Skatt og boligeiendom som anses som tomtesalg – vrient for skattytere

Gevinst ved salg av boligeiendom er skattefri dersom kravene til eier- og brukstid er oppfylt. Gevinst ved salg av tomt er derimot skattepliktig. Som tomt regnes også «hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt.» Formålet med regelen er å beskatte eiendommer som tomt der utviklingen i strøket gjør at det er et stort behov for tomter.

Ekteparet i saken hadde kjøpt eiendommen i 2011 for i underkant av 8 millioner. Eiendommen var bebygd med en enebolig på 204 kvm oppført i 1936. Tomtens størrelse var 2437 kvm. Ekteparet solgte eiendommen i 2017 for 34 millioner til et eiendomsutviklingsselskap. I tillegg fikk ekteparet 4 millioner i rabatt ved kjøp av to nye leiligheter i området, som selskapet hadde tilgang til.

Lagmannsretten tok utgangspunkt i Holm-dommen, Rt. 1977 s. 1264, der to kriterier er oppstilt for å avgjøre grensen mellom skattefritt boligsalg og skattepliktig tomtesalg. For det første må det vurderes om den alminnelige omsetningsverdien i det vesentlige er upåvirket av bebyggelsen. For det andre må det vurderes om det er en rimelig og påregnelig mulighet for at noen vil kjøpe eiendommen til markedsprisen og beholde den til bruk som bolig. I høyesterettsdommen ble det understreket at disse kriteriene i det vesentlige er objektive og knytter seg til strøkets utvikling. En kjøpers subjektive forutsetninger er ikke avgjørende: «Hvorvidt en kjøper ut fra sine subjektive omstendigheter er villig til å betale en særlig høy pris for en eiendom eller av spesielle grunner får overta for en særlig lav pris, kan ikke i seg selv være avgjørende» etter høyesterettsdommen.

Lagmannsretten vurderte kriteriene grundig, men var ikke i tvil om sin konklusjon. Retten kom til at det var utviklingsmulighetene uten bebyggelse som var bestemmende for prisen. Solgt som boligeiendom, mente lagmannsretten at kjøperen bare ville tilbudt 15 millioner. Retten kom videre til at både kjøpers subjektive forutsetning og de objektive kriteriene i saken pekte i retning av at det å rive bygningen og utnytte tomten, framsto som den økonomisk rimelige og påregnelige bruken av eiendommen. Lagmannsretten frifant staten, og skattekontorets vedtak om å anse hele gevinsten ved salget som skattepliktig tomtegevinst, ble opprettholdt.

Avgjørelsen føyer seg inn i rekken av dommer som går i skattyters disfavør innen dette området. Dommen bekrefter at det skal mye til for å få gjennomslag for et skattefritt eiendomssalg, der salget skjer til et eiendomsutviklingsselskap, i et strøk der behovet for tomter er stort. Et tankekors er for øvrig at ikke bare deler av kjøpesummen (den som oversteg 15 millioner i dette tilfellet) blir ansett som skattepliktig gevinst, men hele gevinsten (i dette tilfellet 38 millioner). Et annet tankekors er at så lenge skattytere blir gevinstbeskattet for hele salgssummen, er det grunn til å regne med at kjøper må indirekte være med å betale denne skatten gjennom at selger krever høyere salgssum. Resultatet er prisgalopp.