Vanskeligere for selskaper som eier flere boligseksjoner

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte i mai ut på høring et forslag om endringer i blant annet eierseksjonsloven. Dersom forslaget blir vedtatt, kan det ha stor betydning for muligheten til å selge næringseiendomsselskaper som eier flere boligseksjoner i et eierseksjonssameie – hvilket ikke er uvanlig. 

Anders Utne er partner i Advokatfirmaet Ræder, og har betydelig spisskompetanse på næringseiendom.

– Mens aksjer i denne type næringseiendomsselskaper kan selges skattefritt etter fritaksmodellen, vil det å selge eierseksjonene enkeltvis som salg av eiendom, medføre at gevinst blir skattepliktig, forklarer han.

­– I praksis kan derfor den foreslåtte lovendringen få betydelige konsekvenser for eiere av boligseksjoner som i dag lovlig eier flere boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, sier hans kollega, advokat Kristin Dalvang.

 

Bakgrunn

Den bakenforliggende historien er at I forbindelse med behandlingen av den nye eierseksjonsloven (som trådte i kraft 1. januar 2018), vedtok Stortinget enkelte anmodningsvedtak til regjeringen. Vedtak nr. 707 lød:

Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med et lovforslag som sikrer at Stortingets intensjon med en ervervsbegrensning i boligsameier blir fulgt.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte den 11. mai 2018 forslag om endringer i blant annet eierseksjonsloven ut på høring. I høringsnotatet, som ligger på regjeringens nettsider, foreslås det blant annet å skjerpe eierseksjonslovens bestemmelser om ervervsbegrensning i boligsameier. Bakgrunnen for dette er blant annet å fremme målet i regjeringens politiske plattform av 14. januar 2018 om å forsterke tiltak mot «boligspekulasjon». Høringsfrist er 6. august 2018, og det tas sikte på å fremlegge lovproposisjon før årsskiftet.

 

Dagens bestemmelse om ervervsbegrensning

I gjeldende eierseksjonslovs § 23 (1) oppstilles det et forbud mot å «kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie». Det er altså per i dag et forbud mot å erverve flere enn to boligseksjoner, men ikke mot å eie mer enn to boligseksjoner. Eierseksjonsloven slik den ser ut i dag er følgelig ikke til hinder for at den som seksjonerer et sameie fortsetter å eie alle seksjonene.

Forbudet mot å eie flere enn to eierseksjoner har vært relativt enkelt å omgå på lovlig måte. Dette eksempelvis ved å etablere en selskapsstruktur hvor ulike datterselskap hver eier to seksjoner, eller ved å kjøpe aksjer eller eierandeler i et selskap som allerede eier flere enn to boligseksjoner i sameiet. Kommunal- og moderniseringsdepartementet fremmer nå et forslag som er ment å forhindre slik omgåelse av ervervsbegrensningen.

 

Forslag til innstramming av ervervsbegrensningen

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har foreslått å stramme inn eierseksjonslovens § 23, slik at indirekte kjøp av boligseksjon også rammes av ervervsbegrensningen. Definisjonen av indirekte kjøp vil ta utgangspunkt i aksjelovens konsoliderings- og identifikasjonsregler, og det fremmes forslag om at det inntas en henvisning til aksjelovens § 1-5 i eierseksjonsloven § 23.

Konsekvensen av dette vil være at ervervsbegrensningen blant annet også vil ramme kjøp av boligseksjoner som skjer gjennom erverv av aksjer/selskapsandeler.  Omgåelse ved å etablere en selskapsstruktur (f. eks med flere datterselskaper som hver eier to seksjoner, eller ved at samme eier kjøper flere enn to seksjoner via flere selvstendige selskaper) vil altså ikke lenger være lovlig.

 

Foreslåtte sanksjoner

Departementet foreslår at det skal kunne ilegges sanksjoner dersom 1) bruddet på ervervsbestemmelsen oppdages etter at ervervet er tinglyst, eller 2) det blir oppdaget at noen har ervervet flere enn to boligseksjoner ved å kjøpe aksjer eller eierandeler i et selskap som allerede har ervervet to boligseksjoner.

Foreslåtte sanksjoner er at personen eller det selskapet som eier seksjonene, pålegges å selge det antallet seksjoner som ervervet er i strid med etter den foreslåtte ervervsbegrensningen. Kompetansen til å pålegge salg foreslås lagt til styret. Videre foreslås det at stemmerett på årsmøtet fratas for de seksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har bekreftet at lovendringen ikke vil ha tilbakevirkende kraft. Dersom en på lovlig måte indirekte har ervervet flere enn to boligseksjoner før lovendringen evt. trer i kraft, vil en altså ikke rammes av disse sanksjonene.