Oppløsning av sameie gjennom salg eller seksjonering?

Høyesterett har nå trukket opp nærmere retningslinjer for hvilken rådighet de ulike partene har under en sak om tvangsoppløsning, og fastslår likebehandling og rimelighet som bærende prinsipper.

Tvangsoppløsning og seksjonering av et sameie

I såkalte personlige sameier, der to eller flere eier en eiendom sammen, kan det oppstå uenighet om salg, bruk eller annet mellom sameierne. Konfliktene kan bli så krevende at en sameier ønsker å ville oppløse sameiet. En ikke helt upraktisk situasjon er familiehytta, der flere arvinger ikke kommer til enighet om graden av vedlikehold eller bruken av stedet, og hvor arvingene heller ikke er enige om hytta skal selges eller beholdes i familien.

For de tilfellene hvor sameierne ikke kommer til enighet om salg eller annen oppløsning av sameiet, har sameigelova («saml.») § 15 en bestemmelse om hvordan oppløsning av sameiet skal gjennomføres. Utgangspunktet etter bestemmelsen er at sameiet skal oppløses ved naturaldeling (som betyr at sameiegjenstanden skal deles fysisk). Dersom tingen ikke kan «deles uten skade», skal den tvangsselges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven «så langt dei høver», jf. saml. § 15 andre ledd. Tvangsoppløsningssalg er den klart mest praktiske måten å oppløse et sameie av en eiendom.

I bestemmelsens tredje ledd gis tingretten adgang til å avsi kjennelse om tvangssalg. Fremgangsmåten er ansett som en forenklet prosess ved tvangssalg, og kan benyttes dersom ingen av sameierne har innvendinger mot kravet om oppløsning, eller dersom eventuelle innvendinger som er fremsatt er klart grunnløse.

Et alternativ til å kreve sameiet oppløst, kan være å kreve seksjonering etter eierseksjonsloven («eiersl.») § 9. Når et sameie seksjoneres, vil hver av sameierne ha en eksklusiv disposisjonsrett over sin del av eiendommen. Bestemmelsen gjelder en sameiers ensidige rett til å kreve seksjonering av et boligsameie. En seksjonering av eiendommen forutsetter at partene har eksklusiv bruk av hver sin enhet på eiendommen.

Rollefordeling

Den som reiser krav om tvangsoppløsning, får rollen som saksøker i tvangsoppløsningssaken. De andre sameierne får posisjon som saksøkte, selv om også disse kan være enig i, eller ikke motsetter seg, oppløsningskravet.

Etter det alminnelige disposisjonsprinsippet i sivilretten, står saksøker fritt til å heve saken underveis. Prinsippet gjelder også for saker som går etter tvangsfullbyrdelsesloven, slik som tvangsoppløsningssalg – så langt det «høver», jf. saml. § 15 andre ledd.

Saksøker i en tvangsoppløsningsprosess kan trekke saken på ethvert trinn av saken, og kan også begjære utsettelse. Det er også saksøkeren som må begjære et bud stadfestet, eller som kan unnlate å gjøre dette. «Saksøkte-sameierne» må som et utgangspunkt tåle konsekvensene av saksøkers valg underveis i prosessen, selv om de saksøkte har samme interesser som saksøker i å styre prosessen. Et spørsmål som reiser seg er om sameielovens henvisning til at bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven gjelder så langt de passer også må innebærer at saksøker ikke har rett til å kreve saken hevet, dersom ikke øvrige sameiere er enig. Spørsmålet ble nylig avgjort av Høyesterett.

Saken i Høyesterett

Høyesterett behandlet 26. juni i år spørsmålet om en sameier ensidig kan heve et krav om tvangsoppløsning, når tvangsprosessen er satt i gang (HR-2023-1192-A).

Saken gjaldt tre sameiere av en boligeiendom i Kristiansand, hvor A og B eide ¼ hver, mens C eide den resterende halvdel. A og B krevde oppløsning av sameiet ved tvangssalg, og C hadde ingen innvendinger mot dette. Tingretten anvendte derfor saml. § 15 tredje ledd, og fattet kjennelse om tvangsoppløsning den 17. august 2021. Tvangsoppløsningsprosessen ble satt i gang, men ingen bud ble stadfestet. A og B krevde deretter tvangsoppløsningen hevet. Videre fremsatte de krav om seksjonering av eiendommen etter eiersl. § 9. C krevde dagen etter inntreden i det pågående tvangssalget. A og B motsatte seg dette, blant annet med bakgrunn i at eiendommen kunne seksjoneres, og trakk deretter tilbake begjæringen om oppløsning. De ba samtidig om at saken skulle heves.  

C motsatte seg at A og B kunne heve kjennelsen om tvangsoppløsning.

Høyesterett sin vurdering

Høyesterett kom til motsatt resultat av tingretten og lagmannsretten, og konkluderte med at en sameier kan kreve tvangsoppløsningen hevet i tråd med det alminnelige utgangspunktet etter disposisjonsprinsippet, og at beslutningen om tvangsoppløsningssalg ikke binder saksøkeren til å gjennomføre prosessen før det er stadfestet et bud. Etter dette kan ikke prosessen lenger stanses.

Høyesterett kom dessuten med en viktig presisering, nemlig at sameierne skal behandles likt. Dersom en sameier stanser prosessen, skal de øvrige ha samme mulighet til selv å kreve tvangsoppløsning, og tre inn som saksøker i det allerede besluttede salget. Tvangssalg fortsetter da med de gjenværende saksøkere som parter, selv om den opprinnelige saksøkeren trekker sitt tvangsoppløsningskrav.

I vurderingen la Høyesterett blant annet vekt på disposisjonsprinsippet i sivilprosessen, altså at den som har reist en sak har «herredømme» over saken, og dermed kan trekke den frem til avsagt dom, jf. tvisteloven § 18-4. Samme prinsipp mener Høyesterett er gitt utslag i tvangsl. § 5-17 første ledd første punktum bokstav b.

Et moment i vurderingen for Høyesterett var også at sakskostnader dekkes av den som trekker saken, jf. tvangsl. § 3-2. En slik regel vil motvirke at en saksøker trekker saken av spekulative årsaker.

Høyesterett konkluderte dermed med at en sameier kan heve tingrettens kjennelse om tvangsoppløsningen etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, helt frem til et bud er stadfestet, jf. tvangsl § 11-28 fjerde ledd, men også at øvrige sameiere da selv kan reise krav om å tre inn i det tidligere besluttede salget, eventuelt reise selvstendig krav om tvangsoppløsningssalg. Dette sikrer at en sameier ikke kan stanse prosessen dersom øvrige sameiere ønsker å gjennomføre.

Forholdet mellom eierseksjonsloven og tvangsoppløsning.

I saken for Høyesterett krevde A og B også seksjonering etter eierseksjonsloven. Eiersl. § 9 gir en sameier i en ikke seksjonert eiendom rett til ensidig å kreve eiendommen oppdelt i seksjoner, i samsvar med etablert bruksdeling.

Høyesterett tok stilling til hvordan de to regelsettene bør brukes for det tilfellet hvor en har krevd tvangsoppløsning etter sameieloven, og seksjonering etter eierseksjonsloven.

Høyesterett konkluderte med at eiersl. § 9 er et lovfestet alternativ til tvangsoppløsning, hvor det i forarbeiderne kommer frem at seksjonering av et sameie er en bedre løsning enn oppløsning av det.

Utgangspunktet må etter dette være, ifølge Høyesterett, at et krav om seksjonering skal gis forrang fremfor tvangsoppløsning av et sameie, men at en må vurdere saken konkret dersom tvangsoppløsning allerede er satt i gang. Vurderingstemaet blir da om en sameier har «tungtveiende grunner» til å motsette seg seksjonering, jf. eiersl. § 9 første ledd tredje punktum.

Likhet og rimelighet

Høyesterett fastholder det alminnelige disposisjonsprinsippet for sameier som krever tvangsoppløsningssalg – og fastslår at en beslutning om å igangsette tvangssalg ikke binder sameieren til å gjennomføre. Imidlertid kan ikke en sameier frata øvrige sameiere samme rett til å kreve gjennomføring.

Dersom vilkårene etter eiersl. § 9 er oppfylt for såkalt tvangsseksjonering, kan et krav om seksjonering avskjære et annet tvangsoppløsningskrav. Seksjonering innebærer ikke annet enn at hver sameier får full rettslig råderett over sin sameierandel, og kan selge denne etter seksjonering. Det er derfor rimelig at et oppløsningskrav kan imøtegås av seksjonering, som en mindre inngripende løsning der vilkårene for seksjonering ellers er oppfylt.

 

Artikkelen er publisert i Finansavisen