Håndbok for boligutleiere

En vanskelig periode for sekundærboligen

Sekundærboligene utgjør tradisjonelt størsteparten av leieobjektene på det norske utleiemarkedet. Høye renter har imidlertid gjort privat boligutleie til en mindre lønnsom affære. Mange velger likevel å beholde sekundærboligen sin som en langsiktig investering.

Som utleier er det i et slikt marked desto viktigere å være klar over hvilke juridiske rammer man har å operere innenfor, enten man vurderer å inngå en leieavtale, eller ønsker å skille lag med en leietaker som ikke betaler for seg. Som vi skal se, får flere av valgene som partene gjør ved inngåelsen av leieavtalen, betydning for hvilket spillerom de senere får til å avslutte avtalen.

Tidsbestemte leiekontrakter kan fungere som en felle

Et av de viktigste veivalgene som tas ved inngåelsen av en husleieavtale, er om kontrakten skal løpe for en bestemt tidsperiode eller ikke. Oppsigelsesmulighetene i en leiekontrakt avhenger av hvilken type avtale som er inngått mellom utleier og leietaker.

Tidsbestemte leiekontrakter er gyldige for en spesifisert tidsperiode med en bestemt sluttdato i kontrakten. En slik leiekontrakt er vanligvis ikke gjenstand for oppsigelse før leieperioden er utløpt, men opphører av seg selv ved utløpet av leietiden. Denne typen avtaler gir begge parter god forutsigbarhet med hensyn til varighet og opphør, men mindre fleksibilitet enn alternativet. For utleiers del er det også viktig å være klar over at loven som hovedregel krever at tidsbestemte leieavtaler inngås for perioder på minst tre år. Dette kan fungere som en slags felle for utleieren som i god tro har inngått en tidsbestemt avtale som eksempelvis bare var ment å vare ett år.

Dersom leietakeren ikke flytter etter utløpet av leieperioden, må utleieren huske å sende en skriftlig flytteoppfordring til leietaker innen tre måneder. Glemmer man det, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt, og leietaker får vern mot oppsigelse. 

Tidsubestemte kontrakter må sies opp for å avsluttes

Tidsubestemte leiekontrakter har ingen spesifisert sluttdato, men gjelder på ubestemt tid inntil en av partene sier opp. Normalt kan begge parter si opp avtalen når de vil, med en oppsigelsestid på tre måneder. For leie av et enkelt beboelsesrom i en større boenhet er oppsigelsestiden én måned.

Som utleier er det viktig å være klar over at leietaker er vesentlig friere stilt enn utleier ved en oppsigelse. Leietaker trenger for det første ikke å begrunne sin oppsigelse – det holder at denne helt enkelt ikke ønsker å bo i leiligheten lengre. Leietaker trenger heller ikke å forholde seg til noen formkrav, og kan i prinsippet si opp leieforholdet muntlig. Vårt råd er likevel å gjøre det skriftlig, for etterprøvbarhetens skyld.

De fleste avslutninger av tidsubestemte leiekontrakter skjer nok i vennlige toner, uten at krav til form og oppsigelsesgrunn kommer på spissen. Men dersom forholdet mellom partene surner, er det lurt å ha kontroll på reglene.

Formkravene til utleiers oppsigelse

Utleiers oppsigelse må utformes i tråd med visse krav for å være gyldig. Bryter oppsigelsen med disse kravene, kan leietaker i prinsippet se bort fra den.

For det første må oppsigelsen være skriftlig, og også her ligger det muligens en felle for utleieren. Det er nemlig ikke gitt at en oppsigelse som er sendt på e-post eller med annen elektronisk kommunikasjon oppfyller lovens krav til skriftlighet. Skal utleier være sikker på at han har sagt opp leieforholdet, må oppsigelsen enten sendes i posten, eller leveres til leietaker på papir.

Videre skal oppsigelsen begrunnes. Dette henger sammen med at utleier bare kan si opp leieforholdet av bestemte «saklige» grunner, og at leietaker skal ha anledning til å kontrollere at oppsigelsen faktisk er gyldig.

Endelig må utleier opplyse leietaker om at han kan protestere mot oppsigelsen innen én måned. I tillegg må oppsigelsen informere om at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper leietakeren sin rett til å protestere.

Utleier må ha saklig grunn for sin oppsigelse

Utleier kan ikke si opp leieavtalen av hvilken som helst grunn. At det har skåret seg rent personlighetsmessig med leietaker, eller at man gjerne skulle leid ut til en god venn i stedet, er ikke en god nok begrunnelse til å avslutte leieforholdet.

Loven oppstiller noen forhåndsaksepterte begrunnelser, nemlig at utleier selv skal bruke boligen, at riving eller ombygging av eiendommen gjør at den blir ubeboelig, og at leietaker har brutt leiekontrakten. I tillegg til disse, aksepterer loven at leieavtalen sies opp dersom det foreligger «annen saklig grunn» til å si opp leieavtalen. Kort og upresist kan det sies at grunnen som utleier påberoper seg må være tilstrekkelig konkret og vektig til at det er rimelig å forvente at leietaker finner seg et annet sted å bo.

Hva gjør man om leietaker ikke flytter?

Dersom leietaker ikke flytter, på tross av at leieforholdet er gyldig avsluttet, er utleier i utgangspunktet henvist til å kontakte namsmyndighetene med begjæring om tvangsfravikelse – det vil si utkastelse. Varigheten av en slik prosess avhenger av hvor i landet man befinner seg. I Oslo opererer namsfogden med en samlet saksbehandlingstid på om lag åtte uker, noe som kan være frustrerende for en utleier som ønsker en rask avslutning på leieforholdet.

Noen utleiere lar seg derfor friste til å egenhendig skifte lås på døren til lite samarbeidsvillige leietakere (såkalt selvtekt). Selv om slik selvtekt ikke lenger er straffbart, er det ofte egnet til å eskalere konflikten, og det kan også lede til at leietaker ber domstolene om midlertidig forføyning for å få låsen skiftet tilbake. Vi anbefaler derfor å gå den «vanlige» veien om namsmyndighetene.

 

Artikkel har også vært publisert i Finansavisen.