Har du kontroll på byggetillatelsen din?

Tillatelsen gjelder for kun tre år

Flere eiendomsutviklere og entreprenører har den siste tiden merket store nedbremsinger i bygge – og utviklingsaktiviteten. Flere prosjekter blir enten utsatt eller stoppet på ubestemt tid.

Rent plan- og bygningsrettslig kan en utsettelse få flere konsekvenser der det allerede er innvilget tillatelse for et eller flere byggeprosjekter. Tillatelser etter plan- og bygningsloven har en begrenset varighet. De er en ferskvare med holdbarhet i 3 år.

Gyldigheten av en innvilget tillatelse etter plan- og bygningsloven fremgår av lovens § 21-9. Etter bestemmelsen faller en tillatelse bort dersom tiltaket ikke er igangsatt senest tre år etter at tillatelsen er gitt. Det samme gjelder dersom tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Loven presiserer at fristene ikke kan forlenges.

Bakgrunnen for at bestemmelsen er så vidt skarp i kantene er flere, og skyldes blant annet behovet for at allerede godkjente byggeplaner av rene praktiske og samfunnsmessige hensyn bør settes i gang innen rimelig tid etter at det er gitt tillatelse.

Ettersom det er et konkret tidspress i tillatelsen, vil det motvirke at byggeplaner som har fått grønt lys tilbake i tid, ikke unødig utsettes. Eldre ikke utnyttede byggetillatelser ville åpenbart medført en rekke mulige utfordringer for annen og nyere fremtidig arealplanlegging, samtidig som eldre ikke utløpte tillatelser ville vanskeliggjort innføring av endrede krav til kvalitet- og standarder for nye bygg.

Regelen er samtidig svært brutal for mange utviklere. Den kommer også ofte overraskende og gir ingen rom for fleksibilitet.

Når starter fristen å løpe

Fristen starter som utgangspunkt å løpe når tillatelsen for det aktuelle byggeprosjektet er gitt. Dette vil normalt være tidspunktet når tiltakshaver eller ansvarlig søker har mottatt den skriftlige underretning om tillatelsen. Det er derfor svært viktig å notere seg utgangspunktet for 3-årsfristen i hvert enkelt prosjekt og deretter planlegge mulig fremdrift og oppstart.

Det kan i dagens marked være svært gode kommersielle grunner for at prosjektet er utsatt på ubestemt tid. Aktørene i bransjen må samtidig til enhver tid ha kontroll på statusen for egne tillatelser. Erfaringsmessig ser vi ofte en intensiv kontakt med arkitekter og andre underleverandører i tiden før og rett etter offentlige tillatelser, men at denne avtar i påvente av oppstart og initiativ fra eiendomsutvikleren selv.

Dersom det allerede har gått 1,5 – 2 år siden det ble innvilget rammetillatelse og det i perioden har vært lite kontakt med arkitekter og andre underleverandører, kan det begynne å haste med å få igangsatt prosessene for å muliggjøre oppstart av prosjektet og dermed bryte fristen.

Dette har sammenheng med hva som skal til for å bryte fristen på 3 år.

Når er tiltaket satt i gang

Treårsfristen avbrytes når tiltaket er satt i gang. Det vil bero på en konkret vurdering i den enkelte byggesak om kravene er oppfylt.

I teori og praksis er det likevel oppstilt en del utgangspunkter og presiseringer for hvilke arbeider som er å anse som fristavbrytende. Det er blant annet presisert at det som et minimum må være igangsatt fysiske arbeider i grunnen. Det er dermed ikke tilstrekkelig at byggeprosjektet er innvilget igangsettingstillatelse eller at det pågår intensive arbeider med byggetegninger eller lignende. Salg, markedsføring eller finansiering som forberedende arbeider til byggestart er heller ikke tilstrekkelige arbeider for å bryte fristen.

Det er samtidig ikke enhver form for fysiske arbeider som avbryter fristen. Rene forberedende arbeider som felling av trær og rydding av vegetasjon og avtaking av matjord vil etter praksis ikke være tilstrekkelig. Det vil derfor være viktig å beregne tilstrekkelig tid slik at arbeidene er av et visst omfang.

Konsekvenser av bortfall – hvordan planlegge i et utfordrende marked

Dersom byggeprosjektet ikke igangsettes slik at fristen på 3 år brytes, er konsekvensen at det må søkes på nytt og da etter de nye regler som måtte gjelde på det aktuelle tidspunkt for innsending av ny søknad. Dette kan få konsekvenser for både gjennomførbarheten, kostnader og prosjektets attraktivitet rent kommersielt.

Dette er en situasjon som åpenbart bør unngås, og der er derfor viktig å være bevisst på at det både er tid- og kostnadskrevende å få igangsatt prosjekter som har stoppet opp eller er utsatt.

Vi har i det siste sett flere eksempler på at det blir for knapp tid mellom beslutning for oppstart av et utsatt prosjekt, og utløpet av 3-årsfristen.

Vurderingen av hva som vil utgjøre tilstrekkelig tid, vil variere ut ifra prosjektets størrelse og kompleksitet.

Prosesser som kontrahering av entreprenør, planlegging med arkitekt for videre fremdrift, utarbeidelser av markedsføringsmateriell, salg og avklaringer for finansiering, vil ofte være tidkrevende prosesser som undervurderes. I større prosjekter er nevnte prosesser uunngåelige og en forutsetning for videre fremdrift.

I tillegg til disse prosessene kommer kravet til fysisk arbeid på tomten. Den tiden man vurderte som tilstrekkelig for å bryte 3-årsfristen er dermed ikke nødvendigvis romslig tidsmessig for å få gjennomført nødvendige prosesser og arbeider.

Det vil derfor være viktig å planlegge i god tid slik at man ikke kommer i tidsnød. Fortløpende avklaringer og sparring med arkitekter og rådgivere vil i denne perioden være avgjørende.

Ventes det for lenge her, kan det være for sent.