Vedlikeholdsplikt i boligleieforhold

Ny husleielov på trappene

Kommunal- og distriktsdepartementet har igangsatt et arbeide med sikte på en revisjon av husleieloven (lov om husleieavtaler av 26.03.1999). I henhold til regjeringens nettsider er det nedsatt et lovutvalg som «skal gå gjennom husleieloven og vurdere, og foreslå, endringer som styrker leietakeres rettigheter, sikrer grunnleggende botrygghet og som gjør at loven er tilpasset dagens situasjon i leiemarkedet. Utvalget skal også vurdere endringer som gjør at loven bedre enn i dag ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte». Dette kan skje ved endringer i någjeldende lov eller ved en helt ny husleielov.

Utvalget ble oppnevnt i juni i år, og skal komme med forslag til lovendringer i to omganger – noe skal leveres innen 31. januar 2024 og resten senest 15. oktober 2024. Deretter skal departementet vurdere endringsforslagene og gjennomføre en høringsprosess frem til departementet fremmer lovforslag for behandling i Stortinget. Da har det erfaringsmessig gått et års tid til, men i mandatet for utvalget er departementet optimistisk og legger til grunn at lovbehandling skal skje før stortingsvalget i 2025, som da i praksis betyr stortingsbehandling i løpet av juni 2025.

Utvalget skal blant annet «vurdere dagens regler om ansvar for vedlikehold og reparasjon». Om resultatet av en slik lovgivningsprosess kan gi så store endringer i leietakers favør at det blir enda færre eiere av såkalte sekundærboliger som vil fortsette sin utleievirksomhet og i stedet vil selge, slik at presset i leiemarkedet blir enda større enn i dag, skal ikke diskuteres i denne artikkelen. Derimot skal det gis en oversikt over vedlikeholdsbestemmelsene i dagens husleielov.

Ufravikelige lovbestemmelser

I husleielovens § 1-2 er det bestemt at det ikke kan «avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her». Dette betyr at det er lovbestemmelsene om vedlikehold som gjelder mellom utleier og leietaker, ikke det som fremgår av leiekontrakten dersom den har bestemmelser som avviker fra lovens rammer. De aktuelle lovbestemmelsene gir imidlertid visse valg. Lovens standardbestemmelser er derfor fravikelige i temmelig stor grad.

Lovens utgangspunkt

I lovens § 5-3 er vedlikeholdsplikten delt i to – utleier har vedlikeholdsplikten for selve leiligheten/huset og eiendommen for øvrig, mens leietaker har vedlikeholdsplikten for en rekke enkeltelementer som «dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen». Men dette er bare utgangspunktet. «Er ikke annet avtalt» er vedlikeholdsplikten delt som angitt. Det betyr at man kan avtale noe annet enn lovens utgangspunkt. Vedlikeholdsplikten som etter en hovedregel er pålagt utleier, kan pålegges leietaker (og omvendt). Dette gir valgmuligheter som kan benyttes og som blir benyttet av svært mange. I de fleste leiekontrakter som finnes på nettet eller som brukes av advokater (for utleier), utleiemeglere og profesjonelle utleiere er valgmuligheten brukt i favør av utleier; leietaker er gitt plikten til å vedlikeholde boligen innvendig. Det er vel bare Leieboerforeningens standardkontrakt som lar utleier ha det generelle vedlikeholdsansvaret.

Når aktualiseres vedlikeholdsplikten

Enten det er utleier eller leietaker som har vedlikeholdsplikten løper den gjennom hele leieperioden. Når det er nødvendig å vedlikeholde, skal det gjøres. En leietager som har vedlikeholdsplikt, kan ikke alltid vente med vedlikeholdet til leiligheten skal tilbakeleveres ved endt leietid. Allikevel er det oftest slik at det nettopp er ved leilighetens tilbakelevering at utleier har foranledning til å gjennomgå leiligheten og å kreve at et manglende vedlikehold utføres eller kompenseres økonomisk. Husleielovens tilbakeleveringsbestemmelse (§ 10-2) utfyller de vedlikeholdsregler som gjelder i leieforholdet. Bestemmelsens annet ledd lyder slik:

«Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.»

Også her er det da anledning til å avtale noe annet enn lovens hovedregel. Det er fullt lovlig å avtalefeste at leietaker har ansvaret for «alminnelig slit og elde». Er det avtalt at leietaker har ansvaret for dette, må leietaker lakke parkettgulvet selv om det ikke er direkte skadet, men «bare» har fått slike slitemerker som man må regne med også ved normalt forsiktig bruk i leieperioden.

Kravet «blir borte» uten tilstandsdokumentasjon

Et krav om løpende vedlikehold eller utførelse av manglende vedlikehold ved leieforholdets utløp, er avhengig av dokumentasjon av tilstanden da leietaker flyttet inn i leiligheten. Husleietvistutvalget (for de kommuner som har denne prosessordningen), forliksrådet eller tingretten vil som oftest gi utleier bevisbyrden for at leilighetens tilstand ved leieforholdets start var bedre enn på fraflyttingstidspunktet. En utleier kommer neppe godt ut av det dersom det ikke er skrevet en overtagelsesprotokoll ved innflyttingen eller et annet dokument ved leieforholdets start som beskriver leilighetens tilstand da, og som man kan legge til grunn at leietaker har akseptert. Bilder er også bra, men det kan ikke kreves av utleier at tilstanden av hver kvadratmeter gulv, vegg eller tak skal være fotodokumentert.

Skader

Det som er behandlet ovenfor er vedlikeholdsforhold. Uavhengig av hva som er avtalt (eller ikke avtalt) om vedlikeholdsansvaret, vil leietaker ha ansvaret for skader som leietaker (eller noen leietaker har gitt adgang til leiligheten) har påført leieobjektet. Dette fremgår indirekte av lovens § 5-5 samt av aktsomhetsbestemmelsen i § 5-1. Men også for skader gjelder det samme dokumentasjonskrav som for vedlikeholdsmangler. Er det et stort hakk i stuedøren eller i parketten, må utleier sannsynliggjøre at skaden er påført i leietiden. Ellers vil et krav lett være tapt.

Råd

Enten du er utleier eller leietaker må du sørge for at den leiekontrakten du undertegner har de vedlikeholds- og tilbakeleveringsbestemmelser du vil akseptere. Spesielt om du er utleier må du også sørge for at du har god dokumentasjon for leilighetens tilstand på tidspunktet for leietakers innflytting.

 

Artikkelen er publisert i Finansavisen