Ny Høyesterettskjennelse fra 6. februar 2025: Erverv av rett til å bruke vei som tilhører andre

Rett til å bruke eksisterende veier som tilhører andre, kan også være ønskelig for eksisterende boliger som ønsker en bedre veiløsning enn nåværende veiløsning.

Høyesterett tok i sin kjennelse standpunkt til om eller eventuelt når en eiendom kan erverve rett til å bruke en eksisterende privat vei uten å gå veien om ekspropriasjon. Aktuell hjemmel for å erverve slik bruksrett uten ekspropriasjon er jordskifteloven § 3-9, som har følgende ordlyd: «Jordskifteretten kan påleggje felles tiltak og påleggje felles investeringar i samband med bruk av eigedommar eller bruksrettar».

Alternativ hjemmel for å få bruksrett til slik vei er veiloven § 53, som har følgende ordlyd: «Jordskifteretten kan gjere vedtak om eigedomsinngrep til bygging, utbetring, vedlikehald og drift av privat veg, her òg gangstig, kløvveg og liknande, mot vederlag til den det råkar, dersom det må reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn skade. På same måte og vilkår kan jordskifteretten òg gi rett til å bruke veg som alt ligg der. Kvar av partane i slik sak kan krevje avgjort om vegretten alt er til, at han vert nærare fastlagt, eller å få bruken flytt».

Problemstillingen for Høyesterett var om begge bestemmelsene kunne gi hjemmel for at en eiendom skulle få rett til å bruke en vei som den tidligere ikke hadde hatt rett til. De juridiske problemstillingene var bl.a om veglova var en «lex specialis» som uttømmende regulerte adgang til å erverve bruksrett til annen manns vei, eller om begge bestemmelsene kunne anvendes ved siden av hverandre.

Dersom begge bestemmelsene kunne anvendes, var spørsmålet eventuelt når jordskifteloven § 3-9 var aktuell.

Spørsmålet er kommet på spissen etter endringene i jordskifteloven og veiloven i 2013 da kompetanse etter vegloven ble lagt til jordskifteretten. Endringen som trådte i kraft i 1. januar 2016, medførte blant annet at jordskifteretten fikk kompetanse til å beslutte ekspropriasjon etter vegloven § 53. Kompetansen hadde tidligere ligget til tingretten som skjønnsrett. I tillegg ble det vedtatt en ny jordskiftelov som generelt overførte kompetanse til jordskifteretten uten at endringen i denne loven fikk betydning i saken.

Den vesentligste endringen var egentlig at samme domstol fikk kompetanse etter begge lover. Dette medførte at den som ønsket bruksrett til annen manns vei kunne få lovvalgspørsmålet prøvet av samme domstol.

Det er en forutsetning for problemstillingen at de generelle vilkårene for å benytte jordskifte er oppfylt. Disse vilkårene er fastsatt i jordskifteloven §§ 3-2, 3-4-3-10, og 3-18 og gjennomgått i en artikkel i Tidsskrift for Eiendomsrett 2019/1.

Betydningen av spørsmålet

Høyesteretts avgjørelse har betydning for erstatningsspørsmålet, og ikke minst for saksomkostningsspørsmålet for jordskifteretten. Veglovens § 53 er en ren ekspropriasjonsbestemmelse hvor eksproprianten (saksøker) må betale fullt økonomisk vederlag for erverv av retten til bruk av annen manns vei. I tillegg må eksproprianten betale alle skjønnskostnadene, herunder motpartens kostnader til nødvendig juridisk bistand under skjønnsforhandlingene.

Jordskifteloven § 7-6 fordeler kostnadene etter den nytte partene har av saken. I tillegg følger det av § 7-3 at hver av partene i hovedsak bærer egne kostnader til rettshjelp og sakkyndig hjelp, og at tvistlovens saksomkostningsregler i hovedsak gjelder når det avsies dom. Dette siste betyr at domsresultatet har betydning for tilkjenning av kostnader for juridisk og teknisk bistand. Dette siste kan eksempelvis bety at en grunneier som protesterer mot at en annen skal få rett til å bruke hans vei, risikerer å måtte betale juridisk bistand selv (og motpartens kostnader) dersom den andre parten får rett til å bruke veien.

Begge lovbestemmelsene gir grunnlag for økonomisk vederlag til den som eier veien, men utgangspunktet ved jordskifte er i større grad en verdsetting av partenes bidrag i jordskiftet. Disse bestemmelsene legger i utgangspunktet opp til en annen vurdering enn rene erstatningsbestemmelser i ekspropriasjonsretten. Ideelt sett skal det økonomiske resultatet bli det samme etter begge bestemmelsene, nemlig at veieieren får full erstatning for inngrepet (jf. grunnl. § 105) . Dette er også en forutsetning etter jordskifteloven § 2-18, som legger til grunn at ingen eiendom skal påføres tap ved jordskiftet. Det fremstår imidlertid som nokså klart at det praktiske resultatet vil være forskjellig ved jordskifte og ved ekspropriasjon.

Det er antatt i praksis at det ved jordskifte også kan gis økonomisk kompensasjon til en eller flere parter, ikke minst for å oppfylle vilkåret i jordskifteloven § 3-18, men det er liten praksis for jordskifterettenes tilbøyelighet til dette. Jordskifterettens grunntema er å finne løsninger som innebærer driftsmessige hensiktsmessige løsninger for partene i jordskiftet, jf. jordskifteloven § 1-1 som fastslår at formålet med loven er «å leggja til rette effektiv og rasjonell utnytting av fast eigedom og ressursar til beste for eigarane, rettshavarane og samfunnet», og ikke å fastsette kompensasjon for inngrep for å oppfylle kravene i grunnloven § 105 om full erstatning.

Oppsummert betyr dette at det kan ha stor betydning for alle parter om et krav om bruk av annen manns vei behandles etter jordskiftelovens § 3-9 eller veglovens § 53.

Høyesteretts avgjørelse

Høyesterett fastslo i sin avgjørelse at rett til bruk av annen manns vei kan erverves både etter jordskifteloven § 3-9 og etter vegloven § 53. Høyesterett fastslår at bestemmelsene er alternative hjemler for å erverve rett til å bruke annen manns vei. Høyesterett konstaterer således at (premiss46) at «Alle rettskildene jeg nå har gjennomgått, peker i retning av at jordskiftelovens § 3-9 og vegloven § 53 gir alternative hjemler for innpåkjøp i den utstrekning vilkårene i begge regelsett er oppfylt.

Høyesterett drøfter deretter om ulikheten i saksomkostningsreglene tilsier at saker om innpåkjøp på annen manns vei må behandles etter veglovens regler. Høyesterett konkluderer deretter med at det er åpent i hvilken utstrekning grunnlovens § 105 beskytter en parts krav på saksomkostninger.

Høyesterett konkluderer også med (avsnitt 56) at den usikkerhet som oppstår med alternative hjemler for innpåkjøp, som kan gi liten «forutberegnlighet» og «åpner for vilkårlighet og forskjellsbehandling», er et lovgiverspørsmål, og ikke et problem i forhold til legalitetsprinsippet.

Høyesterett konkluderer deretter i note 58 med at «innpåkjøp er omfattet av jordskifteloven § 3-9, og at verken lex specialis eller legalitetsprinsippet er til hinder for å behandle spørsmålet etter lovens kapittel 3. Forholdet mellom Grunnlovens § 105 og påløpte sakskostnader må eventuelt håndteres under jordskiftet.»

Konsekvenser av Høyesteretts avgjørelse

Vilkårlighet og urimelighet

Høyesterett påpeker selv at muligheten for å avgjøre et krav om innpåkjøp etter ulike lovhjemler gir liten forutberegnelighet og muligheter for vilkårlighet og forskjellsbehandling. Dette er åpenbart riktig. Høyesterett gir ingen føringer for om grunnloven § 105 tilsier at enkelte innpåkjøp skal behandles etter vegloven § 53, og ikke etter jordskifteloven § 3-9.

Det er eksempelvis lett å se for seg tilfeller som åpenbart er rene ekspropriasjoner hvor det nå åpnes for bruk av jordskiftelovens § 3-9. Eksempler på dette er veier som er opparbeidet av en eller flere grunneiere og som er tilfredsstillende for disse. Dersom en utbygger av en tilgrensende eiendom med annen adkomst, ønsker å bygge ut sin eiendom og benytte den samme veien, fremstår dette som en ren ekspropriasjon mot vederlag, men hvor § 3-9 er et alternativt grunnlag.

Andre eksempler kan være en adkomst til en enebolig, som en nabo ønsker å bruke som adkomst til et nybygg på sin tomt, fordi dette eventuelt gir mulighet for høyere utnyttelse av egen tomt. For de fleste vil dette fremstå som en ren ekspropriasjon for egen gevinst på bekostning av naboen hvor en grunneier nå kan prøve å bruke § 3-9. I de sistnevnte sakene kan imidlertid spørsmålet om jordskifteloven § 3-18 lett være til hinder for bruk av jordskiftelovens § 3-9

Hvis slike saker behandles som innpåkjøp etter jordskifteloven § 3-9 uten dekning av kostnader til juridisk bistand for eiere av veien, fremstår dette som nokså urimelig, og medfører en betydelig endring av gjeldende rettstilstand etter vegloven § 53.

Høyesteretts manglende føringer

Høyesterett gir ingen føringer for om det er noen situasjoner hvor veglovens § 53 bør brukes. Høyesteretts eneste reelle føring er at eventuelle grunnlovsproblemer «med hensyn til saksomkostninger må håndteres under jordskiftet.» (avsnitt 51 m.fl). For øvrig er det muligens en føring i avsnitt 45 hvor det henvises til kommentarutgaven til jordskifteloven hvor det er uttalt at «det går en grense for når det under jordskifte er mulig å bruke vederlag i form av penger eller andre verdier».

Hvor denne grensen går har Høyesterett ikke uttrykt noe konkret om, men ett eller annet sted synes det å måtte gå grense, både av hensyn til grunnlovens § 105, og fordi Veglovens § 53 ellers blir helt uten betydning.

Jordskifterettene må etter denne høyesterettsdommen trekke grensene for når et jordskiftekrav er en ekspropriasjon etter vegloven § 53 eller et jordskifte etter jordskiftel. § 3-9, og når fulle saksomkostninger for saksøkte er nødvendig på grunn av prinsippet i grunnloven § 105.

Konklusjoner og anbefalinger

Høyesteretts avgjørelse gir grunnlag for å anbefale alle utbyggere av fast eiendom som ønsker å benytte annen manns vei som adkomst, å begjære jordskifte etter jordskifteloven § 3-9 for å få rett til å benytte den aktuelle veien. På grunnlag av saksomkostningsreglene i jordskifteloven, må det forventes betydelig færre juridiske diskusjoner om bruk av annen manns vei når grunneier ikke får dekket utgifter til juridisk bistand.

Dersom jordskifteretten mener at saken må behandles etter vegloven § 53, må det antas at retten tar en slik beslutning av eget tiltak i det retten har samme kompetanse etter begge lovgrunnlag.

Tilsvarende bør en grunneier som utsettes for krav om bruk av egen vei, kreve et løfte om betaling av kostnader til juridisk og teknisk bistand før en innlater seg på drøftelser om bruk av den aktuelle veien.

Det er vanskelig å se hvordan jordskifterettene vil trekke grensene for bruk av henholdsvis vegloven § 53 og jordskifteloven § 3-9. Det antas imidlertid at jordskifterettene etter hvert vil trekke en grense mellom de rene ekspropriasjoner, og alle andre saker. De rene ekspropriasjoner som de eksempler som er nevnt i pkt. 4-1, må antas fortsatt å bli behandlet etter vegloven § 53. Det er imidlertid mulig å se for seg tilfeller hvor også jordskifteretten vil behandle slike saker etter § 3-9.

Det er lite sannsynlig at noen jordskifterett vil anse saksomkostningsreglene i jordskifteloven som stridende mot grunnlovens §105, hvis retten først velger å behandle saken etter jordskifteloven § 3-9.  Det er vanskelig å se for seg tilfeller hvor en slik anførsel skal føre frem i jordskifteretten etter Høyesteretts kjennelse.

Konsekvensen av Høyesteretts kjennelse vil sannsynligvis være at det oppstår færre tvister utenfor tettbygd strøk om retten til innpåkjøp på private veger, og at fremtidige uenigheter om vederlaget vil bli behandlet av jordskifterettene uten at grunneierne har omfattende juridisk og teknisk bistand.

I tettbygd strøk hvor ulempefaktorene er mer fremtredende som erstatningsfaktor, vil sannsynligvis veglovens § 53 fortsatt være mest relevant for innpåkjøp, i det tapsbestemmelsen i jordskifteloven § 3-18 regelmessig vil være til hinder for bruk av § 3-18 i slike tilfeller. En omfattende bruk av økonomisk kompensasjon etter jordskifteloven kan imidlertid utvide bruken av § 3-9, noe som vil gjøre det vanskelig å sette opp klare grenser for bruken av de to bestemmelsene, spesielt der det enten er små ulemper på noen eiendommer, eller noen fordeler for utnyttelsen begge eller alle eiendommer.