12 ukers-frist gir økt rettsvern for utbygger

Den nye lovbestemmelsen gjør at det får ganske store konsekvenser for kommunen å bryte 12 ukers fristen i byggesaker. Nå skal søknaden behandles etter det rettsgrunnlaget som gjaldt ved utløpet av 12 ukers fristen. Dette gjelder også selv om eiendommen er omregulert eller har fått endrede bestemmelser i kommuneplan eller områdeplan i tiden mellom søknaden ble sendt inn og den ble behandlet.

Bakgrunnen for lovendringen er at regjeringen ønsket seg en sterkere rettsikkerhet for de som søker om byggetillatelse, men samtidig også et virkemiddel til å få kommunen til å overholde 12 ukers fristen.

Treg behandling av byggesøknaden har tidligere ikke fått konsekvenser utover at kommunen ikke kan kreve gebyrer. Nå endres dette slik at den planstatusen eiendommen hadde ved saksbehandlingsfristens utløp, er rettsgrunnlaget søknaden skal behandles etter.

I praksis vil dette sette den kommunale forvaltningen på store prøver. I utgangspunktet skal kommunen gi tillatelse så lenge det omsøkte tiltaket er innenfor reguleringsplanens rammer. Likevel er det ikke alltid at kommunen har oppdatert alle reguleringsplaner, slik at det kan være hensyn kommunen ønsker å ta, som ikke er nedfelt i reguleringsplanen. Typiske saker er der hvor administrasjonen mener det er verneverdier, slik som de titusener av eiendommer på gul liste i Oslo. Saksbehandlingen går da ofte sakte, det skal innhentes uttalelse fra byantikvar osv.

Dersom kommunen vil avslå byggesøknaden, men ikke har hjemmelsgrunnlag for dette, legger kommunen ned forbud mot tiltak inntil eiendommen er omregulert. I Oslo har til og med mange utbyggere først fått avslag, for deretter å få medhold hos Fylkesmannen. Da har kommunen lagt ned midlertidig forbud mot tiltak og omregulert eiendommen. Etter den nye loven må kommunen varsle om midlertidig forbud mot tiltak før 12 ukers fristen går ut. Deretter må kommunen innen 8 uker ha vedtatt midlertidig forbud mot tiltak.

Saksbehandlingsfristen løper fra søknaden er fullstendig. Et triks mange kommunen helt sikkert vil prøve seg på er å definere søknaden som «ikke-komplett» til de har fått vurdert hva de ønsker å gjøre. Men hva som skal til for at en søknad ikke er komplett er det ikke opp til kommunens frie skjønn å vurdere. Byggesaksforskriften regulerer hva som skal til for at en søknad er fullstendig. Kommuner som baserer seg på en slik strategi vil dermed operere med svært høy risiko. Fra 1. juli holder det ikke lengre å først se på byggesaken når det er en uke igjen til behandlingsfristen er ute.

Artikkelen er publisert i Estate