Hvem tar regningen – bolig eller næring?

Eierseksjonslovens hovedregel er at felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.  En enkel fordelingsnøkkel er ikke alltid like treffsikker og rettferdig når sameiet består av to ulike “brukergrupper”. En fordeling etter eierbrøk kan fremstå ryddig på papiret, men bør typisk unngås som hovedmodell i blandede bolig og næringssameier. Årsaken er at eierbrøk ofte reflekterer størrelse og eventuelt verdi, men sier lite om hvilke kostnader som faktisk skapes, eller hvem som har nytte av et bestemt fellestiltak. Dersom kostnader fordeles på en måte som oppleves vilkårlig eller urimelig, øker risikoen for vedvarende konflikter, svekket betalingsvilje og vanskeligere beslutningsprosesser i sameiet.

I et slikt kombinasjonssameie vil enkelte kostnader være reelt felles for alle, mens andre kostnader har en tydelig tilknytning til enten boligdel eller næringsdel. Dersom alt likevel fordeles etter eierbrøk, kan boligseksjonene ende opp med å betale for tiltak som i hovedsak eller utelukkende er nødvendige for næringsdriften. Næringsseksjonene kan på sin side bli belastet for bolig- og beboerrelaterte tiltak som ikke gir praktisk nytte eller merverdi for næringsseksjonene og brukerne av disse.

En mer treffsikker tilnærming er å skreddersy vedtektene slik at kostnader fordeles etter nytte og tilhørighet. Et slikt skille må i realiteten etableres ved stiftelsen av sameiet. Etter dette tidspunkt vil alle endringer av fordelingen kreve tilslutning fra samtlige seksjonseiere.

I praksis bør vedtektene skille mellom:

• Felleskostnader for hele sameiet, som belastes alle etter en fast modell (som kan være eierbrøk, men også annen fordelingsnøkkel dersom det er mer treffende).
• Boligspesifikke kostnader, som bare belastes boligseksjonene, fordi tiltaket bare tjener boligdelens arealer eller funksjoner.
• Næringsspesifikke kostnader, som bare belastes næringsseksjonene, fordi tiltaket bare tjener næringsdelens arealer eller behov.

 

Vedtektene bør også beskrive hvordan styret eller årsmøtet praktisk skal klassifisere nye kostnader, og hvordan gråsoner håndteres. Et nøkternt utgangspunkt er at kostnader til fellestiltak ikke skal belastes næring eller bolig dersom det aktuelle arealet eller tiltaket kun tjener næring eller kun tjener bolig.

Eksempel på uheldig fordeling etter eierbrøk er tilfeller der Sameiet oppgraderer ventilasjon og avtrekk knyttet til restaurantdrift i næringsdelen – eller oppgraderer heisen i oppgangen til boligene. Kostnaden føres som “felleskostnad” og fordeles etter eierbrøk. Resultatet for restuarantventilasjonen blir at boligseksjonene betaler en andel av et tiltak som i realiteten er drevet frem av næringsaktivitet, og som ikke forbedrer boligdelens funksjon, og det motsatte blir tilfellet for boligheisen. Slike saker skaper lett inntrykk av kryssubsidiering.

Et eksempel på en mer treffsikker vedtektsbasert fordeling etter nytte/tilhørighet er vedtektene deler kostnader i tre “kostnadskurver”: (a) felles, (b) bolig, (c) næring. Oppgradering av lekeplass, beplantning og belysning i et skjermet boliggårdsrom belastes kun boligkurven. Ombygging av varemottak, ekstra renhold i næringskorridor og adgangskontroll til næringsarealer belastes kun næringskurven. Kostnader til felles bygningskropp, forsikring og grunnleggende drift føres i felleskurven. Slik betaler hver gruppe for det den faktisk bruker og har nytte av.

I sameier med både bolig og næring bør målet være en kostnadsfordeling som oppleves saklig, etterprøvbar og stabil over tid. Vedtektsmessig tilpasning skal redusere feilbelastning mellom bolig og næring ved å allokere kostnader etter nytte og tilhørighet, samtidig som reelt felles kostnader fortsatt håndteres samlet.

Det er vår erfaring at fokus på dette allerede på etableringstidspunktet utgjør en merverdi for både utbygger og senere eiere av de seksjonene. Det vil alle parter i realiteten tjene på.

Artikkelen ble først publisert i Finansavisen.