Etablering av solcelleanlegg i leieforhold

Nye standardavtaler for solcelleanlegg i leieforhold

Vi ser nå et økt fokus på grønnere bygg og grønnere energi. Dette har ført til at flere har fått øynene opp for solcelleanlegg. Slike anlegg kan enten etableres på ubebygget grunn, eller på eksisterende bygningsmasse. Ved å etablere solcelleanlegg på eksisterende bygg, kan man sikre produksjon av grønnere og rimeligere energi uten å bygge ned mer av naturen. Å kunne tilby leietakere «grønne bygg» blir stadig viktigere for å tiltrekke gode leietakere.

De nevnte fordelene har gjort at flere gårdeiere har hatt et ønske om å etablere solcelleanlegg på egne bygninger. Frem til nylig har regelverk gjort det vanskelig å få utnyttet solenergi på en fornuftig måte i store næringsbygg.  

Dette var bakgrunnen for regelendringene som kom i oktober 2023. Reguleringen har medført at det kan etableres solcelleanlegg med inntil 1 MW installert effekt på eksisterende bygg, og at solenergi kan deles med leietakerne innenfor samme gårds- og bruksnummer, uten at det er konsesjonspliktig. Reguleringen har gjort det enklere å benytte seg av solenergi, og er et stort steg på veien til grønnere næringsbygg. 

I forlengelsen av regelendringen, lanserte bransjen i begynnelsen av mars nye tilleggsavtaler for etablering av solcelleanlegg i leieforhold, til standard leieavtale for næringsbygg. Tilleggsavtalen skal regulere rettigheter og plikter for utleier og leietaker i de tilfellene hvor utleier har bekostet, og etablert solcelleanlegg på eksisterende bygningsmasse.

Tilleggsavtalene er utarbeidet i to versjoner

Tilleggsavtalene kommer i to versjoner, noe som gjenspeiler de mest vanlige leiekontraktene for utleieavtaler for næringsbygg. Det er en versjon for enbruksbygg, og en versjon for flerbruksbygg. Det er derfor viktig å ta stilling til hvilken standard leieavtale hovedavtalen er basert på, før man utformer tilleggsavtalen.   

Selv om det er laget to versjoner, så er mange av bestemmelsene like i begge avtalene. I avtalen må partene avklare målerstrukturen, hvem som er ansvarlig for offentligrettslige bygningstekniske krav, vederlag, om vederlaget er underlagt MVA, hvem som skal besørge og bekoste vedlikehold av anlegget og hvem som skal ha rett til omsetning av eventuell overskuddskraft.

Tilleggsavtalene er i støpeskjeen, og etter hvert som avtalene blir testet ut i praksis, vil man kunne optimalisere avtalene i større grad. Teknologien knyttet til solcelleanlegg er i rask utvikling, og tilleggsavtalene er utformet for å tåle en dynamisk utvikling.

Utleier kan sikre bruk av solcelleanlegg

For å sikre bruk av eksisterende solcelleanlegg, og etablering av nye solcelleanlegg, så er det utarbeidet en bestemmelse til hovedleieavtalen som pålegger leietaker å inngå tilleggsavtale om bruk av solcelleenergi i leieforholdet. Bestemmelsen sikrer at fremtidig energibruk både er økonomisk gunstig og bærekraftig, både for utleier og leietaker.

Leietakers fordeler ved bruk av solenergi

Bransjen opplever at noen leietakere er skeptiske til bruk av solenergi sammenlignet med alternative energikilder. Tilleggsavtalen er lagt opp slik at leietaker ikke skal betale mer for solenergi enn leietaker ville ha betalt for alternativ energi. Det er også anslått at vedlikeholdskostnadene ved solcelleanlegg ikke er særlig store, så det er liten grunn til å frykte en stor økning i felleskostnadene som en følge av etablering av solcelleanlegg.

Flere leietakere er underlagt taksonomiordningen for bærekraftig aktivitet, noe som medfører at veldig mange foretak plikter å rapportere inn egen aktivitet. For å anses som et bærekraftig foretak må flere krav være oppfylt. Et av minstekravene foretaket må oppfylle, er å redusere og forebygge klimautslipp. Ved å benytte seg av nettopp solenergi, så vil dette kravet være oppfylt, og det vil kunne gjøre foretaket attraktivt for potensielle investorer og samarbeidspartnere.

Utleiers fordeler ved etablering av solcelleanlegg

For utleier kan kostnadssiden ved etablering av solcelleanlegget være betydelig, men fordelene ved en slik investering syns være verdt det på sikt. Med et økende fokus på grønnere bygg, kan en investering i solcelleanlegg medføre en verdiøkning på bygget ved et eventuelt salg.

Markedet opplever at flere finansinstitusjoner har bærekraft som et av sine parameter når de skal vurdere finansiering til lånekunder. Etablering av solcelleanlegg vil derfor kunne medføre at det blir enklere å få finansiering fra finansinstitusjoner, og det vil også kunne ha betydning for lånebetingelsene.

Forslag til videreutvikling av dagens løsning   

Enn så lenge er delingsordningen begrenset til leietakere innenfor samme gårds- og bruksnummer og et solcelleanlegg på inntil 1 MW. Det er et ønske om å utvide ordningen til 5 MW, og en løsning der man kan inngå avtaler om strømdeling til nabobygg uten å søke om konsesjon. Skulle man få til en slik løsning, vil fordelene ved å etablere solcelleanlegg være store for gårdeiere, både ut fra et bærekraftperspektiv og et økonomisk perspektiv.   

Det er ikke tvilsomt at man i tiden fremover vil få et enda større fokus på å etablere grønnere bygg og gjøre foretak grønnere. For å kunne få til dette uten å bygge ned uberørte områder, må man utnytte mulighetene som ligger i eksisterende bygningsmasse. Mulighetsrommet er stort, men det krever at både bransjen og lovgiver ønsker å ta del i utviklingen.
  

Artikkelen har tidligere vært på trykk i Finansavisen.