrunnen for festerenten

Formålet med festerenten er at bortfester «skal sikres det som vil være en normal, rimelig avkastning av de verdier festearealet representerer dersom arealet var blitt solgt og pengene ble plassert på annen måte», jf. Rt. 2001 s. 149 (Fana). Festerenten er altså den avkastningen det er rimelig at tomteverdien gir bortfester frem til neste reguleringstidspunkt, altså i perioden når eiendommen er bundet opp til feste.

Gjennom tiden har en sett at det anvendes en festerente på et sted mellom 4 % og helt opp til 8 %. Dette har også blitt akseptert av retten. Men hva er riktig festerente, der denne ikke er avtalt eller lovfestet?

 

Hvordan fastsettes festerenten?

Lovgiver har latt det være opp til domstolen å fastsette festerenten i saker som ikke gjelder forlengelse av festekontrakter til bolig- og fritidsformål, dersom denne ikke er avtalt i festekontrakten.

Hva som er en normal og rimelig avkastning av tomteverdien, blir ofte vurdert av retten basert på opplysninger om langtidsrente og festenivået for tilsvarende avtaler. Festerenten må hensynta forventet inflasjon frem til neste regulering, det foregående rentenivået, reguleringsintervallets lengde og risikoen. Det betyr at dagens rente er av liten betydning, da det er avgjørende å finne frem til langtids-eller gjennomsnittsrente, jf. Rt. 2004 s.181.

Bortfester skal altså sikres en rimelig avkastning av den verdien tomten representerer på reguleringstidspunktet. Desto lenger festeavgiften skal stå stille, jo høyere må renten være. Grunnen til dette er inflasjonen. Inflasjon fører til at nåverdien av festeavgiften reduseres utover i perioden mellom reguleringstidspunktet – og etter reguleringen. Frem til neste regulering har verdien av festeavgiften sunket til nær halve verdien av det bortfester får første året.

Det skal altså tas utgangpunkt i markedsforholdene til enhver tid. I mangel av annet, bør en legge til grunn den generelle kapitaliseringsrenten som retten satte til 4 % i Rt. 2014 s. 1203.

Ofte blir en møtt med en argumentasjon om at festerenten skal fastsettes i samsvar med statsobligasjonene. Dette må antas å være feil, da statsobligasjoner er lavrisiko og ikke høyrisiko, slik det oppleves at tomtefeste er. Derfor kan en ikke bruke dette som målefaktor. Forklaringen på at tomtefeste er ansett som høyrisiko er både på grunn av den lange låsingen av festeavgiften, «innlåsningseffekten», men også det faktum at loven kan endres, noe vi har sett flere ganger. Det løper derfor også en kontraktsrisiko ved festekontrakter. Et eksempel på dette er innføringen av den evigvarende rett til forlengelse av festeforhold til bolig – og fritidsformål i tfl. § 33.

 

Har det noe å si at vi har en lovfestet festerente ved utløp?

Før 2015 hadde ikke tomtefesteloven en lovfestet festerente, men samtidig som innføringen av den evigvarende retten til forlengelse for feste til bolig- og fritidsformål, innførte lovgiver en lovsatt festerente på 2 %, jf. tfl. § 15 (4).

Av forarbeidene går det frem at lovgiver har tatt et bevisst valg ved å skille mellom festerentene på de ulike «engangsløftene». I Prop. 73 L (2014-2015) står det blant annet: «Forskjellen fra engangsløftmodellen er at satsen for beregning av festeavgiften tallfestes i prosentmodellen, i motsetning til en henvisning til rentenivået på reguleringstiden.». Videre: «Festeavgiften må etter utvalgets syn sikre bortfesteren en rimelig fortjeneste. Festeavgiften må settes så høy at bortfesteren i alle fall ikke taper penger, og kanskje slik at bortfesteren må kunne oppnå en viss profitt.».

Lovgiver må med dette ha ment at bakgrunnen for å skille mellom en skjønnsmessig festerente ved regulering i festekontraktens løpetid og en lovbestemt festerente ved utløp av festekontrakter til bolig- og fritidsformål, er å sikre at bortfester får «riktig» kompensasjon for det tapet han lider ved at de har grepet inn og regulert avtalebestemmelsene i festekontrakten i kontraktstiden. Vi ser at domstolene også skiller mellom festerenten ved regulering i de ulike engangsløftene.

Selv etter innføringen av 2 % festerente ved utløp av festekontraktene, har ikke domstolene lagt seg på samme nivå i sine vurderinger av hva som er riktig festerente i det gamle engangsløftet. Bakgrunnen for dette, er antagelig fordi at det er forskjellige formål med de ulike engangsløftene. Etter at en har regulert festeavgiften etter det gamle engangsløftet, altså regulering i kontraktens løpetid, får en aldri gjøre den reguleringen igjen. Den reguleringen skal godtgjøre for det tapet at lovgiver har gått inn og «rokket» ved kontraktsforholdene og innført en hovedregel om regulering etter KPI, som griper inn i festekontrakten, selv om partene har avtalt en tomteverdiregulering. I tillegg er en her begrenset av det såkalte «høgstebeløpet», som gjør at grunneier i enkelte tilfeller heller ikke kan ta den festeavgiften som egentlig er avtalt. Denne reguleringen skal altså sikre en «engangsregulering», som bortfester aldri får igjen, før loven eventuelt endres. Derfor er det viktig at festerenten gjenspeiler det tidsrommet som festeavgiften låses for, frem til neste regulering.

 

Hva er riktig festerente?

Festerenten nå bør ligge et sted mellom 4-6 %. Ved vurderingen må se hen til varigheten på reguleringsintervallet, plassering av risiko og innlåsningseffekten.