Er feil opplysninger om arealfordeling internt i boligen et arealavvik?

Arealavvik

Mange kjøpere beregner kvadratmeterpris ved fastsettelse av størrelsen av et bud, og det forventes at det totale arealet for en eiendom samsvarer med de opplysninger som er gitt i salgsdokumentasjon.

Dersom en eiendom har en annen størrelse enn angitt i avtalen mellom partene, enten i kontrakten eller dets vedlegg, omtales dette som «arealavvik», «arealmangel» eller «arealsvikt». Arealavvik kan gi kjøper rett til prisavslag eller erstatning, både for avvik tilknyttet boligens interne areal, og for avvik på tomt.

Arealavvik tomt

Avhendingsloven § 3-3 er en særregulering om selgers mangelsansvar i tilfeller hvor det foreligger arealsvikt. Det vil som et utgangspunkt foreligge arealsvikt i situasjoner hvor selger positivt har opplyst om et areal, som viser seg å ikke tilsvare den faktiske størrelse på enten tomt eller innvendig areal – slik det forelå ved salget.  

Avhendingsloven § 3-3 første ledd regulerer situasjoner hvor en eiendoms «grunnareal (tomt)» er mindre enn kjøper fikk opplyst, og redegjør for når dette vil kunne utgjøre en mangel. I slike tilfeller kreves det som utgangspunkt relativt betydelige avvik fra det opplyste, ved at tomten er «vesentleg mindre» enn det opplyste, for at det skal foreligge en mangel som kan gi rett til kompensasjon.

Det må foreligge et vesentlig arealavvik, for at avviket skal gi rett til kompensasjon. Vesentlighetsvurderingen vil normalt baseres på en konkret vurdering av boligen/eiendommen og opplysningene som er gitt.

Arealavvik bolig

I 2022 ble det innført en rekke endringer i avhendingslova, og det ble inntatt et nytt annet ledd i § 3-3, som har til hensikt å gjøre det enklere å ta stilling til spørsmål om arealavvik og redusere antall konflikter.

I andre ledd reguleres tilfeller av uriktige opplysninger om størrelsen på bygninger på eiendommen. Loven tydeliggjør eksplisitt at et avvik som er «større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter», som utgangspunkt vil anses som en mangel. Dette innebærer at ethvert avvik fra det opplyste bygningsarealet ut over de angitte grenser, utgjør en mangel.

Fullstendige opplysninger om areal

Selv om det i loven vises til konkrete terskler for at arealavvik skal utgjøre en mangel, er det i forarbeidene til bestemmelsen fremhevet at dette ikke er ment som et «handlingsrom» for avvik fra profesjonelle aktører. Selger og selgers medhjelpere skal søke å gi fullstendige og korrekte opplysninger om alle relevante forhold ved eiendommen.

Det finnes imidlertid tilfeller der arealet avviker fra det som er oppgitt, og det ikke foreligger en mangel. Dette er typisk tilfeller hvor selger kan godtgjøre at kjøperen ikke har lagt vekt på opplysninger om arealet ved avtaleinngåelsen. Merk at det er selger som har bevisbyrden for dette, og at terskelen er høy.

I praksis vil det ofte være vanskelig å dokumentere at en kjøper ikke vektlegger opplysninger om arealet. Boligens størrelse - og kvadratmeterpris, er for de fleste kjøpere sentralt ved kjøp av en bolig. For at unntaket skal gjøre seg gjeldende må det foreligge helt konkrete omstendigheter som tilsier at en kjøper ikke tok hensyn til arealopplysningene. Et eksempel på dette er tilfeller hvor en bolig kjøpes for å rives, og hvor det dermed er tomten som var av interesse for kjøper.

Internt arealavvik mellom bygningens rom

Avhl. § 3-3 annet ledd regulerer imidlertid kun avvik ved bygningenes totale areal, og ikke situasjoner hvor det totale arealet er korrekt, men hvor den interne arealfordelingen avviker. Avvik ved oppgitt areal for det enkelte rom, faller derfor utenfor bestemmelsen. Dersom det f.eks er avvik ved oppgitt areal i en ekstern bod eller balkong, har likevel lovgiver lagt til grunn at dette skal omfattes, all den tid det vil påvirke det totale disponible arealet.

Selv om avhl. § 3-3 ikke regulerer «internt» avvik ved oppgitt fordeling av arealet, innebærer ikke det at det er utenkelig å kunne holde selger ansvarlig dersom det er opplyst om en uriktig arealfordeling internt i bygningen.

Opplysningssvikt om rommenes areal

De alminnelige mangelsreglene i avhendingslovens § 3-1 og § 3-8 vil fortsatt kunne gi rettslig grunnlag for å konkludere med at det foreligger en mangel i form av avvik fra avtalen, eller grunnet uriktige opplysninger som har virket inn på avtalen.

Lovens § 3-8 regulerer tilfeller hvor det er gitt uriktige opplysninger om en eiendom. Det presiseres at ikke alle avvik fra det avtalte/opplyste, vil kunne betegnes som en mangel som gir grunnlag for sanksjoner. Det er forutsetning at opplysningen har «verka inn på avtala». Dette er i realiteten en vurdering av om opplysningen må antas å ha vært kjøpsmotiverende for kjøpere flest.

Selv om det ikke foreligger et arealavvik etter bestemmelsen i § 3-3 annet ledd, så kan det foreligge en mangel etter § 3-8 i de tilfeller der det foreligger feil arealangivelse på rommene – selv om arealet i boligen for øvrig er riktig, og det bevises at dette har virket inn på avtalen. Altså at kjøper enten rent faktiske la opplysningene til grunn, eller hadde grunn til å vektlegge arealangivelsen på rommene.

Kravet til vesentlighet eller særlig klanderverdighet i lovens § 3-3 første ledd, vil også bli tillagt vekt ved vurdering av om opplysningssvikten om arealfordeling internt utgjør en mangel. Det følger av forarbeidene til loven at kravene i § 3-3 og i stor grad gjelder for tilfeller ved opplysningssvikt:

«Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel.»

Basert på ovennevnte vil arealsvikt innendørs, også knyttet til arealfordeling mellom rommene, avgjøres etter en kombinasjon av følgende krav:

1. at den uriktige opplysningen må ha innvirket på avtalen uten blitt rettet tidsnok, og
2. at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig.
   
   

Forbehold om at «arealavvik kan forekomme»

Etter at det ble innført en rekke endringer i avhendingslova i 2022, er det ikke lenger mulig med generelle ansvarsfraskrivelser som salg «as is», eller «som den er». Formålet med endringene var å hindre at selgere tok alminnelige, uspesifiserte forbehold, for å avtale seg bort fra ansvar for mangler på generelt grunnlag.

Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om mer konkrete forhold knyttet til arealangivelser, for eksempel «avvik fra oppgitt areal kan forekomme», bør tillates. Dette ettersom det kan være utfordringer ved å måle korrekt areal, og det kan være uklarheter om gjennomføring av målinger. For eksempel dersom en forbruker skal selge en gammel hytte og har gjort oppmålingene selv.

Ved vurderingen av hvorvidt det foreligger en mangel ses det hen til alle opplysninger som er gitt, og dermed til en viss grad også eventuelle forbehold om detaljmålinger.

Et forbehold om avvik ved plantegninger vil trolig tillates, og således være en del av informasjonsgrunnlaget for kjøpere. Dette slik at et mindre arealavvik mellom de ulike rom i en bolig må aksepteres.

Selv om det er tatt et forbehold, så vil det nok foreligge en mangel om avviket er av slik karakter at boligen ikke lar seg benyttes i tråd med gitte opplysninger, og/eller har en vesentlig annen arealfordeling enn det opplysningene ga kjøperne grunn til å tro. Her vil det nok også skilles mellom selgere som er profesjonelle, og selgere som opptrer som forbrukere.

Oppsummering

Reglene om arealavvik i avhendingsloven § 3-3, gjelder ikke dersom det er snakk om avvik mellom forespeilet fordeling av areal på de enkelte rom, og den reelle arealfordelingen i en bolig. I slike tilfeller må det stilles spørsmål ved om avviket er av slik art at det ikke er levert i henhold til avtalen, eller det foreligger uriktige opplysninger, og opplysningen må anses å ha virket kjøpsmotiverende, jf avhl. § 3-8.

Loven setter relativt klare retningslinjer for hvilken type avvik som kan utgjøre en mangel, uten at dette er ment å gi handlingsrom for utbyggeres mulighet til å ikke besørge korrekte og nøyaktige opplysninger om areal og arealfordeling mellom rommene i boligen.

Svaret på spørsmålet i overskriften er at feil opplysninger om arealfordeling internt i boligen kan være et arealavvik, som baseres på en helhetsvurdering av momenter beskrevet over. 

Artikkelen er publisert i Finansavisen.