Høyesterett klargjør regler om overtakelse i byggekontrakter

Byggekontrakter reguleres ofte av Norsk Standard-kontrakter, hvor utgangspunktet er at overtakelse skjer ved formell overtakelsesforretning – en felles befaring der partene gjennomgår kontraktsarbeidet, avklarer om det kan overtas, og normalt protokollfører eventuelle mangler og/eller gjenstående arbeid.

Overtakelse markerer et helt sentralt skjæringspunkt, og får direkte betydning for en rekke rettsvirkninger, inkludert opphør av dagmulkt, starten på reklamasjonsfrister og frist for å sende sluttoppstilling. Nettopp derfor er tidspunkt for overtakelse av kontraktsarbeidet, av stor prinsipiell og praktisk betydning.

Tvisten i Høyesterett oppstod i kjølvannet av sluttoppgjørstvist mellom Tesliåsen AS og BVT Entreprenør AS om opparbeidelse av gang- og sykkelvei i Trondheim. Kontrakten var basert på NS 8406 «Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt».

Sluttfristen ble forlenget til 10. juni 2022. Under arbeidene oppdaget entreprenøren at massene i traseen var langt større enn forutsatt, noe som førte til flere endringskrav og forsinkelser i prosjektet.

Den 31. mai 2022 gjennomførte partene en felles befaring av anlegget. Anlegget var i hovedsak ferdig og mer eller mindre tatt i bruk som gang- og sykkelvei. Det ble ikke holdt formell overtakelsesforretning før sluttfristen. Først 24. november 2022 innkalte entreprenøren til overtakelse, som ble gjennomført 2. desember, uten at byggherren møtte.

Høyesterett tok utgangspunkt i NS 8406 punkt 24.1, hvor det fremgår at kontraktsarbeidet overtas ved overtakelsesforretning. Etter Høyesteretts syn innebærer både ordlyden i bestemmelsen, kontraktens system, formålet med overtakelsesforretning og standardens utvikling gjennom de siste tiårene – at overtakelse som hovedregel skjer ved formell overtakelsesforretning, ikke ved faktisk bruk eller fordi arbeidene fremstår ferdige.

Retten la særlig vekt på behovet for notoritet, altså klarhet og etterprøvbarhet i forhold til overtakelsestidspunktet. Overtakelse utløser viktige rettsvirkninger, og det må derfor være klart og etterprøvbart når overtakelse skjer, hva som overtas, og hvilke arbeider som eventuelt gjenstår.

Tidligere versjoner av Norske Standard-kontrakter har tillatt overtakelse ved bruk, som en nødløsning. Dette har imidlertid blitt fjernet i nyere versjoner, og Høyesterett tolket dette som et tydelig uttrykk for at overtakelsesforretning har blitt ansett som den absolutte løsningen.

Høyesterett viste også til at standardene regulerer urettmessig bruk før overtakelse, som mislighold. Dette taler mot at bruk i seg selv kan innebære overtakelse.

Høyesterett konkluderte med at overtakelsesforretning var den eneste løsningen for overtakelse etter standarden, og at det heller ikke var grunnlag for å supplere standarden med ulovfestede regler om bruksovertakelse.

Byggherren fikk heller ikke medhold i at partene hadde avtalt tidligere overtakelse. Høyesterett understreket at den som påstår en slik tilleggsavtale, må bevise den. Verken befaringen 31. mai 2022 eller den senere korrespondansen ga tilstrekkelige holdepunkter for at partene hadde avtalt å likestille ferdigstillelse eller gjennomført befaring, med overtakelse.

I forbrukerforhold stiller det seg litt annerledes. Dette ettersom byggekontraktene i forbrukerforhold reguleres av bustadsoppføringsloven. Hovedregelen er overtakelse ved overtakelsesforretning. I tillegg tillates det overtakelse ved brukstakelse. For overtakelse ved brukstakelse må to vilkår være oppfylt. Boligen må i) være fullført og uten mangler, og ii) forbrukeren må ha flyttet inn og bruke boligen som bolig. Det er ikke tilstrekkelig at forbrukeren har tatt over ansvaret for boligen, for eksempel for å utføre en del av arbeidet selv.

Krav om notoritet er like relevant ved overtakelse i forbrukerforhold. Også der er det viktig at det finnes et klart og dokumentert tidspunkt for når risiko går over, når frister begynner å løpe, og hvilke mangler eller gjenstående arbeider som ble påpekt ved overtakelsen. En grundig overtakelsesprotokoll gir både forbruker og entreprenør et bedre bevisgrunnlag dersom det senere oppstår uenighet.

Dommen gir en viktig praktisk avklaring: Når kontrakten bygger på standard kontrakter (NS 8406, 8405, 8407 eller lignende), kan ikke partene uten videre legge til grunn at ferdigstillelse, bruk eller en uformelle befaringer utløser de rettsvirkningene som ellers følger av overtakelse ved overtakelsesforretning. Høyesterett åpner imidlertid for at aktørene kan avtale avvikende løsninger, også etter kontraktsinngåelsen. Men en slik avtale må kunne bevises. I praksis bør en avtale om tidligere overtakelse derfor være skriftlig, klar og presis.

Artikkelen ble først publisert i Finansavisen.