Turbulent eiendomsmarked – hva skjer?

Eiendomsmarkedet er stadig på folks lepper for tiden. Og det er kanskje ikke så rart. For hva skjer på dette området nå, egentlig? Store byggeprosjekter kanselleres, byggekostnadene øker, og begrepene «renteheving» og «råvaremangel» blir mer og mer kjent for den alminnelige personen i gata. Hva som kommer til å skje i årene fremover kan ingen spå sikkert – naturlig nok. Likevel vil vi her gi en liten oversikt over dagens eiendomsmarked, basert på ferske tall fra Boligprodusentenes Forening.

Nedgang i oppføringen av nye boliger

Salget av nye boliger har vært på nedadgående kurs siden juli 2021, og lite tilsier at denne trenden er i ferd med å snu. Tall fra Boligprodusentenes forening viser faktisk at vi i dag opplever det laveste salget av nye boliger siden finanskrisen i 2008 og 2009. De tolv siste månedene har salget av nye eneboliger falt med 28 prosent, småhus med 36 prosent, og leiligheter med 10 prosent. Nedgangen det siste året er dermed på 20 prosent, med totalt 22 391 solgte boenheter – mot totalt 28 142 solgte boenheter samme periode året før, ifølge Boligprodusentenes forening. I hovedstaden ser vi en endring på hele 41 prosent nedgang de siste 12 måneder. Men hva skjuler seg bak disse tallene? Man kan spørre seg om den nye Småhusplanen for Oslo – som blir tema senere i teksten – har betydning for nedgangen i salg og igangsettelser.

En rekke grunner kan forklare at igangsettingen av nye boenheter fortsetter å falle. En viktig årsak på byggebransjens side er at kostnadene for sentrale byggevarer i dag er historisk høye. Økte priser på materialer står bak mesteparten av denne prisoppgangen. Utviklingen i energiprisen som vi har sett de siste månedene, hjelper neppe på. Kort oppsummert er de aller fleste nødvendighetsvarer blitt betydelig dyrere. Samtidig har boligkundene på sin side fått redusert kjøpekraft - blant annet grunnet høye renter, inflasjon i markedet, og at bankene generelt er mer restriktive med boliglån nå enn de var tidligere. Den totale usikkerheten i markedet som følge av prisveksten på byggevarer og uforutsigbarheten knyttet til levering av varer i forbindelse med krigen i Ukraina, kan lede til utsettelser i oppføringen av flere prosjekter. Dette vil i sin tur igjen gjøre det mindre attraktivt for boligkjøperne å binde seg til et slikt prosjekt. Sammenhengene er mange. Når færre kjøper nye boliger får dessuten de boligproduserende bedriftene mindre å gjøre, noe som kan sette en rekke arbeidstakere i risiko for oppsigelse.

Ulikheter mellom storby og distrikt

Mens det i distrikt-Norge jevnt over er lav igangsetting av nye boliger, oppføres det flest nye leiligheter i byområder, men få eneboliger og småhus. Særlig i Akershus blir en del leilighetsprosjekter igangsatt, mens det i Oslo er relativt lav aktivitet også på denne fronten. Dette til tross for at Boligprodusentene og Prognosesenteret anslår en underdekning av boliger i Oslo, og en overdekning i Akershus.

Den såkalte "Småhusplanen" kommer inn som en relevant faktor i denne forbindelse. Småhusplanen ble innført i 1997 som en bevisst strategi for å øke konsentrasjonen av boliger i områder med god kollektivdekning, og for å bevare småhusområdenes spesielle arkitektoniske og miljømessige kvaliteter. Omtrent 28 000 eiendommer i Oslo inngår i områdene som omfattes av Småhusplanen, noe som dekker rundt 16 prosent av Oslos byggesone. Planen har som kjent høstet en god del kritikk – både for å være for streng, og for slepphendt. Sistnevnte knytter seg til opplevelsen av at det bygges for mye, for tett, og uten hensyn til strøkets karakter – typisk når det rives én enebolig og bygges fem nye generiske småhus tett i tett.

Mange ble likevel – mildt sagt – overrasket da Plan- og bygningsetaten i april i år fattet vedtak om midlertidig forbud mot byggetiltak i områdene som omfattes av Småhusplanen i Oslo. Omtrent over natten kom det på agendaen at utnyttelsen i småhusområdet skulle reduseres med minst 46 prosent. Dette vil utgjøre en kraftig innstramming. Dersom småhusplanen vedtas av bystyret, vil resultatet antagelig bli mange tusen færre boliger i Oslo. Aftenposten anslår i en tidligere artikkel at innstramningen i Småhusplanen vil føre til at det nå kan bygges ca. 2500 færre boliger enn det kunne før det nye forslaget kom.[1] Dette anslaget fremstår imidlertid konservativt, og det reelle antallet færre boliger er antagelig langt høyere. Vi står derfor overfor en situasjon der tilbudet forblir lavt, mens etterspørselen øker. Man trenger ikke særlig kunnskap innenfor det samfunnsøkonomiske feltet for å forstå at en slik utvikling betyr dyrere boliger for boligkjøperne. Les gjerne vår tidligere artikkel på området her. Dette gjør at mange ser seg nødt til å flytte ut av byen. Flere, særlig barnefamilier som ønsker seg en liten hageflekk, bosetter seg derfor i nabokommuner som Asker, Lillestrøm, Nittedal, Lørenskog, Frogn og Nordre Follo.

Interessant nok virker forslaget til ny Småhusplan i Oslo å ha sine smitteeffekter. Det er nemlig småhusplanen i Oslo som har satt standarden også for småhusplaner i flere andre kommuner i Osloregionen. Bærum kommune vedtok for eksempel i august i år et bygge- og deleforbud frem til kommuneplanbehandlingen våren 2023. Dermed får nok eplehagene også i Bærum et større vern. Så langt er det uklart hva som vil skje i Asker, men kommuneplanen i Asker legger opp til 20 prosent BYA (bebygd areal/bygningens fotavtrykk over bakken) – noe som i utgangspunktet er lavere utnyttelse enn slik det var i Oslo tidligere.

Eiendomsmarkedet fremover

Lite tilsier at renten skal ned med det første. Finanstilsynet har nå ute på høring et forslag om endringer i gjeldende utlånsforskrift. Det foreslås her å ytterligere stramme inn på kravene for å få boliglån, noe Tilsynet begrunner med at det etter deres vurdering nå er økt risiko for finansiell ustabilitet sammenlignet med situasjonen da dagens utlånsforskrift ble fastsatt. Dermed mener Tilsynet at hensynet til finansiell stabilitet tilsier at det fortsatt settes rammer for bankenes utlånspraksis, og at kravene i gjeldende forskrift strammes noe inn for å motvirke oppbyggingen av gjeld i sårbare husholdninger.[2] Dette vil innebære en nokså stor innstramning i muligheten til å få lån. Særlig kan dette gå utover førstegangskjøperne, som fort blir avhengige av å ha velstående foreldre som kan bidra med å skyte inn egenkapital.

Et negativt skifte i tilbudskurven sammenholdt med høyere rente og strammere vilkår for lån gjør at boligdrømmen blir fjernere for mange. Det vil igjen føre til at alternative veier inn i boligmarkedet blir vanligere. For eksempel kan vi forvente å se mer av såkalte «leie til eie»-løsninger fremover. Det finnes flere ulike modeller for dette, men en typisk løsning er at man kjøper halve boligen, eller mer, og bor i hele – mens man får anledning til å gradvis kjøpe resten av boligen. Da trenger man i første omgang «kun» egenkapital for den andelen av boligen man kjøper, noe som på sikt kan gjøre at flere får mulighet til å eie sin egen bolig.

I september 2022 sank boligprisene i Norge med 2,2 prosent, og 0,6 prosent korrigert for sesongvariasjoner.[3] Fallet må sees i sammenheng med lang tids opptur i boligmarkedet. Samtidig kan det nettopp være en indikasjon på at renteøkningene begynner å virke, og det kan tenkes at økte renter vil prege utviklingen av boligprisene i tiden fremover.

Til tross for det som for noen kan virke som dyster statistikk i et turbulent marked, er det også mye som peker i retning av at eiendom fremdeles er en trygg investering. Siden 1993 har det faktisk kun vært ett år med negativ utvikling i eiendomsmarkedet, nemlig 2008 - som jo var et spesielt år preget av en omfattende krise i verdens finansmarked. (Merk at det i 2008 faktisk var en positiv utvikling for eneboliger – de steg med 0,8 prosent.) Om dagens fallende boligpriser er et resultat av naturlige korreksjoner eller utgjør starten på en mer alvorlig og langvarig nedgang i markedet, gjenstår å se. Det er likevel verdt å ha i mente at eiendomsmarkedet, historisk sett, holder seg forbausende stabilt.

Uansett gjør dagens situasjon at det er ekstra stor spenning knyttet til hva Norges Bank vil komme med 3. november, når sentralbanksjefen offentliggjør ny rentebeslutning. Dersom Norges Bank kun øker renten med 0,25 prosentpoeng i denne omgang, kan det forstås som et signal om at rentebanen stabiliseres, noe som kan bidra til å redusere boligkjøpernes tilsynelatende voksende usikkerhet.  

*) Artikkelen er basert på innhold fra frokostseminar 25. oktober 2022

[1] https://www.aftenposten.no/oslo/i/8QAXBW/strammer-kraftig-inn-paa-smaahusplanen

[2]https://www.finanstilsynet.no/nyhetsarkiv/pressemeldinger/2022/finanstilsynet-foreslar-endringer-i-utlansforskriften/

[3] https://eiendomnorge.no/nyheter/kraftig-fall-i-boligprisene-i-september-article2308-919.html