Private reguleringsplaner - viktige frister

Hva er en privat reguleringsplan?

En privat reguleringsplan er en detaljregulering, som etter forslag fra private aktører, som grunneiere eller eiendomsutviklere, er vedtatt av kommunen. En privat reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige, og innholdet må i utgangspunktet følge opp hovedtrekk i kommunens overordnede arealplan og områdereguleringer.

Planen fastsetter fremtidig arealbruk for en eiendom eller et spesifikt område. For å gjennomføre byggetiltak i henhold til reguleringsplanen, må det søkes om byggetillatelse av kommunen.

Reguleringsplanen medfører ikke at eksisterende bruk på eiendommen/området blir ulovlig. Dvs. at selv om du får regulert en landbrukseiendom til boligbygging, så kan du fremdeles drive landbruk der, inntil du eventuelt søker om og får byggetillatelse, og deretter gjennomfører boligbygging.

Særlig frist ved private reguleringsplaner

En reguleringsplan gjelder i utgangspunktet til den endres eller oppheves ved ny reguleringsplan. For private reguleringsplaner er det i tillegg en særlig viktig frist.

Dersom bygge- og anleggstiltak ikke er «satt i gang» senest 10 år etter planen ble vedtatt, skal kommunen ved behandling av byggesøknad for nye utbyggingsområder etter planen, påse at planen i nødvendig grad er oppdatert. Det er den som søker byggetillatelsen som er ansvarlig for å skaffe nødvendig dokumentasjon for at kommunen skal kunne gjøre denne vurderingen. Dette er et sikkerhetsnett fra lovgiver, for å unngå at kommunen må tillate bygging etter private reguleringsplaner som «har gått ut på dato».

Endringen til dagens 10-årsregel, kom inn i loven 01.01.2015. I forarbeidene til dagens bestemmelse er det uttalt at det forutsettes at slik ny vurdering og dokumentasjon ikke utløses for «mindre tiltak, tiltak som framstår som komplettering og utfyllende bebyggelse i allerede bebygde områder og i områder hvor utbygging allerede er påbegynt ved at det opparbeides teknisk infrastruktur for veg, vann og avløp og annet».

Hvilket minimumskrav til igangsettelse av tiltak som må være gjennomført før denne 10-årsfristen, for å slippe ny vurdering av plangrunnlaget, er nokså uklart. Det må derfor kunne argumenteres med at det vil være naturlig og rimelig med en lempelig håndtering av dette spørsmålet.

Beregne god tid

10 år kan virke som lang tid, men kan gå fort for en grunneier eller eiendomsutvikler.

En bør ta høyde for at det ved en byggesøknad kan oppstå uforutsette forhold som medfører ekstra tid. Erfaringsvis gjør det ofte det. Kommunens frist for behandling av byggesøknaden løper fra fullstendig (komplett) byggesøknad foreligger. Ofte ber kommunen om tilleggsopplysninger til søknaden. Hva som kreves for at den skal anses fullstendig i det konkrete tilfellet, vil kunne være gjenstand for diskusjon.

Bestemmelsen innebærer at en bør ha levert fullstendig byggesøknad, slik at fastsatt saksbehandlingstid i kommunen sikres godt innenfor 10-årsfristens utløp. Der en bygger i flere byggetrinn innenfor reguleringsplanen, bør en på samme måte sørge for både å ha fått godkjent, og igangsatt tilstrekkelige tiltak før 10-årsfristens utløp, for å gå klar av denne regelen.

Her er det imidlertid også viktig å huske at en byggetillatelse bortfaller dersom den ikke brukes innen en viss tid (se nærmere om dette nedenfor). Det innebærer at selv om en klarer hinderet med 10-årsfristen og får en byggetillatelse i samsvar med den private reguleringsplanen, så er en likevel ikke i mål. Det er derfor viktig med en god og helhetlig planlegging i byggeprosessen, herunder for å holde frister, samtidig som en ikke underveis gaper over for mye.

Søknadstidspunktet eller vedtakstidspunktet?

Som nevnt knyttes avbrytelse av 10-årsfristen, og dermed kravene til behandling av nye byggesøknader, seg til om byggetiltak er «satt i gang».

Det er vedtatt reguleringsplan på tidspunktet for vedtak i byggesøknaden som skal legges til grunn for vurdering av byggetillatelsen. Dvs. at dersom det etter byggesøknad er sendt kommunen, men før kommunens vedtak i byggesaken, er vedtatt nytt plangrunnlag, så er det nytt plangrunnlag som skal legges til grunn for kommunens vurdering av byggesaken.

Det er imidlertid unntak for dette der kommunen oversitter tidsfristene for byggesaksbehandlingen. I generelle trekk er fristene 12 eller 3 uker fra fullstendig søknad forelå, med visse unntak. Der fristene oversittes av kommunen, er det plangrunnlaget som gjaldt ved utløpet av kommunens frist for saksbehandlingen av byggesaken, som skal legges til grunn. Dette med mindre kommunen har varslet eller nedlagt midlertidig byggeforbud innen nærmere fastsatt tid.

Det fremstår nærliggende å legge til grunn tilsvarende for vurdering av om 10-årsfristen for private reguleringsplaner er overskredet eller ikke. Dvs. at vedtakstidspunkt innenfor kommunens saksbehandlingstid bør være avgjørende for om en er innenfor 10-årsfristen eller ikke.

Kan privat reguleringsplan endres før det har gått 10 år?

Det korte svaret er: Ja.

Plan- og bygningsloven sier uttrykkelig: «Ny plan eller statlig eller regional planbestemmelse går ved eventuell motstrid foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal med mindre annet er fastsatt i den nye planen eller statlig eller regional planbestemmelse.»

Dersom en har fått vedtatt en privat reguleringsplan og ikke har søkt om byggetillatelse i henhold til denne planen, bør en altså følge med på aktuelle planprosesser som kan få betydning. Herunder kommunens rullering av kommuneplanen som vanligvis skjer hvert fjerde år.

I tillegg har kommunen (og departementet), som nevnt, etter nærmere vilkår mulighet til å nedlegge midlertidig byggeforbud, dersom det vurderes at et område bør undergis ny planlegging, og byggetiltak etter gjeldende reguleringsplaner kan vanskeliggjøre dette arbeidet.

Hva når vedtak om byggetillatelse foreligger?

Tiltak etter byggetillatelsen må være «satt i gang» innen 3 år fra byggetillatelsen ble gitt, ellers faller byggetillatelsen bort. Det samme gjelder der tiltaket er satt i gang, men deretter er innstilt i mer enn 2 år. Dette er viktige frister, fordi det uttrykkelig følger av loven at fristene ikke kan forlenges. Vi går ikke nærmere inn på hva som skal til for at et byggetiltak kan anses å være «satt i gang».

Byggetillatelsen kan i utgangspunktet gjennomføres innen disse fristene, selv om det i mellomtiden kommer ny arealplan. Dersom byggetillatelsen faller bort ved fristoversittelse, må det eventuelt søkes om ny tillatelse, som i så fall vil måtte avgjøres på bakgrunn av den reguleringsplanen som er gjeldende ved kommunens vedtak i ny byggesak.

Hva med eldre reguleringsplaner

Dagens plan- og bygningslov (2008) hadde opprinnelig en regel om bortfall av private reguleringsplaner etter 5 år. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har lagt til grunn at den nye 10-årsfristen her gjelder i stedet.

Lovforarbeidene gir grunn for å hevde at private reguleringsplaner vedtatt etter tidligere plan- og bygningslov i utgangspunktet fremdeles gjelder, inntil de endres eller oppheves, mv., og at disse planene ikke skal reguleres av den nye 10-årsregelen. Det er imidlertid grunn til å merke seg at den generelle risiko for å møte uforutsette hindringer, og med dette også midlertidig forbud mot tiltak, må sies å øke desto eldre det aktuelle plangrunnlag er.  

Oppsummering

Artikkelen behandler i korthet enkelte frister som det er viktig å være klar over og undersøke nærmere ved byggesøknader basert på private reguleringsavtaler. Det vil på vanlig måte i siste instans være opp til domstolene å vurdere hvordan fristene skal vurderes i konkrete saker.

 

Artikkelen har tidligere vært publisert i Finansavisen