Heving av boligkjøp. Utmåling av erstatning.

Problemstillingen i saken.

Problemstillingen for Høyesterett var om kjøperen av en eiendom - etter at heving var akseptert - hadde krav på erstatning både for tapt verdistigning på eiendommen, og utbetaling av forsinkelsesrenter ved at kjøpesummen ble utbetalt lenge etter at heving ble erklært. Det er akseptert i rettspraksis at kjøper av en bolig ved hevingsoppgjør kan kreve erstatning for tapt verdistigning. I tillegg følger av lov om forsinkelsesrenter at renteplikten etter loven oppstår en måned etter at krav er fremsatt.

Høyesterett aksepterer samordning.

Høyesterett kom til at det måtte foretas en samordning av erstatningen for tapt verdistigning og forsinkelsesrenter, slik at det ikke utbetales mer enn full erstatning.

Konsekvenser av dommen – prinsipielt

Det må antas å være en konsekvens av dommen at samordning av forsinkelsesrenter og erstatning kan gjøres også i andre saker enn ved boligsalg hvor erstatningsbeløp øker i samme periode som det beregnes forsinkelsesrenter.

Dette prinsipielle spørsmålet er ikke avgjort for andre typer saker i dommen.

Sakens faktum

Den aktuelle saken gjaldt en bolig som ble solgt i 2019 med overtakelse april 2019. Boligen var mangelfull, og krav om heving ble fremsatt i 2019. Lagmannsretten kom i 2022 til at det var hevingsgrunnlag. Det ble da avsagt dom for at kjøpet kunne heves, og det ble tilkjent forsinkelsesrenter fra heving ble erklært. Dette medførte at det ble tilkjent renter for en periode på ca. 3 år.

I samme periode var det beregnet en verdistigning på eiendommen. Både lagmannsretten og Høyesterett kom til at det var grunnlag for erstatning for tapt verdistigning. Lagmannsretten kom til at forsinkelsesrenten og verdistigningen gikk «opp i opp», slik at det ikke ble tilkjent egen kompensasjon for «tapt» verdistigning.

Tvisten som Høyesterett tok standpunkt til.

Det var uenighet mellom partene om det skulle foretas en samordning mellom erstatning for tapt verdistigning og forsinkelsesrenten i perioden.

Det var gått ca. 3 år fra heving ble krevet, til dette ble godkjent av lagmannsretten. Rentebeløpet utgjorde derfor et betydelig beløp. Tilsvarende medførte den tid som var gått, at det var oppstått en betydelig verdistigning på den samme eiendommen.

Størrelsen på verdistigningen var ikke til behandling for Høyesterett.

Høyesteretts utgangpunkt- avhendingslova § 7-1.

Etter avhendingslova § 7-1 skal erstatningen ved heving «svare til det økonomiske tapet partene har hatt som følgje av avtalebrotet.» Høyesterett la til grunn at kjøperen av eiendommen har krav på erstatning for oppfyllelsesinteressen- den positive kontraktsinteressen. Dette innebærer at kjøperen gjennom erstatningen skal stilles i den samme økonomiske stillingen som om selgeren hadde foretatt en riktig oppfyllelse av kontakten. Dette inkluderer tapt verdistigning i eierperioden som følge av hevingen.

Høyesterett la imidlertid til grunn at kjøperen ikke skulle ikke tjene på kontraktsbruddet, og at det derved ved erstatningsutmålingen også måtte hensyntas utbetaling av forsinkelsesrenter i eierperioden

Forsinkelsesrenten

Høyesterett konkluderte med at kjøperen hadde krav på forsinkelsesrenter på erstatningen etter avhendingslovens § 7-3, dvs. fra en måned etter hevingskravet, og at rentekravet følger direkte av loven. Problemstillingen i saken var derfor om og eventuelt hvordan rentekravet skulle få betydning for tapsutmålingen, dvs. samordnes.

Høyesterett beregnet forsinkelsesrenten på nytt. Høyesterett gikk deretter inn på hensynene bak forsinkelsesrenten, og la til grunn at renten var fastsatt ut fra

-        Det alminnelige rentenivået

-        Prisstigningen/inflasjonstapet

-        Prevensjonselementet

Begrunnelse for samordning- ikke mer enn full erstatning

Høyesterett konkluderte med at det var elementer i begrunnelsen for forsinkelsesrenter som inngikk i begrunnelsen for og beregningen av «tapt verdistigning». Dette tilsa at det måtte foretas en samordning av kompensasjonene som inkluderte forsinkelsesrentene, for at kjøperen ikke skulle få mer enn full erstatning. Det ble derfor foretatt en konkret samordning av omforent erstatning, og beregnede forsinkelsesrenter.

Samordningselementer

Erstatningen omfattet kostpris for eiendommen. Verdistigningen i eierperioden ble erstattet i tillegg.

Kostprisen omfattet her også faktiske kostnader ved ervervet, så som tinglysningskostnader, flyttekostnader o.l.

Verdien av botid etter hevingsbegjæringen var en fradragspost i erstatningen.

Ved samordning med utbetalte forsinkelsesrenter beregnet etter lovens bestemmelser, må rentebeskatning for mottaker hensyntas.

Forsinkelsesrenter som samsvarer med godkjente fradrag i erstatningen, skal ikke fratrekkes i erstatningen, antakelig fordi kjøper da selv vil betale for fradraget. Rekkevidden av denne uttalelsen i premissene er ikke helt klar, og må vurderes konkret.

Høyesterett samordnet også erstatningen med hele gjenværende forsinkelsesrente basert på lovens rentesats, selv om det var hensyn bak rentesatsen som ikke faller sammen med begrunnelsen for tapsberegningen.

Prinsipielle spørsmål

Høyesterett begrunnelse og konklusjon om samordning av forsinkelsesrenter i tapsutmålingen, kan være anvendelig ved erstatningskrav på flere rettsområder.

Høyesterett inviterer også til svært konkrete tapsvurdering av sterkt skjønnsmessige utmålingselementer.

Oppsummering

Det prinsipielle spørsmålet om samordning av forsinkelsesrenter og erstatning for tapt verdistigning til kjøper ved heving av eiendomskjøp, er avgjort i dommen.

Samordningen er i dommen gjennomført slik at netto utbetalte forsinkelsesrenter går i fradrag i erstatning for tapt verdistigning.

Begrunnelsen er at ingen skal få mer enn full erstatning.

Høyesterett har i sin avgjørelse i realiteten lagt til grunn at forsinkelsesrenten kan anses som et element ved erstatningsutmålingen

Ut fra Høyesteretts generelle begrunnelse må det antas at dommen kan få betydning for andre erstatningskrav og andre rettsområder hvor ett eller flere av hensynene bak forsinkelsesrenten og erstatningskravet faller sammen.

Det vil være interessant å se hvordan domstolene og forsikringsselskapene vil forholde seg til en slik samordning i fremtiden. Dommen kan få den konsekvens at det blir vanskeligere å få til avtaler om delerstatninger som inkluderer forsinkelsesrente uten at samordningseffekten er avklart.

 

Artikkelen ble publisert i Finansavisen, 13.januar 2024.