Fallgruver ved avslutning av boligutleie

Når boligleieforhold nærmer seg slutten, er det som utleier fort gjort å legge til grunn at sluttpunktet allerede er avklart: Avtalen er tidsbestemt, og utflytningsdatoen står svart på hvitt. Likevel er det ofte nettopp i tiden rundt avtalens utløp vi ser at de juridiske fallgruvene oppstår. Er håndteringen ikke tydelig og bevisst, kan konsekvensen være at man ender opp med et tidsubestemt leieforhold. Dette kan gi leietaker et langt sterkere vern enn det utleier hadde planlagt, og gjør det mer krevende for utleier å få avsluttet leieforholdet – hvis eller når man måtte ønske det.

Husleieloven åpner for at husleieavtaler kan inngås enten tidsbestemt eller tidsubestemt. Er sluttdatoen ikke avtalt, er utgangspunktet at leieforholdet varer til en av partene sender en oppsigelse. For utleier er en klar sluttdato ofte en sentral betingelse: Man får kontroll over når boligen blir tilgjengelig igjen, og kan planlegge egne disposisjoner. I et tidsbestemt leieforhold følger avslutningen av avtalen, slik at leieforholdet opphører når leieperioden er over – uten krav til oppsigelsesgrunn. Skal leieforholdet videreføres kan det avtales i god tid, og en ny tidsbestemt leieavtale inngås. Dette skaper forutsigbarhet for begge parter.

Samtidig er det ett forhold som ofte undervurderes: Selv med en lovlig tidsbestemt avtale, kan sluttdatoen i praksis miste betydning dersom utleier ikke følger aktivt opp når leieperioden utløper. Husleieloven har nemlig en bestemmelse mange utleiere først blir oppmerksomme på når problemet allerede har oppstått: Dersom leietaker blir boende mer enn tre måneder etter at den avtalte leietiden er utløpt, og utleier ikke skriftlig har oppfordret leietaker til å flytte, kan leieforholdet gå over til å bli tidsubestemt.

En slik overgang starter ofte som en praktisk mellomløsning, hvor utleier eksempelvis ønsker å være fleksibel før leietaker finner ny bolig, og lar leietaker bli boende en kort periode etter avtalens utløp.

Det som var ment som en kortvarig praktisk forlengelse, kan imidlertid få betydelige rettslige konsekvenser. Dersom leieforholdet glir over i en tidsubestemt avtale, endres dynamikken: Leietaker står sterkere, mens utleiers mulighet til å avslutte leieforholdet blir mer begrenset. Samtidig snevres det praktiske handlingsrommet inn, hvor det blir vanskeligere å justere de gjeldende vilkårene.

For å hindre at en tidsbestemt avtale blir tidsubestemt, må utleier være tydelig og konsekvent i sluttfasen. Det sentrale grepet er å sende en skriftlig flytteoppfordring innen det har gått tre måneder fra avtalens sluttdato. At flytteoppfordringen er sendt, er likevel ikke tilstrekkelig. Flytteoppfordringen må også følges opp i praksis, og det er i denne fasen at passivitet kan få store konsekvenser for utleier.

Dersom tre måneder etter leieforholdets utløp passerer, og leietaker til tross for flytteoppfordringen ennå ikke har flyttet, vil passivitet fra utleier etter noe tid få den konsekvensen at leieforholdet anses videreført som tidsubestemt. Utleiers handlingsrom blir da begrenset av husleielovens krav til saklig grunn for oppsigelse.

Formelle eller uformelle avtaler om kortere forlengelser av den opprinnelige avtalen kan være ugyldige etter husleieloven. Ønsker utleier at leietaker skal kunne bli boende i en viss periode ut over eksisterende leiekontrakt, men innenfor forutsigbare rammer, vil inngåelse av en ny tidsbestemt leieavtale kunne være en vei utenom fallgruvene beskrevet her. Ved tidsbestemt boligleie gjelder imidlertid konkrete lovkrav til minstetid og utforming. Før man velger en slik løsning, bør man derfor sikre at avtalen faktisk blir gyldig tidsbestemt, og at den ikke utformes på en måte som i realiteten gjør den tidsubestemt. Erfaringen tilsier at en tidsbestemt leieperiode kombinert med oppsigelsesadgang kan være den løsningen som best ivaretar begge parters interesse.

Som denne artikkelen har belyst, handler avslutningen av et leieforhold i stor grad om timing, skriftlighet og oppfølging. Ikke sjelden oppstår noen av de mest kostbare feilene i denne fasen. Er du som utleier i tvil om hvilke grep som bør tas når leietiden løper ut, bør du vurdere å avklare de juridiske spørsmålene tidlig – før handlingsrommet snevres inn og situasjonen blir vanskeligere å håndtere i praksis.

Artikkelen ble først publisert i Finansavisen.