Ny dom fra Høyesterett - Entreprenørens erstatningsansvar overfor tredjeparter

Ved inngåelse av entreprisekontrakter tar entreprenøren utgangspunkt i at hans forpliktelser, herunder reklamasjons- og foreldelsesfrister, er regulert av entreprisekontrakten.

I en ny dom fra Høyesterett (HR-2021-2201-A), slås det fast at entreprenøren kan holdes ansvarlig selv om fristene etter kontrakten er utløpt. For at et slikt ansvar skal kunne ilegges, må entreprenøren ha påført tredjemann et tap som følge av brudd på sine plikter som ansvarlig etter plan- og bygningsloven.

Selv om entreprenørens ansvar for feil og mangler i enkelte tilfeller kan trekkes lenger enn det som følger av entreprisekontrakten, oppfatter vi at dommen slår fast som den klare hovedregel; entreprenørens ansvar – og begrensninger i dette – følger kontrakten, og det skal mye til før det kan pålegges noe utvidet ansvar overfor tredjemenn.

Dommen er av interesse for entreprenører og andre som påtar seg plikter etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Dommen vil også være av interesse for boligkjøpere, eierseksjonssameier og borettslag.

Nærmere om dommen

Kruse Smith AS inngikk på starten av 2000-tallet totalentreprisekontakt med Nordre Hovedgårdsvei AS som utbygger, om oppføring av et større leilighetskompleks organisert som et borettslag i Kristiansandsområdet. Kruse Smith var ansvarlig søker, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen av tømrearbeider etter daværende plan- og bygningslov.

Utbyggeren overleverte prosjektet til borettslaget og ble senere oppløst og slettet.

Borettslaget oppdaget feil ved fasaden og vinduene etter at utbyggerselskapet var slettet, og rettet derfor sitt krav om prisavslag og erstatning direkte mot totalentreprenøren i tråd med direktekravsregelen i bustadoppføringslova. For Høyesterett var det enighet om at totalentreprenøren hadde brutt bestemmelser i plan- og bygningsloven at dette hadde ført til manglene, og at borettslaget hadde lidt tap som følge av dette. Tapet ble vurdert til 0,3 prosent av total byggekostnad.

Ansvaret for Kruse Smith var regulert av kontrakten og bustadoppføringslovens bestemmelser. Spørsmålet for Høyesterett var om Kruse Smith kunne holdes ansvarlig etter alminnelig erstatningsrett, og hva som krevdes for at en rolle som ansvarlig etter plan- og bygningsloven skal kunne utløse slikt ansvar.

Kan bustadoppføringslovas ansvarsregler suppleres med ansvar etter alminnelig erstatningsrett?

Kruse Smith anførte at bustadoppføringslovas regler ikke kunne suppleres med et alminnelig erstatningsansvar, for å «omgå» de begrensningene som lovgiver har satt gjennom reklamasjons- og foreldelsesfrister i lovgivningen.

Høyesterett viste til at det i prinsippet er mulig å supplere bustadoppføringslova med erstatningskrav etter alminnelig erstatningsrett, og viste til Høyesteretts uttalelser i Bori-dommen, Branncelle-dommen og Solem-dommen.

Det skal imidlertid mye til før dette kan være aktuelt. Høyesterett uttalte at den praktiske betydningen av et slikt ansvar, vil avdempes av kriteriene som oppstilles for å ilegge ansvar – som i mange tilfeller vil ligge opptil grov uaktsomhet. I slike tilfeller kommer reklamasjonsfristene i loven uansett ikke til anvendelse. I praksis vil derfor ikke en supplering av ansvarsgrunnlag medføre en urimelig utvidelse av entreprenørens ansvar.

Når er supplerende ansvar etter alminnelig erstatningsrett aktuelt overfor tredjeparter?

Ifølge Høyesterett, med henvisning til Bori-dommen, skal det mye til for å statuere et slikt ansvar. Det må skje en konkret avveining i den enkelte sak, hvor momenter slik som «tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter» må inngå.

Praksis viser at det kreves at tredjemann er blitt påført et betydelig tap og er satt i en vanskelig situasjon. Videre fremgår at ansvar er nærliggende der pliktbruddets karakter er grovt, for eksempel fordi det er knyttet til grunnleggende forhold som et bygg skal ivareta. Dette kan eksempelvis gjelde pliktbrudd av betydning for sikkerhet og helse.

Høyesteretts oppsummering er at det supplerende ansvaret vil kunne virke som et sikkerhetsnett.

Terskelen for å bli ilagt erstatningsansvar etter alminnelige erstatningsregler overfor tredjepersoner, må derfor anses å være høy. Det vil ikke være kurant å ilegge ansvar for ethvert tap eller skade, når andre lover og regler gjelder for samme sak.

I Kruse Smith saken, kom Høyesterett til at det var klart at totalentreprenøren ikke kunne holdes ansvarlig. Til det var pliktbruddet ikke tilstrekkelig grovt, eller tapet tilstrekkelig stort, til å begrunne et utvidet ansvar for totalentreprenøren. Det var på det rene at det forelå en mangel, et brudd på plan- og bygningsloven og et økonomisk tap, men tapet utgjorde kun 0,3 prosent av samlet byggekostnad.  Pliktbruddet falt derfor ikke inn under den strenge domstolskapte grensen for når ansvarlig etter plan- og bygningsloven kan utløse ansvar.

Oppsummert

Ved vurdering av om entreprenøren kan holdes ansvarlig går Høyesterett langt i å vektlegge skadeomfanget og om boligkjøperen er påført et «betydelig tap». Dommen sier ikke noe om hva som er et «betydelig tap», eller hvilke pliktbrudd som kan utløse ansvar.

Dommen slår imidlertid fast at det er snakk om en streng norm – en sikkerhetsventil - og at ansvar overfor tredjepersoner vil være mest aktuelt i de grove tilfellene eller ved vesentlige pliktbrudd. Dommen er derfor med på å avklare grensen for erstatningsansvar overfor tredjepersoner, som tidligere er oppstilt i rettspraksis.