Går tomtegrensen der du tror?

Tomtegrensen

Tomtegrensen kalles også nabogrensen eller grenselinjen, og er eiendommens grense mot naboeiendommene. For seksjonerte eiendommer er tomtegrensen sameiets felles ytre grense mot andre naboeiendommer. På en eiendom kan det også være festegrunn (tomtefeste) som kun omfatter en del av eiendommen. Denne artikkelen dreier seg ikke om innbyrdes seksjonsgrenser i et sameie eller mot festegrunn, men om eiendommens yttergrense. Tomtegrenser i vann, vassdrag og sjø reiser særlige problemstillinger, og behandles heller ikke her.

Hvorfor er det viktig å vite hvor tomtegrensen går?

Vi kan vel være enige om at det generelt er greit å vite hva en eier, og kanskje spesielt når det gjelder fast eiendom. Utgangspunktet er at eier av eiendommen har fri råderett på egen grunn. Her ligger det imidlertid begrensninger i plan- og bygningsloven, naboloven (grannelova), forurensningsloven, mv., med hensyn til byggetiltak og bruk som bl.a. ikke må være urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe. Videre kan råderetten være begrenset av andres rettigheter, f.eks. veirett eller byggeklausuler. Det knytter seg også plikter til fast eiendom, som f.eks. eiendomsskatt og potensielt erstatningsansvar for farlige innretninger som påfører skade. Vedlikeholdsansvaret stopper normalt ved egen grense.

Som eksempler på tilfeller der du må vite hvor tomtegrensen befinner seg, nevnes større og mindre byggetiltak der plan- og bygningsloven stiller krav til avstand fra nabogrensen. I verste fall kan du risikere å bygge på naboens grunn eller gjøre andre investeringer på naboens tomt. Dersom du ved salg av eiendommen gir kjøper berettiget inntrykk av å selge mer enn du faktisk eier, risikerer du en lei mangeltvist med kjøper, og eventuelt i tillegg tvist med din tidligere nabo.

Matrikkelen – eiendomsregisteret

Det offisielle registeret for fast eiendom i Norge kalles Matrikkelen. En eiendom identifiseres i Matrikkelen med kommune-, gårds- og bruksnummer. Gårdsnummer (gnr.) refererer gjerne til en tidligere landbrukseiendom. Bruksnummer (bnr.) 1 er normalt det opprinnelige bruket (hovedbølet). Senere fradelte eiendommer beholder samme gnr. og tildeles løpende økende bnr. (gnr/bnr 10/1, 10/2, 10/3, etc.). Matrikkelloven og tinglysingsloven inneholder bestemmelser om eiendomsgrenser.

Kommunen er lokal matrikkelmyndighet og utfører bl.a. etter henvendelse grensepåvisning og oppmåling av grenser. Kartverket er sentral matrikkelmyndighet som drifter Matrikkelen, og etter melding fra kommunen tinglyser endringer i grenser for gamle og nye eiendommer.

Vær oppmerksom på at opplysningene i Matrikkelen kan være usikre eller direkte feil, særlig for eldre grenser. Dette kan kreves avklart og korrigert. I byer og tettsteder er normalt grenser fastsatt etter ca. 1965 oppmålt og koordinatfestet med god nøyaktighet, og tilsvarende fra ca. 1980 for eiendommer utenfor byer og tettsteder.

Hvordan finner du tomtegrensen?

Ofte kan det være så enkelt som at tomtegrensen går der gjerdet eller hekken står, men forhold i terrenget eller andre årsaker kan ha medført andre plasseringer av gjerder, og vegetasjon og terreng kan også ha endret seg over tid. I tillegg er det et vesentlig antall eiendommer hvor det ikke er etablert fysiske sperrer langs grensene. Dette kan f.eks. være tilfellet i utmark, større eiendommer i spredtbygde strøk, og eiendommer i skjærgården.

Et godt sted å begynne undersøkelser av eiendommens grenser er Kartverkets tjeneste «Se eiendom» som du finner på seeiendom.no. Der kan du søke opp eiendommen din på kart og satellittbilde og se hvordan tomtegrensen som er registrert i Matrikkelen er lagt inn. For eldre eiendommer, gjerne utenfor tettbygde strøk, kan det være manglende registrering av grensen, herunder at eiendommen kun er angitt som en sirkel i kartet.

Når ble eiendommen opprettet?

Fra Se eiendom kan du ta ut kopi av grunnboken, hvor dato for opprettelsen av eiendommen normalt fremgår (for opprinnelig bnr. 1 eller andre eldre eiendommer kan det mangle opplysninger). For eiendommer opprettet før ca. 1980 vil det også foreligge gammel grunnbok som ble skrevet med penn og skrivemaskin. Her kan det være notert flere detaljer enn det som er overført til dagens elektroniske grunnbok. Gammel grunnbok finner du på Digitalarkivets nettportal.

Tidligere ble eiendomsgrenser beskrevet i tekst som ble tinglyst. I grunnbok og gammel grunnbok vil det være henvisning til tinglyst dokument fra opprettelsen av eiendommen og eventuelt øvrige dokumenter som kan inneholde grensebeskrivelser, se nærmere om dette nedenfor. Dokumenter tinglyst før 01.01.1951 oppbevares hos Digitalarkivet, og er tilgjengelig på deres nettportal. Kopi av dokumenter tinglyst fra og med 1951, kan bestilles fra Kartverket.

I nyere tid opprettes som nevnt eiendommer og registreres i Matrikkelen med koordinater. Da er det en melding fra kommunen som er tinglyst, og det gir da gjerne lite å forsøke å innhente tinglyst dokument. Likeledes dersom det i nyere tid er gjennomført fastsettelse og oppmåling av eldre eiendomsgrenser. Både for eldre og nyere eiendommer vil det kunne ligge viktige opplysninger om eiendommen og grensene i kommunens arkiver.

Grensemerker

Du kan selv sjekke om det er satt ned grensemerker, men vær forsiktig så du ikke risikerer å flytte på disse. Det er ulovlig å fjerne grensemerker både midlertidig og permanent uten samtykke fra alle eiere som deler grensemerket og avtale med kommunen. Den som uberettiget fjerner, flytter eller ødelegger grensemerker kan straffes med bot eller fengsel. Det er heller ikke lov å sette tilbake grensemerker selv, fordi det ikke sikrer kontroll med at de settes på rett sted.

Nyere grensemerker er bolter av aluminium. I eldre tider ble grenser merket med bl.a. steinrøyser, steingjerder, varder, grensesteiner og trær, eller det ble henvist til naturlige linjer, flater eller annet i terrenget. Det er forskjellige tradisjoner for merking av grenser i forskjellige deler av landet, og eldre grensebeskrivelser må tolkes ut fra tid og sammenheng. Typiske eldre grensemerker kan være kors hugget i berg eller sten, skoggrensen (tregrensen) på fjellet, innmurte pæler, og merkesteiner med eller uten såkalte vitnesteiner.

Særlig om eldre eiendommer – kilder

Eldre grenser kan være basert på skylddelingsforretning, skjøte, grensegangsforretning, jordskiftesak, mv., hvor grensens løp er nærmere beskrevet i tekst og ikke koordinatfestet. Det er her vesentlig å finne frem til disse dokumentene.

Tidligere grensebeskrivelser kan kreve omfattende lokalkunnskap om tid og sted. Grensen kan f.eks. beskrives som å gå fra svingen i felles gårdsvei i nordvestlig retning til kors i sten på grensen til enken til Olsens utmark, videre østover langs grensen mot sistnevntes eiendom til den treffer kaptein Pedersens hestehage, og derfra sørover over kors i berg til Karlsens skogstykke, hvor den vender vestover i rett linje tilbake til utgangspunktet.

For å finne opprinnelig grense er det dermed ofte nødvendig også å undersøke grensebeskrivelse for samtlige tilstøtende eiendommer, og i eksempelet hvilke av eiendommene Olsen, Pedersen og Karlsen eide. Videre kan det ved senere deling av eiendommer, jordskifte, arealoverføring eller grensejustering være gjort endringer både på egen og tilstøtende eiendommer som kan gi informasjon om hva som er dagens grense. For opprinnelig gårdsbruk, bnr. 1, foreligger det normalt ingen positiv grensebeskrivelse, og en må da definere grensen negativt ved å se på grensebeskrivelsene for fradelte bnr.

Det kan altså være nødvendig med ganske detaljert historisk detektivarbeid og å jobbe seg fremover i tinglyste dokumenter med gammel løkkeskrift. Her kan også bygdebøker, gamle familiebilder, bilder i Nasjonalbiblioteket på nett, gamle kart, mv. gi veiledning og være viktige kilder. Ved gjennomgangen er et godt tips å bruke kart som hjelpedokument for notater, og for å skisse opp historiske og nåværende grenser iht. beskrivelsene i dokumentene. Det kan også være hensiktsmessig å konsultere en advokat med spesialkunnskap på området for å finne frem til relevante kilder, sammenhengen mellom disse, og til å vurdere det juridiske.

Avtale

Eiere kan seg imellom inngå avtale om endring av tomtegrensens plassering, men rettslig endring av tomtegrensen krever godkjennelse av kommunen. Dette skyldes at en avtale mellom eierne kun er privatrettslig, mens det i tillegg er en rekke offentligrettslige regler om tomtegrenser som må være oppfylt for å kunne flytte grensen. Det krever søknad og offentlig godkjennelse for at den avtalte nye tomtegrensen skal kunne formaliseres ved å føres i matrikkelen og tinglyses.

Offentligrettslige regler som kan hindre flytting av grensen er f.eks. krav til minste tomtestørrelse i reguleringen eller at en av eiendommene ikke lenger får godkjent avkjørsel. Dersom du kjøper en del av naboens eiendom, er det derfor lurt å ta forbehold om at kommunen godkjenner de nye grensene. Dersom naboens eiendom er pantsatt (de fleste har jo lån) eller det er tinglyst såkalt urådighet, må du også sikre deg at panthaver og/eller urådighetshaver samtykker i pantefrafall og fradeling, slik at overdragelsen av arealet og opprettelse av ny tomtegrense kan tinglyses. Som ved andre eiendomshandler er det fornuftig å avtale en oppgjørsmekanisme som sikrer oppgjør for begge parter, slik at du ikke risikerer å betale uten å få gjennomført. Her kan en advokat eller eiendomsmegler brukes.

Dersom en avtalt endring av tomtegrensen ikke er tinglyst eller registrert i matrikkelen, vil eiendomsretten til arealet på naboeiendommen kunne ekstingveres (bortfalle) ved kreditorbeslag eller salg til godtroende kjøper av naboeiendommen. Merk at arvinger ikke ekstingverer.

Det kan også nevnes at tomtegrensen kan endres ved hevd og alders tids bruk. Begge deler krever sammenhengende utøvelse av bruk som eier i aktsomt god tro om at en faktisk er eier i henholdsvis 20 år og etter en konkret vurdering som kan være ca. 100 år. Slik eiendomsrett står seg selv om den ikke er tinglyst.

Grensepåvisning og oppmålingsforretning

Dersom det er uklart hvor grensen faktisk går i terrenget fordi det ikke er mulig å finne grensemerker, eller eiendomsgrensen ikke er koordinatfestet, kan det være hensiktsmessig å rekvirere grensepåvisning og eventuelt oppmålingsforretning hos kommunen. Naboene vil nødvendigvis også berøres og være med ved påvisning og oppmåling, og det er en forutsetning for å komme i mål på denne måten at det er enighet om tomtegrensen som påvises.

Før du rekvirerer grensepåvisning og oppmåling hos kommunen er det således lurt med nærmere dialog med naboene om felles grense. Naboene kan ha andre oppfatninger om hvor grensen går enn deg, og kan også ha viktig dokumentasjon. I denne anledning kan det også være strategisk å gjøre egne undersøkelser av foreliggende dokumentasjon om grensen før du kontakter naboene. Dette slik at du har best mulig grunnlag for å ta stilling til det naboene måtte mene eller påstå om grensens løp. I denne forbindelse oppfordres det også til god og konstruktiv dialog vedrørende foreliggende kilder for grensen.

Mindre endringer av grensen der partene er enige om det, kan gjøres av kommunen i en oppmålingsforretning ved registrering i Matrikkelen uten tinglysing, og således uten overskjøting og dokumentavgift.

Uenighet og tvister

Dersom du og naboen ikke kommer til enighet om tomtegrensen, hører tvist under de alminnelige domstolene eller jordskifteretten. Her kan det dreie seg om alt fra en større grensetvist hvor partene er sterkt uenige om hvor tomtegrensen strekker seg og hva som er juridisk korrekt, til at grensene er uklare og at partene er enige om å få en nøytral instans til skal ta stilling til saken. I sistnevnte tilfelle kan også jordskifteretten hjelpe med grensefastsetting.

Til forskjell fra de alminnelige domstolene, avsluttes grensesaker i jordskifteretten med at retten også sørger for koordinatfesting og nedsetting av grensemerker, samt at tomtegrensen matrikkelføres og tinglyses.

Klarlegging og oppmåling

Både for privatpersoner og eiendomsselskaper kan det være hensiktsmessig å få klarhet om hvor tomtegrensen går og hva en faktisk eier. Så vel for daglig bruk og drift, som ved utbygging og salg av eiendommen kan dette være viktig. Særlig for eldre eiendommer der grensene ikke er koordinatfestet kan det være lurt å gjennomgå foreliggende kilder og å få gjennomført oppmåling med nøyaktig registrering i matrikkelen med påfølgende tinglysing for rettsvern.