Eiendomstransaksjoner i stiftelser

En stiftelse er en selveiende formuesmasse som er stilt til selvstendig rådighet for et bestemt formål, under en selvstendig ledelse og med egen organisasjon. Styret i stiftelsen er ansvarlig for en forsvarlig forvaltning av kapital og at stiftelsen handler i tråd med dens formål.

I det følgende vil det gis en oversikt over punkter stiftelser må tenke på ved kjøp og salg av eiendom. Dette er ikke ment som en uttømmende gjennomgang av de problemstillinger som kan oppstå, men vil reise en del sentrale problemstillinger innenfor temaet.

Hvem har kompetanse til å binde stiftelsen?

Næringsdrivende stiftelser som har en grunnkapital på over 3 millioner kroner må ha en daglig leder, men for andre stiftelser er dette valgfritt. Daglig leder er ansvarlig for stiftelsens daglige ledelse. For de stiftelser som ikke har daglig leder, tilfaller ansvaret om daglig ledelse styret.

Selv om stiftelsen har en daglig leder, vil forhold av «uvanlig art eller stor betydning» ikke inngå i daglig leders ansvarsområde. Eiendomstransaksjoner vil nesten utelukkende anses som et forhold av stor betydning for stiftelsen. Følgene av dette er at kjøp og salg av fast eiendom i alminnelighet hører under styret og bør derfor som hovedregel behandles i stiftelsens styremøter.

Stenger vedtektene for kjøp og salg av eiendom?

Stiftelsesloven oppstiller ingen krav til vedtektenes innhold vedrørende eiendomstransaksjoner, men den enkelte stiftelses vedtekter kan inneholde begrensninger for eksempel om stifelsen kan kjøpe eller selge eiendom. Det er derfor sentralt å tolke vedtektene før en vurderer en eiendomstransaksjon.

Foreligger det avvik fra markedspris?

Dersom kjøpesummen er høyere enn markedspris, eller salgssummen er lavere enn markedspris, vil avviket fra markedspris i de nevnte tilfellene anses som utdeling. Utdeling skal kun foretas i samsvar med stiftelsens formål. Dette tilsier at det for det første er sentralt å vurdere om prisen for eiendommen er i samsvar med markedspris, og dersom den ikke er det- må det vurderes om utdeling av disse midlene til den kontraherende part samsvarer med stiftelsens formål.

Dette tilsier at dersom prisen er for høy eller for lav, avhengig av om det er kjøp eller salg, kan det stride mot stiftelsens formål. Dette siden dette vil medføre tapte penger for stiftelsen, som heller kunne vært anvendt på noe som inngår i deres formålsbeskrivelse.

Et eksempel;

En stiftelse har som formål å sikre barns skolegang. Stiftelsen skal selge en eiendom til en bank. Det inngår ikke i stiftelsens formål å støtte opp om bankvirksomhet. Dette tilsier at salgssummen ikke må være lavere enn markedspris, for å unngå utdeling i strid med stiftelsens formål.

For å sikre at salgs- eller kjøpesummen er i samsvar med markedspris, anbefales at det innhentes takst / verdivurdering ved alle kjøp og salg av eiendommer. Det kan være hensiktsmessig å engasjere en eiendomsmegler i forbindelse med salg, da denne kan bidra til at det oppnås bedre pris med tanke på stiftelsens avkastning.

Hvilke begrensninger oppstiller reglene om stiftelsens egenkapital?

For næringsdrivende stiftelser er grunnkapitalen på minst 200 000 kroner bundet. Dette tilsier at kjøp og salg av eiendom ikke kan rokke ved grunnkapitalens beløp.

Videre kan det kun foretas utdeling for det tilfellet egenkapitalen overstiger grunnkapital. Det kan imidlertid vedtektsfestes at grunnkapitalbeløpet er høyere, eller at annen kapital også skal være bundet på samme måte. Grunnkapital kan være annet enn rene penger, for eksempel eiendeler eller aksjer.  

Et eksempel;

En næringsdrivende stiftelse skal kjøpe en eiendom. Stiftelsen har vedtektsfestet at grunnkapitalen er 300 000 kroner og innehar totalt 4,2 millioner kroner. Eiendommen har en markedspris på 3 millioner kroner. Stiftelsen ønsker å betale 1 million kroner ekstra som en form for utdeling, da dette er innenfor deres vedtektsfestede formål. Eiendomsprisen er således 4 millioner kroner. Stiftelsen er i dette tilfellet avskåret muligheten til å foreta eiendomskjøpet, siden 300 000 kroner er bundet som grunnkapital.

Det kan følge av vedtektene ytterligere begrensninger knyttet til bruk av egenkapitalen.

Hvordan kan habilitetsreglene få innvirkning på kjøp og salg av eiendom?

Det er viktig at kjøp og salg av eiendom foretas i tråd med stiftelsens formål- og ikke i styremedlemmers eller daglige leders egeninteresse. Det er derfor også viktig at habilitetsreglene vurderes ved eiendomstransaksjoner.

Det kan forekomme inhabilitet som følge av individuelle forhold, som for eksempel at kjøper er nærstående til styremedlemmet. Eller så kan det være tale om inhabilitet som følge av stilling eller verv, for eksempel at vedkommende har en fremtredende personlig særinteresse i saken.

For det tilfellet styremedlem eller daglig leder deltar i behandling av en sak hvor de er inhabile, vil det kunne foreligge en saksbehandlingsfeil i henhold til stiftelsesloven. Dette siden loven oppstiller et forbud mot deltakelse i saksbehandling for daglig leder og styremedlem som kan være inhabile. Dersom saksbehandlingsfeilen kan ha virket inn på beslutningen, kan medføre ugyldighet.

Dersom habilitetsreglene ikke overholdes, kan den som er inhabil i ytterste konsekvens ilegges erstatningsansvar og / eller straffansvar.  

 

Advokatfirmaet Ræder bistår stiftelser med eiendomstransaksjoner. Har du spørsmål? Kontakt oss!