Byggeforbud i småhusplanområdet er en vesentlig mangel

Småhusplanen omfatter villaområdene i Oslo som ble bygget ut i perioden omkring 1900-1960, samlet omkring 27.000 eiendommer. Den første småhusplanen ble vedtatt i 1997, for å regulere og legge til rette for fornyelse og utbygging av disse villastrøkene. Siden har den blitt revidert i 2006 og 2013. Typisk utvikling er at opprinnelig eldre bolighus rives og at det bygges tre-fire nye boenheter på eiendommen.

Våren 2021 igangsette kommunen arbeid med en ny revidering av småhusplanen. Føringene var at planen skulle innskjerpe utviklingsomfanget. 

Plan- og bygningsetaten varslet 6. april 2022 at det ville bli nedlagt et midlertidig forbud mot ethvert tiltak på eiendommer som var omfattet av småhusplanen. Varslet kom svært overraskende og utløste omfattende protester fra en rekke eiendomsutviklere og privatpersoner. Likevel ble det 1. juni 2022 vedtatt et midlertidig forbud mot alle tiltak på eiendommene med varighet inntil 4 år.

Den 16. desember 2021 inngikk et nystiftet selskap avtale om å erverve et hus i Seterhøyveien på Nordstrand for kr 18.750.000. Planen var å rive eksisterende bebyggelse og oppføre to eller tre nye frittstående boenheter. Overtakelse ble avtalt til 1. september 2022.

Etter vedtaket om midlertidig forbud mot tiltak varslet kjøper at de mente eiendommen var mangelfull. Kjøper var av den oppfatning at mangel ga hevingsgrunn eller krav på prisavslag. Selger avviste kravet. Kjøperselskapet var da ikke i stand til å gjennomføre kjøpet siden forutsetningene for finansieringstilsagnet gitt forut for inngåelse av kjøpekontrakten var endret. Kjøperselskapet begjærte oppbud og konkurs ble åpnet i august 2022.

Selger solgte da eiendommen for kr 13.750.000 til en kjøper som skulle benytte boligen som egen bolig.

Selger reiste sak mot styret i kjøperselskapet, og krevde erstatning på omkring 6 millioner, dvs prisdifferanse samt salgs- og finanskostnader.

Avhendingslovens hovedregel er at risikoen for eiendommen går over fra selger til kjøper ved overtakelse av eiendommen, jf § 2-4. Det var ikke avtalt noe avvik fra dette.

Avhendingslovas regler om mangler gjelder også ved offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger, jf. § 4-18. Lagmannsretten konkluderte med at i utgangspunktet var det derfor selger som bar risikoen for plan- og bygningsetatens vedtak om midlertidig forbud.

I prospektet for eiendommen var det redegjort for innholdet av Småhusplanen og avslutningsvis opplyst at «den eksisterende småhusplanen er i disse dager under revidering av Plan- og bygningsetaten i Oslo».

Lagmannsretten anså det klart at en slik opplysning i prospektet ikke endret tidspunktet for risikoens overgang. Lagmannsretten poengterte at kjøperselskapet ikke kunne gjort noen undersøkelser som ville kunne avdekke at det senere ville ble vedtatt et midlertidig byggeforbud.

Lagmannsretten anså det klart at etter at det midlertidige forbudet var vedtatt, var det på det rene at eiendommen ikke kunne brukes for det formålet utbyggingsformål den var kjøpt til.

Lagmannsretten kom etter en samlet konkret vurdering til at det midlertidige forbudet innebar at det forelå «eit vesentleg avtalebrot» ved eiendommen, jf avhendingslovens § 4-13, og at kjøper derfor hadde rett til å heve avtalen.

Artikkelen er publisert i Finansavisen.