Hva skjer når leietager går konkurs?

Når et selskap går konkurs vil konkursboet sjelden tre inn i leieforholdet, men dersom virksomheten i det konkursrammede selskapet kan selges, er det likevel ofte aktuelt å overføre leiekontrakten til kjøperen. Som utleier i en konkurs er det derfor viktig å vite hvordan man best håndterer situasjonen overfor det konkursrammede selskapet, konkursboet og eventuell ny leietager.

Ved konkursåpning må konkursboet vurdere om det skal tre inn i konkursskyldnerens leieavtale(r) eller ikke. Til forskjell fra andre avtaleforhold som konkursskyldner er part i, trer konkursboet automatisk inn i et leieforhold knyttet til eiendom, med mindre konkursboet melder såkalt «ikke-inntreden» i leieforholdet. Konkursboet kan benytte leieobjektet i inntil fire uker, før slik melding om ikke-inntreden gis, men må betale dagsleie for den perioden konkursboet disponerer lokalene.

Dersom konkursboet velger å tre inn i leieavtalen, overtar konkursboet leietakers posisjon og påtar seg ansvar for løpende leiebetaling i henhold til leieavtalen. Konkursboet kan imidlertid også velge å ikke tre inn i leieforholdet, uten hensyn til ordinær oppsigelsestid, og kan avslutte leieavtalen med umiddelbar virkning.

Bostyrer vil ofte tidlig kontakte utleier med anmodning om vederlagsfri bruk av lokalene i en kort periode, slik at konkursboet kan vurdere inntreden i leieavtalen, eller alternativt om de eiendeler som måtte befinne seg i lokalet skal realiseres eller ikke.

Utleier har ingen plikt til å samtykke til slik vederlagsfri bruk, og kan kreve ordinær dagsleie så lenge konkursboet disponerer lokalene. I en del tilfeller kan det imidlertid være i utleiers interesse å akseptere vederlagsfri bruk, særlig dersom dette kan legge til rette for salg av virksomheten til ny leietaker, med den konsekvens at utleier slipper å finne en ny leietaker, og at lokalene blir stående tomme for en periode.

Selv om konkursboet ikke selger virksomheten, inkludert leieavtalen, kan det være gunstig for utleier at konkursboet gis vederlagsfri bruk. Boet får da anledning til å selge ut varelager og driftsmidler, noe som ofte vil innebære at opprydningsjobben i lokalene blir redusert – en jobb som oftest havner hos utleier.

Dersom konkursboet beslutter å melde ikke-inntreden i leieforholdet, gjelder ikke den avtalefestede oppsigelsestiden. Utleier vil motta meldingen om ikke-inntreden innen fire uker etter konkursåpning, og kan ikke kreve leie fra konkursboet for perioden som ellers ville utgjort oppsigelsestiden. Tapt husleie for perioden før og etter konkursåpning må meldes som et alminnelig krav i konkursboet, og vil kunne motta dividende på lik linje som andre ordinære kreditorer.

Dersom konkursboet beslutter å tre inn i avtalen, er konkursboet bundet av denne på samme vilkår som konkursskyldneren var. Dersom konkursboet heller velger å disponere lokalene i fireukersperioden etter konkursåpning, må boet som nevnt dekke leiekostnadene dag for dag. Dette vil ofte være aktuelt dersom det fremstår sannsynlig at konkursboet vil klare å selge virksomheten, gjerne som et «goingconcern». Leietakerposisjonen vil normalt være avgjørende for kjøper, slik at de kan fortsette driften i de samme lokalene. Boet har i disse tilfellene rett til å overdra leieavtalen til kjøper.

Utleiers mulighet til å motsette seg overdragelse av leieavtalen til en ny leietaker er i utgangspunktet nokså begrenset. Utleier kan bare motsette seg overdragelsen dersom det foreligger «saklig grunn», og det må være forhold ved den nye leietakeren som gir grunnlag for avslaget. Eksempler kan være dokumentert dårlig betalingsevne eller negativ historikk som leietager. At utleier for eksempel ønsker å bruke lokalene til noe annet, eller at forrige leietaker har misligholdt avtalen før konkursåpning, er derimot ikke relevant. Avtalebestemmelser om at leieavtalen ikke kan overdras, vil ikke være bindende for konkursboet.

Resultatet er at utleier som hovedregel må akseptere den nye leietageren, og er bundetavleieavtalens vilkår. Utleier kan naturligvis velge å ikke fornye leiekontrakten den dagen den utløper, eller si opp ny leietaker, men er da bundet av oppsigelsesbegrensningene i leieavtalen.Ofte vil imidlertid utleier kunne være tjent med at det kommer en ny leietager inn, uten opphold i leieforholdet, og det er heller ikke uvanlig at de to nye partene inngår en ny leiekontrakt, på nye vilkår. En konkurs hos leietager trenger derfor ikke nødvendigvis å være utelukkende negativt for utleier.

Artikkelen er publisert i Finansavisen.