Millionutbygging vs gammel servitutt

Hva er en servitutt?

Før vi ser nærmere på Høyesteretts dom av 4. mai i år, skal vi kort si noe om hva en servitutt er.

Servitutter kan defineres som særrettigheter som begrenser grunneiers råderett over egen eiendom, men som også kan gi rettigheter på eiendommen.

Dersom noen har en servitutt i din eiendom betyr det at vedkommende har en rettighet i den. Rettigheten kan være personlig for en eller flere navngitte personer (og deres eventuelle etterkommere) eller være tilknyttet en annen eiendom, for eksempel den som til enhver tid er eier(e) av en eller flere angitte naboeiendommer.

En servitutt etableres i all hovedsak ved inngåelse av en avtale, enten skriftlig eller muntlig, mellom de berørte partene, men den kan også være etablert på andre måter. Servitutter kan være både begrenset og evigvarende.

En positiv servitutt er en rett for servitutthaveren til en faktisk, begrenset bruk av en annens eiendom. Praktiske eksempler er en rett til å bruke en del av din eiendom som adkomstareal til naboens eiendom, eller en fiskerett i et privateid vassdrag.

En negativ servitutt vil normalt være et forbud eller begrensning i utnyttelsen. Dette kan være en heftelse som bestemmer at bebyggelsen i et område må være av en viss karakter, eksempelvis gjennom et forbud mot å bygge høyere enn tre etasjer.

Ettersom servitutter følger eiendommen, også ved overdragelse, er det viktig å være klar over om det følger med noen slike bruksbegrensninger når man inngår avtale om kjøp av eiendom.

Strøkservitutt

En strøkservitutt – som var temaet i Dr. Holms saken – er en servitutt som gjelder for flere eiendommer og som kan påberopes av andre enn grunneieren til den aktuelle eiendommen der det skal etableres tiltak i strid med servitutten.

Denne type begrensninger skjer ofte i forbindelse med at det skilles ut en eller flere tomter fra en større tomt. Den opprinnelige tomten kalles gjerne «hovedbølet». Avtalen er da negativ begrensninger Hovedbølet har satt for hvordan de som ønsker å kjøpe eller feste tomtene skal få utnytte den. Den vil også gjelde hvis en tomt blir delt opp, og da for alle de nye tomtene. Slike servitutter kalles ofte «villaklausuler». Dette fordi servituttene ofte inneholder bestemmelser om byggehøyde, forbud mot skjemmende eller støyende aktiviteter og lignende.

Tvisten

Den nevnte tvisten for Høyesterett oppsto da flere grunneiere gikk til sak for å hindre utbyggingen av Dr. Holms Hotell på Geilo. Grunneierne anførte at hotellets naboeiendom, hvor det var planer om utbygging av eksisterende hotell, var påheftet med en negativ strøkservitutt som hindret utvidelsen.

Høyesterett foretok en grundig redegjørelse for sentrale momenter i vurderingen av hva som anses å være en strøkservitutt, samt hvem som eventuelt kan påberope seg servitutten.

Servitutten og naboenes argumentasjon

Dersom en eiendom er påheftet med en negativ servitutt vil denne følgelig sette grenser for hva eiendommen kan brukes til. I den nevnte saken for Høyesterett fremgikk det blant annet av den omtvistede servitutten at;

«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare oprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende.»

En utvidelse av hotellet ville derfor ikke være i samsvar med ordlyden i servitutten, mente naboene. Det ble anført at servitutten var en strøkservitutt, som hindret den planlagte utbyggingen.

Det ble vist til at ordlyden og at det var påheftet tilnærmet likelydende hytteklausuler på totalt 22 eiendommer i området. Det ble anført at den geografiske avgrensningen tilsa at det var snakk om en strøkservitutt, samt at formålet var å bevare det eksisterende hytteområde.

Videre mente eierne av naboeiendommene at servitutten var et ønske om å hindre inngrep i natur, eller opprettholde et særpreg i et område.

Servituttloven

For å vurdere om en heftelse var en strøkservitutt tok Høyesterett utgangspunkt i servituttloven § 4, som uttrykker at en strøkservitutt er en rett som skal

«tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen»

Altså må servitutten ivareta særskilte bo og byggetiltak, og gjelder i den utstrekning servitutten er til nytte for området. Om dette er tilfelle vil måtte avgjøres ut fra en tolkning av stiftelsesgrunnlaget for heftelsen, altså en tolkning av avtalen som ligger til grunn. Sentralt for denne vurderingen er etter Høyesteretts syn om formålet med en heftelse var å opprette en strøkservitutt som innskrenket rådighet og utviklingen i området som sådan.

Formålet med servitutten

Naboene fikk ikke medhold. Høyesterett mente at både ordlyden i heftelsen, samt formålet ved opprettelsen, klart talte for at det ikke var snakk om en strøkservitutt. Servituttens formål tilsa at denne var påheftet nettopp for å hindre konkurranse med hotellet, da det på stiftelsestidspunktet var Norsk Hotelcompagnie som eide eiendommen, som stiftet servitutten i 1939.

Heftelsens ordlyd underbygde dette synet, og ble ansett å tydeliggjøre at heftelsen ble opprettet nettopp med tanke på konkurransesituasjonen for hotelldriften – altså å beskytte hotellet mot etablering av andre hoteller i området.

Videre mente Høyesterett at det kun var en «liten del» av området som det ville vært naturlig å hefte en eventuell strøkservitutt på, som faktisk hadde dette som en heftelse. Høyesteretts konklusjon ble derfor at formålet med servitutten:

«ikkje har vore å tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område. Det er såleis ikkje ein strokservitutt som kan gjerast gjeldande av andre enn eigaren av hotelleigedomen»,

Enstemmig konklusjon

Høyesteretts konklusjon var enstemmig, og innebærer at servitutten ikke vil være til hinder for den planlagte utbyggingen av hotellet. Som følge av at det ikke var snakk om en strøkservitutt, rår grunneier (her; hotellet) selv over heftelsen, med den konsekvens at denne ikke kunne gjøres gjeldende av andre omkringliggende naboeiendommer.

Bevisst forhold til heftelser

Til tross for sakens utfall, viser saken at det ved planer om utvikling av eiendom vil være en klar fordel med et bevisst forhold til hvilke heftelser som påhviler eiendommen. Dette innebærer kjennskap til reelle begrensninger i utnyttelse, samt hvem som vil kunne påberope seg eventuelle servitutter. Kunnskap om dette vil både bidra til å unngå tvist, og i ytterste konsekvens et potensielt erstatningsansvar overfor rettighetshaver, dersom bygging gjennomføres i strid med en servitutt.