Grunneiernes rett til eiendomsretten i luftrommet over seg

I 2019 ble det etablert en helårlig gondolbane fra Voss jernbanestasjon til fjellet Hanguren. Dette skapte reaksjoner hos flere, da gondolen blant annet går over et boligområde og innmark i en høyde fra så lavt som 10 meter og opp mot 60 meter. Gondolbanen passerer over hustakene til 17 grunneiere, og i de mest hektiske periodene skjer dette omtrent hvert 40. sekund.

Eiendomsretten anses som en helt grunnleggende rettighet, noe som fastslås både i Grunnloven § 105 og i Den europeiske menneskerettskonvensjonen tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 (EMK P1-1). Med denne sentrale rettigheten som bakteppe krevde grunneierne erstatning, da de mente at gondolbanen krenket deres eiendomsrett. Spørsmålet om de hadde rett til erstatning har versert i rettssystemet helt siden 2017, og fikk endelig sin avklaring i fjorårets dom fra Høyesterett (HR-2022-993-A) - den såkalte «Gondolbanedommen».

I Gondolbanedommen vant grunneierne på Voss frem med sine anførsler og krav om erstatning som følge av ulempe og verdiforringelse på eiendommene sine. Høyesterett bemerket innledningsvis at det ikke er gitt noen generell definisjon i lov av hvor langt eiendomsretten strekker seg oppover. Imidlertid pekte de på at det ikke er tvil om at eiendomsretten kan strekke seg ned i grunnen, horisontalt på bakkeplan, eller – slik som i dette tilfellet – vertikalt oppover i luftrommet. Retten viser også til at det ikke foreligger rettskilder som tilsier at eiendomsrettens utstrekning oppover kan fastsettes til en bestemt høyde i meter – avgjørende blir «hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom». Her må det ses hen til «fremtidig utvikling og muligheter, og gjeldende regulering er ikke avgjørende». Dette kan tilsi at eiendomsretten vil kunne strekke seg stadig lengre oppover, etter hvert som ny teknologi i større grad muliggjør utnyttelse av luften. Som dagens nyhetsbilde illustrerer, blir for eksempel bruk av droner, og annen type privat luftteknologi, mer og mer aktuelt.

Videre uttaler Høyesterett at eiendomsretten strekker seg «så langt som grunneieren etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn». Innenfor det området hvor grunneieren, objektivt sett, har en «berettiget og saklig interesse» i å nekte aktivitet eller tiltak over sin egen grunn, kan det ikke uten ekspropriasjonsvedtak eller særskilt avtale plasseres permanente innretninger.

Dommens betydning for andre tilfeller

Selv om Høyesterett i dommen er klar på at eiendomsretten oppover i luften ikke er ubegrenset, går de også relativt langt i å gi grunneieren en viss kontroll over hva som lovlig kan skje over egen eiendom. Dermed kan det stilles spørsmål ved om dommen kan gi veiledning for hva som blir situasjonen for andre typer permanente innretninger enn den konkrete gondolbanen. Et eksempel som både er aktuelt og praktisk i dag, gjelder adgangen til å reise strømmaster. Det store stridstemaet når det gjelder disse mastene er nok landskapsvern for allmennheten, men temaet grenser også mot andre problemstillinger. Her kan det blant annet stilles spørsmål ved om naboene har krav på erstatning som følge av overskridelse av tålegrensen i naboloven § 2, og som følge av at deres eiendomsrett oppover krenkes. Det samme gjelder der allerede eksisterende strømmaster blir enda høyere, slik som for eksempel Statnett planlegger når de ønsker å erstatte dagens luftledninger på 21 meter med nye luftledninger på 38 meter.[1]

Hva med monstermastene? 

NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) har gitt Statnett konsesjon for å erstatte dagens luftledning mellom Hamang og Smestad med nye og høyere master. Strekningen går over 12 km og den nye installasjonen vil bli vesentlig mer synlig enn dagens strømlinjer gjennom Bærum og Oslo. Dermed har motstanden vært stor mot disse såkalte «monstermastene», særlig fra lokale i de rammede områdene. Totalt bor det over 6000 personer langs linjen hvor nye og høyere master er planlagt, og Facebookgruppen “Nei til monstermaster i tettbygde strøk!” har fått over 6300 følgere.[2] Her tas det blant annet til orde for å heller grave ned strømkabler under bakken, for å slippe den skjemmende effekten som mange mener strømmastene medfører. Det er dermed lite tvil om at temaet engasjerer, og at det kan være interessant med en avklaring av i hvilken grad luftrommet kan benyttes - både sett opp mot nabolovens tålegrense, og mot vernet av eiendomsretten.

Et spørsmål er om konsesjon til å bygge såpass høye master i det hele tatt burde gis, når mastene skal bygges i Norges mest tettbygde strøk. Akkurat dette spørsmålet skal Olje- og energidepartementet ta stilling til når de behandler klagesaken på NVE sitt vedtak. Mange er spente på utfallet. Her må hensynene til forsyningssikkerhet og kostnader veies opp mot hensyn til klima og miljø, samt fysiske og estetiske inngrep i naturen.

Hvis konsesjonen opprettholdes og monstermastene bygges, blir det fort et spørsmål om dette får noen privatrettslige konsekvenser. Gondolbanedommen fra Høyesterett omtalt over, kan kanskje trekke i retning av et bekreftende svar på dette. I og med at utbygging av mastene forutsetter at konsesjon gis, og siden mastene skal bygges i samme trasé som de ligger i dag, kan grunneiere med master på tomten og kraftledninger over tomten vanskelig nekte utbyggingen av høyere master.

Spørsmålet om grunneierne har krav på erstatning blir nok aktuelt hvis ulempene av utbyggingen – altså differansen mellom dagens situasjon og fremtidig situasjon – anses så store at grunneier får en «berettiget og saklig interesse» i å nekte aktivitet eller tiltak over sin egen grunn. Her spiller blant annet høyden på mastene inn. De blir omtrent 17 meter høyere enn de var tidligere, noe som vil kunne skape et mer sjenerende estetisk uttrykk, da mastene blir mer synlige fra avstand. I tillegg er det et moment i vurderingen at støyen fra mastene vil øke - selv om støyen, ifølge NVE, kun vil øke “marginalt”.[3]

Hva med forbigående gjenstander i luftrommet over grunneier?

Det kan også stilles spørsmål ved om det kun blir snakk om en krenkelse av den private eiendomsretten ved permanente innretninger, eller om også mer kortvarig bruk av luftrommet kan utgjøre en slik krenkelse. Høyesterett viser i «Gondolbanedommen» til at overflygning som den klare hovedregel kan skje uten samtykke fra eierne av eiendommene under. Dette kan tilsi at det skal mye til før bruk av drone over grunneierens eiendom anses å være en krenkelse av eiendomsretten. 

Likevel kan RG-1984-742, tross sin alder, være interessant - og kanskje tale i retning av at også visse typer overflygning kan utgjøre en krenkelse av eiendomsretten. Dommen gjelder en sak hvor det ble rigget opp en 30 meter høy tårnkran med en betongkloss i 20 meters høyde over bakken. Betongklossen svingte til tider over naboeiendommen, omtrent 20 meter over hustaket. Ikke overraskende fant naboen dette sjenerende, og krevde forbud mot bruk av kranen ved midlertidig forføyning. Retten stilte spørsmål ved om saksøker hadde eiendomsrett så høyt opp som kranen beveget seg – for i det tilfellet var det krav om en hjemmel, i en eller annen form, for å la kranen svinge som den gjorde.

I denne saken kom retten til at betongklossen voldte grunneieren en påkjenning som krenket hennes eiendomsrett, og at det ikke fantes noen hjemmel for å ta i bruk eiendommen på denne måten. Dermed fikk grunneier medhold i krav om midlertidig forføyning. Dommen viser på den måten at grunneier kan hindre andre i å utnytte luftrommet også i de tilfellene hvor det kun er tale om mer kortvarig bruk.

Høyesteretts uttalelse i «Gondolbanedommen» om at overflygning som den klare hovedregel kan skje uten samtykke fra eierne av eiendommene under, tilsier at grunneier for eksempel må akseptere bruk av droner over eiendommen deres. I tilfeller hvor droneflygningen er mer hyppig, gjerne fordi dronene går i bestemte baner i luftrommet, stenger nok likevel ikke Høyesteretts uttalelse for at en grunneiers eiendomsrett kan være krenket.

Spørsmålet om eiendomsrettens utstrekning over oss blir stadig mer aktuelt

Mye tilsier at vi kan forvente en økt mengde aktivitet i luftrommet i tiden fremover. I dag står for eksempel både levering av blodprøver og nybakte brød via droner på agendaen. Dermed kan det oppstå spørsmål om grunneieres eiendomsrett krenkes der droner hyppig flyr lavt over hustakene. Her gir Gondolbanedommen fra Høyesterett lite avklaring, og i påvente av en rettsavklaring virker det foreløpig mest nærliggende å vurdere slike spørsmål opp mot tålegrensen i nabolovens § 2. 

[1] Hamang-Bærum-Smestad | Statnett

[2] https://www.facebook.com/groups/2361444744183578

[3] NVE gir konsesjon til ny kraftledning mellom Hamang og Smestad | Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) (ntb.no)