Småhusplanen – hva nå?

Oslo kommune vedtok 1. juni 2022 et midlertidig forbud mot tiltak for hele planområdet S-4220 (småhusplanen). Byutviklingsutvalget opphevet senere det midlertidige forbudet for en åtte ukers periode i februar 2023, den såkalte «amnestiperioden». Denne perioden var over 12. april 2023. Siden da har det, med noen få unntak, vært full stans i byggeaktivitet for om lag 28 000 eiendommer i Oslo kommune.

Både Oslo kommune og departementet har uttalt at det gjeldende byggeforbudet i småhusområdene skal vare frem til sommeren 2026, til tross for at innsigelsen fra NVE, om manglende utredning av flom og skredfare i forbindelse med reguleringsplanen er tatt til følge. Dette standpunktet stiller vi imidlertid spørsmål ved. Etter vår vurdering har ikke kommunen hjemmel i plan- og bygningsloven kapittel 13 til å opprettholde det eksisterende midlertidige forbudet mot tiltak i småhusområdene.

Plan- og bygningsloven § 13-1 gir kommunen adgang til å nedlegge et midlertidig forbud mot tiltak i områder hvor det anses nødvendig å gjennomføre en ny regulering. I henhold til § 13-2 kan et slikt inngripende tiltak, som et byggeforbud er, som hovedregel ikke ha lengre varighet enn fire år – uavhengig av om planspørsmålet er avklart eller ikke. Det fremgår likevel tydelig av lovteksten at forbudet faller bort når planspørsmålet er avklart.

Ved innsigelsessaker er det Kommunal- og distriktsdepartementet som treffer det endelige planvedtaket, jf. pbl. § 12-13 andre ledd. Departementets vedtak kan ikke påklages. Det finnes tre mulige utfall av departementets behandling: i) planforslaget godkjennes, ii) planforslaget godkjennes ikke, eller iii) planforslaget godkjennes med endringer.

Av departementets vedtak av 14. oktober fremgår det klart at ny reguleringsplan for småhusområdene ikke ble godkjent.

Departementets vedtak må derfor tolkes som en avklaring av planspørsmålet, særlig siden konklusjonen er at innsigelsen tas til følge og at ny småhusplan ikke godkjennes. Dersom Oslo kommune ønsker å vedta en ny småhusplan, må de gjøre en grundig vurdering av flom- og skredfare på plannivå – dette kan ikke overlates til behandling i selve byggesaken. Dette arbeidet, sett i lys av planens omfang, er ifølge kommunen selv ikke praktisk gjennomførbart. Uansett må kommunen, dersom de ønsker å forsøke dette, starte en ny planprosess med tilhørende høringer.

Når det er sagt, er har videre Oslo kommune ingen plikt til å sette i gang en ny planprosess som følge av departementets vedtak. De kan opprettholde status quo.

Vi mener derfor at det er gode holdepunkter for å si at eksisterende midlertidig forbud mot tiltak er opphørt, og at den gamle småhusplanen, S-4220, igjen gjelder for småhusområdene.

Det betyr likevel ikke at det er rett frem å bygge. Plankravet slik det fremgår av gjeldende kommuneplan, og lovens plankrav, vil kunne bli utfordret i prosessen videre – særlig hvis det er tale om større tiltak og utbygginger. Spørsmålet om anledning til å legge ned et nytt midlertidig forbud i småhusområdene kan også fort komme på spissen. Her ligger det mange ubesvarte spørsmål fremover.

Med departementets vedtak er ballen igjen hos Oslos politikere for å avgjøre den videre veien for småhusområdene – og de har mange krevende og ubesvarte spørsmål foran seg.

Realiteten er likevel at Oslos politikere nå risikerer å bli sittende  i lang tid med en reguleringsplan for 28 000 eiendommer som de ikke vil ha - og som de heller ikke får erstattet eller kvittet seg med på en enkel måte. Det kan hende de vil forsøke å nedlegge et nytt midlertidig forbud mot tiltak. Det er likevel ikke helt rett frem, da man som et klart utgangspunkt ikke kan legge ned et nytt forbud mot tiltak for samme forhold. Et alternativ er også å vedta småhusplanen som en områderegulering. Det er likevel heller ikke helt rett frem.

Resultatet er uansett at man i en periode fremover risikerer at utbyggere har rettskrav til å bygge på en gammel reguleringsplan med vesentlig høyere utnyttelse – i strid med Oslo kommunens ønskede utvikling av byens småhusområder.

Enkelt kan vi derfor konkludere med at siste ord i «Sagaen om småhusplanen» ikke er sagt.

Artikkelen ble først publisert i Finansavisen.