Garanti og dagmulkt ved kjøp av nyoppført borettslagsandel

Borettslag

Et borettslag er en type boligsselskap, som har til formål å gi andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i borettslagets eiendom. Ved kjøp av andel i et borettslag blir du del av en kollektiv eierstyring, hvor borettslaget er eier av bygningene og eiendommen, mens du selv eier en andel med bruks- og enerett til en leilighet i borettslaget. Selskapsformen borettslag, er definert og regulert i burettslagslova.

 

Kjøp av andel i nyoppført borettslag

I henhold til bustadoppføringslova («buofl.») § 1, gjelder lovens bestemmelser som hovedregel ved avtaler mellom

«entreprenør og ein forbrukar om oppføring av ny eigarbustad».

I tilfeller hvor det ikke er avtaler om oppføring av en enkelt ny bolig, men et helt borettslag, har det tidligere blitt stilt særskilt spørsmål om bustadoppføringslovas regulering kommer til anvendelse.

Innføringen av buofl. § 1a løste imidlertid dette ved å fastslå at loven «gjeld tilsvarende» for oppføring av borettslag.

Lovgivers supplering medførte dermed at bustadsoppføringslova nå utvilsomt også gjelder for avtaler om oppføring av borettslagsboliger, der entreprenør står for både oppføringen av boligene og retten til grunneiendommen. Andelseiere vil dermed også kunne være i et avtaleforhold med utbygger, selv om det i tillegg vil foreligge en separat avtale mellom borettslaget og utbygger.

 

Garanti og dagmulkt for borettslagsboliger

Ved at bustadoppføringslova også gjelder for kjøp av andeler i nyoppførte borettslag, kan utbyggere bruke borettslagsformen som eierform, men med klare rettslige rammer.

Reglene om garanti og dagmulkt gjelder derfor også i forholdet mellom utbygger og forbrukeren ved oppføring av borettslagsboliger. Det er likevel enkelte forhold knyttet til beregningsgrunnlaget og størrelsen av garanti og dagmulkt, som åpner for noen særlige problemstillinger ved salg av nyoppførte borettslagsandeler.

 

Garantiens minimumsstørrelse og varighet

Garantireglene i bustadoppføringslova har som formål å sikre at kjøper får dekning for eventuelle krav denne måtte ha overfor entreprenøren. Beregningen av garantien kan imidlertid være litt uklar for en alminnelig kjøper. En garanti blir typisk viktig og aktuell i tilfeller hvor entreprenøren går konkurs underveis i oppføringsprosessen, og forbruker ved manglende oppfyllelse dermed skal kunne «gå rett på» garantisten med sitt krav.

Et grunnvilkår for å kunne kreve at entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen, er at avtalens vederlag overstiger 2G («G» = folketrygdens grunnbeløp), jfr. buofl. § 12 første ledd. I 2022 innebærer dette et vederlag på minimum kr. 222 954, og begrensningen har derfor i praksis svært liten betydning som følge av dagens marked og eiendomspriser.

Det følger videre av buofl. § 12 fjerde ledd at garantien skal vare i fem år, og er derfor - ikke tilfeldig –  sammenfallende med lovens absolutte reklamasjonsfrist.

 

Prosentvis andel av vederlaget

Garantien etter bustadoppføringslova skal tilsvare enten ti eller fem prosent av vederlaget som betales for andelen.

Dersom avtalen kun gjelder oppføringen av bygningen og ikke inkluderer rett til grunnen, skal garantien være minst 10 % av vederlaget frem til overtakelse, og deretter minst 5 % i fem år etter overtakelse.

Det mest vanlig og praktiske ved kjøp av andel i nyoppført borettslag, er at avtalen også omfatter grunnen. Hovedregelen er i så fall at det skal stilles garanti på minst 5 % av vederlaget frem til overtakelse og i fem år deretter.

 

Unntaksbestemmelse i § 47

I enkelte tilfeller kan garantien også settes til 3 % av vederlaget frem til overtakelse, og deretter minst 5 % av vederlaget i fem år etter overtakelse. Muligheten for en lavere garanti frem til overtakelse gjelder i de unntakstilfeller der entreprenøren krever forskuddsbetaling og entreprenøren oppfyller vilkårene for sikkerhetsstillelse for forskuddsbetalingen i lovens § 47.

Det er ikke vanlig eller praktisk med forskuddsbetaling ved kjøp av andel i nyoppført borettslag, men dersom det kreves er det viktig å være klar over at det skal være sammenheng mellom verdien av det som er tilført bygget og det som betales, og at det uansett skal gjenstå ti prosent av vederlaget til betaling ved overtakelse. Dersom kjøpet omfatter rett til grunn, slik det i de aller fleste tilfeller vil gjøre ved kjøp av andel i nyoppført borettslag, så kan det kreves forskuddsbetaling dersom entreprenøren stiller en egen garanti knyttet til forskuddsbetalingen.

 

Beregningsgrunnlaget for garantien

Ved beregning av garantiens størrelse skal det tas utgangspunkt i det avtale vederlag som skal betales. Det må derfor tas stilling til hva som utgjør «vederlaget» som betales for en andel i et nyoppført borettslag.

I forbindelse med endinger i bustandsoppføringslova, ble det vurdert om beregningen av garantistillelse skulle skje på en annen måte for borettslagsandeler enn for andre boformer. Det ble imidlertid ikke ansett å være grunnlag for å skulle stille forbrukeren svakere i tilfeller hvor deler av boligen er finansiert gjennom lånopptak i borettslaget, «fellesgjelden», enn i tilfeller hvor låneopptaket kun er knyttet til kjøper personlig. En naturlig og rimelig løsning.

Det følger derfor direkte av bustadsoppføringslova § 12 femte ledd at ved avtaler om rett til bolig, som er eller skal knyttes til borettslag, skal garantisummen regnes på grunnlag den «den samla summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld i burettslaget». Garantien fastsettes dermed på grunnlag av den reelle prisen for boligen som kjøpes – altså summen av innskuddet og fellesgjelden.

Det bemerkes at det samlede vederlaget også omfatter vederlag for endringer og tilleggsarbeid/tilvalg, og det er således ikke nødvendigvis kun den avtalte kontraktssummen som vil utgjøre beregningsgrunnlaget.

 

Når skal garanti foreligge?

Garantierklæring skal foreligge straks det er inngått en kontrakt, og være utarbeidet skriftlig fra en finansieringsinstitusjon.

Dersom garantierklæringen ikke foreligger, har du som forbruker rett til å holde tilbake alt vederlag. Ettersom dette er en tilbakeholdsrett du har, så kan entreprenøren ikke kreve renter for forsinket betaling, eller velge å stanse byggingen.

Det bemerkes at entreprenøren kan bli pålagt et personlig ansvar dersom det ikke stilles lovpålagt garanti. Lovavdelingen har også uttalt at det må stille garanti selv om entreprenør samtidig har tatt forbehold om tilstrekkelig salg.

 

Dagmulkt ved forsinkelse

Dersom det foreligger en forsinkelse i forhold til avtalt ferdigstillelsesdato, har du som forbruker rett til dagmulkt også ved kjøp av andel i nyoppført borettslag. Dette følger direkte av bustandsoppføringsloven, og er en rett som gjelder uavhengig av hva som er avtalt.

Det bemerkes at beregningsgrunnlaget for dagmulkten også kan gi grunnlag for særlige spørsmål ved kjøp av andel i nyoppførte borettslag.

Dagmulkten er en normalerstatning for forsinkelse, og skal beregnes uten hensyn til forbrukerens eventuelle økonomiske tap, men inntrer dersom overtakelse ikke kan skje til den tiden forbrukeren ut fra avtalte frister har rett til å kreve dette.

Beregningen av dagmulkten er i stor grad overlatt til partene, men må forholde seg til lovgivers fastsette minstekrav. I henhold til bustadsoppføringslova § 18 annet ledd kan det ikke avtales dagmulkt lavere enn «1 promille av det samla vederlaget entreprenøren skal ha», og tilsvare minst ½ G. Det blir derfor også her avgjørende hvilken sum som skal inngå i grunnlaget for beregningen.

Ordlyden «det samla vederlaget» tilsier at det i likhet med beregning av garanti, også her må tas utgangspunkt i den samlede summen av kontantvederlag, innskudd og andel av fellesgjeld – altså det samlede vederlaget inkludert eventuelle tillegg og endringer.

I tillegg til at andelseier selv kan gjøre krav gjeldende knyttet til forsinket ferdigstillelse av kjøpt andelsleilighet, har borettslaget som sådan også en selvstendig rett til å fremme krav for forhold som gjelder fellesareal, eller øvrige felles krav. Denne grensen er ikke alltid like lett å trekke, og vil i praksis styres av hvem som har rettslig interesse i det aktuelle kravet.

 

Avslutning

Bustadoppføringslovas forbrukervern gjør seg derfor klart gjeldende også ved kjøp av en borettslagsandel, og det mest praktiske er som nevnt at borettslaget har hjemmelen til eiendommen bygningsmassen til borettslaget oppføres på.

Det er foretatt enkelte presiseringer i bustadsoppføringslova, men det vil fremdeles kunne oppstå enkelte problemstillinger knyttet til forbrukervernet i bustadsoppføringslova ved kjøp av andel i nyoppført borettslag. Dette gjelder særlig beregningsgrunnlaget for garanti og dagmulkt. Det er i så fall viktig å lese avtalen, og ta kontakt med rådgiver dersom det er uklart om lovens minstekrav er oppfylt.