Siste frist for skattebesparelse på tomtebanken

Den såkalte borettslagsmodellen, som Finansdepartementet i Statsbudsjettet for 2026 omdøpte til “flertrinnsmodellen”, er betegnelse på en framgangsmåte som har blitt benyttet for lovlig å unngå eller minimere gevinstbeskatning ved salg og utvikling av fast eiendom. Modellen innebærer transaksjoner i flere ledd, der fritaksmetoden og skattefri omorganisering benyttes for å overføre eiendom til borettslag uten skatt. Siste leddet i den selskapsrettslige omorganiseringen, fusjon mellom borettslag og heleid eiendomsselskap, kunne fram til 15. oktober 2025 gjøre skattefritt. I desember 2025 ble borettslagsmodellen avskaffet for for de rene utleiegårdene med virkning for fusjoner/oppløsning av eiendomsselskaper som ikke var meldt til Foretaksregisteret innen 15. oktober 2025.

Selv om adgangen for å gjøre om utleiegårder til borettslag nå er stengt, er det er gitt overgangsregler som gjelder ulike typer av typer utviklingsprosjekter, der adgangen for skattefri omorganisering fortsatt står åpen, om enn i en begrenset periode.

Boligprosjekter med forhåndssalg eller innvilget rammetillatelse

Dersom boligprosjektet allerede var kommet i den fasen at det per 15. oktober 2025 enten forelå gyldig rammetillatelse / igangsettingstillatelse for bygging av nye boliger, eller var gjennomført forhåndssalg av en eller flere boligenheter etter bustadoppføringslova, vil en kunne gjennomføre borettslagsmodellen som tidligere. For disse prosjektene er det ingen frist for når borettslagsmodellen må igangsettes eller være gjennomført, for at fusjonen mellom borettslaget og eiendomsselskapet, fortsatt skal være skattefri.

Tomter uten boliger

Den første tidsbegrensede overgangsregelen gjelder for eiendomsselskap som per 15. oktober 2025 eide eiendom der det ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, altså eiendom der det ikke er bolig av noe slag. Dette omfatter ubebyggede tomter, tomter med næringsbygg som helt eller delvis skal konverteres, samt tomter med næringsbygg der det skal bygges nye boliger i tillegg.

For selskapene med eiendommer som omfattes av denne overgangsregelen oppstiller forskriften ingen krav om at det per 15. oktober 2025 forelå konkrete planer om bygging av nye boliger på eiendommen. Det er heller ikke noe krav om at boligbygging er i samsvar med gjeldende reguleringsplan for området, eller at det er søkt om dispensasjon eller tillatelser som tilsier at et boligprosjekt kan gjennomføres. Her er det tilstrekkelig en nå ønsker å gjennomføre borettslagsmodellen, og at eiendomsselskapet som skal fusjoneres inn i borettslaget, meldes oppløst senest 1. april 2026.

«Øke antall boliger med minst 50%»

Den andre overgangsregelen, der muligheten for å benytte seg av borettslagsmodellen står åpen fram til 1. april 2026, gjelder selskaper som eier eiendom der det per 15. oktober 2025 forelå en konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 prosent.

Denne overgangsregelen gjelder for eksisterende bygg som har midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, og kan være aktuell for eiendommer med eksisterende boligbebyggelse der det er planlagt flere byggetrinn, eller der det er planlagt ombygging av eksisterende bygg, eller påbygg som i sum vil gi en økning på minst 50% nye boenheter. I merknaden til § 11-2 i Finansdepartementets samleforskrift til skatteloven, er det presisert at overgangsregelen også gjelder der økning av antall boenheter skjer innenfor gjeldende bygningskropp, altså uten at samlet areal til bolig før og etter ombyggingen økes.

Forutsetningen for anvendelse av borettslagsmodellen for slike eiendommer er at man kan dokumentere at en konkret plan om økning av antall boliger forelå pr 15. oktober 2025, og at den planlagte utbygging, ombygging eller påbygging kan gjennomføres uten å komme i konflikt med en eventuell reguleringsplan for området eiendommen ligger i. Det er presisert i merknadene til bestemmelsen at borettslagsmodellen kan benyttes selv om det ikke er gitt rammetillatelse innen 1. april 2026.

Det framgår imidlertid av forskriften at dersom tiltaket krever dispensasjon, må dispensasjonen foreligge innen 1. april 2026. Om en ikke har kommet i gang med søknad om dispensasjon allerede, ser vi at det kan bli utfordrende å oppfylle dette vilkåret.

Ut over at det er uheldig at en knytter en absolutt frist opp mot noe som aktørene ikke har kontroll over, nemlig saksbehandlingstiden hos plan- og bygningsmyndighetene, kan vi vanskelig se begrunnelsen for vilkåret om at det må foreligge dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for området per 1. april 2026. Vi viser her til at forskriften ikke krever at det er søkt om, eller er gitt rammetillatelse innen samme frist. Dispensasjon søkes normalt parallelt med søknad om rammetillatelse. Dersom det ikke gis rammetillatelse, åpner regelverket for at en kan reversere oppløsningen av eiendomsselskapet/la være å gjennomføre borettslagsmodellen. Regelen burde være den samme dersom det viser seg at nødvendige dispensasjoner ikke gis – uavhengig av om dette blir avklart før 1. april 2026, eller senere.

Vi har utfordret Finansdepartementet på behovet for vilkåret om innvilget dispensasjon er hensiktsmessig, og vi håper på at det kan komme endringer i forskriften før fristen går ut 1. april 2026.

Tomtebanken kan deles – omorganisering og gjennomføring av borettslagsmodellen

Det er ikke uvanlig at eiendomsselskaper sitter med en tomtebank, eller med tomter som skal deles inn i flere byggetrinn. Det er gjennom fisjoner av eiendomsselskapet mulig å tilrettelegge for gjennomføring av borettslagsmodellen også for disse.

Omorganisering i perioden frem til fristen for innsending av beslutning om oppløsning av selskapet er tillatt, og tomteselskap kan fisjoneres eller omorganiseres på annen måte for å strukturere eierskap, prosjektoppdeling eller tilrettelegge for trinnvis utbygging med separate borettslag.

Det er likevel viktig at fristen for melding om oppløsning sendes i tide for alle de selskapene som skal innfusjoneres i hvert sitt borettslag, og med tanke på tiden som er tilgjengelig frem til april må det legges opp et løp som tar høyde for dette.

Ingen tidsfrist for gjennomføring av siste trinn i borettslagsmodellen

Overgangsregelen med tidsfrist 1. april 2026 knytter seg til at melding om oppløsning av eiendomsselskapet må være sendt til Foretaksregisteret innen denne fristen. Det framgår av merknadene til forskriften at det ikke stilles noen krav til at siste trinn, fusjonen, må gjennomføres innen et bestemt tidspunkt. At tidsfristen knytter seg til beslutning og ikke til gjennomføring, betyr at en i realiteten har en angrefrist: Dersom det viser seg at en ikke ønsker eller kan gå videre med prosjektet fordi det ikke gis rammetillatelse, eller en av andre grunner ikke ønsker å gjennomføre, kan oppløsningsbeslutningen reverseres. Slik sett oppstår ingen innlåsningseffekt av å benytte seg av borettslagsmodellen for “umodne” prosjekter nå før det er for sent.

Artikkelen ble først publisert i Estate.