Kan du ha særlige rettigheter i et fellesareal?

Fellesareal

Ved etableringen av et eierseksjonssameie eller borettslag blir det opprettet egne enheter som benevnes henholdsvis som seksjoner og andeler, hvor eierskapet til disse samtidig gir eksklusiv rett til varig å benytte den boenheten som disse er knyttet til. Alle arealer som ikke er omfattet av disse enhetene er i prinsippet å regne som fellesareal.

Fellesareal tjener fellesskapets interesser og består som regel av uteområder, oppganger, kjellerareal, loftsareal, boder og parkeringsplasser. Eierskapet til fellesareal er felles/delt og gir i utgangspunktet bare ikke-eksklusiv rett til bruk for eierne.

I stiftelsesdokumentene ved etablering av eierseksjonssameier eller borettslag kan det likevel fastsettes bestemmelser om fordeling av rettigheter til eksempelvis boder og parkeringsplasser.

I eierseksjonssameier kan slike eksklusive rettigheter som fremgår av vedtektene normalt fastsettes for en begrenset periode (inntil 30 år), med unntak for såkalte kombinerte sameier bestående av både bolig- og næringsseksjoner hvor rettighetene i fellesareal kan være uten tidsbegrensning. Alternativt gir loven anvisning på at eksklusive varige rettigheter må etableres ved reseksjonering, der det aktuelle arealet legges som tilleggsdel til seksjonen som skal ha rettigheten.

For borettslag kan det etableres varige rettigheter i fellesareal ved etableringen av laget, og det kan fastsettes bestemmelser om at rettighetene kan overdras og i hvilken utstrekning. Etter etableringen av laget, er det noe mer begrenset adgang til å etablere rettigheter for noen på andres bekostning (men «alt» er mulig hvis alle er enig).

En ny dom fra Gulating lagmannsrett (LG-2022-63060) gir nærmere veiledning for om rettigheter i fellesareal i et eierseksjonssameie kan etableres og overdras med avtalerettslig gyldighet, uavhengig av eierseksjonslovens ufravikelige regler for dette.

 

Saken

Saken gjaldt spørsmål om bindende avtale mellom to seksjonseiere om kjøp av bruksrett til bod i et fellesareal var ekstingvert av senere kjøper av den seksjonen som opprinnelig hadde bruksrett til den aktuelle boden.

Bodene som lå i et fellesareal var tildelt seksjonseierne gjennom vedtak i sameiet, og bodene var merket med seksjonsnummer på gulv og mot vegg. To seksjonseierne hadde diskutert kjøp av rettighet til å bruke to boder som følge av ulike behov hos de to seksjonseierne. Underveis ved salg av seksjonen, overdro selgeren rettighetene til boden til sin nabo, og valgte da å selge sin seksjon uten rettighetene til boden.

Bruksretten til bodarealet lot seg ikke tinglyse, ettersom bruksretten var tilknyttet fellesareal. De opprinnelige bruksrettighetene fremgikk av et vedtak i sameiet, men det var ikke fattet noen endrede vedtak som ga oversikt over overdragelsen eller ny fordeling.

Kjøperen av seksjonen anla søksmål med påstand om at kjøperen hadde ekstingvert rettigheten til å bruke boden, og retten måtte derfor ta stilling til dette. Rettens avgjørelse innebærer også at etablerte rettigheter i fellesareal som et utgangspunkt må være omsettelige.

 

Lagmannsrettens bemerkninger

Lagmannsretten delte seg i et flertall og mindretall.

Flertallet legger innledningsvis i dommen til grunn at «en avtale om overdragelse av bruksrett til bodareal i sameiet fellesareal [ikke] er ulovlig».

Lagmannsretten viser videre til tingrettens begrunnelse for samme konklusjon:

«Det vises her særskilt til styret i sameiet sitt vedtak datert 15. mai 2018, som slår fast at: «Tildelt plass (bruksrett) kan ikke leies ut/overdras til andre enn seksjonseiere i sameiet», og at «Styret informeres om utleie/overdragelse av bruksrett». Dette betyr at overdragelse til A, som er seksjonseier i sameiet, er en lovlig avtale i forhold til sameiet som sådant»

Begrunnelsen viser at etableringen av rettighetene er avgjørende for om og hvordan disse kan omsettes senere. Dersom sameiet ved etableringen av rettighetene hadde nedlagt begrensninger i omsetteligheten, ville dette ha virket begrensende.

Begrunnelsen viser også et annet viktig poeng: sameiets vedtak gir avtalerettslige virkninger ved at rettighetene etableres og kan overdras uavhengig av om vedtektene eller eierseksjonsloven gir særlig anvisning for hvordan rettigheter skal etableres.

Lagmannsrettens mindretall bemerker at eierseksjonslovens regler om ufravikelighet, definisjoner, krav til vedtekter, krav til kommunikasjonsformen mellom seksjonseiere og styre og sameiets forpliktelse til fullstendig registrering av forholdene med hensyn til eksklusiv bruksrett innenfor sameiet var til hinder for at avtalen mellom seksjonseierne kan gå foran rettigheter som gyldig etablert tilhørende seksjonen. Synspunktet bygger slik vi oppfatter det på at overdragelsen av bodrettighetene måtte informeres styret som helhet og noteres som registrert i sameiets organer / vedtak for å stå seg.

Flertallet, derimot, fant at avtalen mellom de seksjonseierne var gyldig. Videre var det bevismessig sannsynlig at kjøperen hadde blitt orientert om overdragelsen, og dermed ikke kunne vinne rett til bodrettighetene på bakgrunn av sameiets tidligere fordelingsvedtak.

 

Forholdet mellom lovens utgangspunkt og domspraksis

Vi må på generelt grunnlag være varsomme med å hevde at domstolene tar feil, siden domstolens «feil» uansett blir rett. Lovens bestemmelser må derfor tolkes i lys av den rettspraksis som til enhver tid foreligger.

Vi ser erfaringsmessig at domstolene i vid utstrekning aksepterer rettighetsetablering på avtalerettslig grunnlag, selv om boliglovene – og eierseksjonsloven især – forsøksvis har laget et system for hvordan rettigheter i fellesareal skal etableres og håndheves. Reglene kan synes å uthules ved at avtaler som inngås uten lovens system for gjennomføring av slike, aksepteres og håndheves. I den aktuelle saken er det ingen som led av utfallet – alle involverte var kjent med overdragelsen av bruksrettigheten og hadde grunn til å innrette seg etter overdragelsen, og hadde uansett ingen grunn til ikke å gjøre det. Det er viktig og bra at domstolene respekterer inngåtte avtaler – prinsippet om at avtaler skal holdes er sterkt og må veie tyngre en formalregler.

Det kan nok likevel være en fordel å følge formalia etter eierseksjonsloven og borettslagsloven, slik at man unngår å tviste om avtalers gyldighet.