Ansvar for betaling av dokumentavgift ved tinglysing

Ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel som eier til fast eiendom, er hovedregelen at det skal betales dokumentavgift. Avgiftsgrunnlaget er i utgangspunktet 2,5 % av salgsverdien til eiendommen på tidspunktet for tinglysing, og kan utgjøre betydelige beløp. Advokatfirma, meglerforetak, og andre som har bevilling til å drive eiendomsmegling mv. bistår ofte partene i eiendomstransaksjoner med overføring av grunnbokshjemmel. Men kan slik bistand medføre at foretakene blir ansvarlig for at dokumentavgiften faktisk blir betalt?

 

Hvem er ansvarlig for at dokumentavgift blir betalt?

Etter dokumentavgiftslovens § 6 er både erververen av grunnbokshjemmelen og meglerforetak/advokater som bistår med:

1) utferdigelse og tinglysing av skjøte
2) utferdigelse og eventuell tinglysing av andre dokumenter som har sammenheng med handelen, og
3) gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret,

ansvarlig for riktig betaling av dokumentavgift, tinglysingsgebyr, tilleggsavgift og renter. Verdt å merke seg er at meglerforetaket (eller andre som har bevilling til å drive eiendomsmegling) blir ansvarlig for betaling av dokumentavgift, selv om noen andre enn meglerforetaket har sendt inn skjøtet. Det er tilstrekkelig å ha bistått med én av de tre oppgavene som er opplistet ovenfor.

For å unngå risiko for å måtte bære kostnadene til dokumentavgift, bør meglerforetak derfor alltid kreve at det innbetales et beløp til dekning av dokumentavgift og tinglysingsgebyrer til meglers klientkonto. Skjøtet kan deretter sendes til tinglysing.

Andre som sender inn skjøte til tinglysing på vegne av erververen er også solidarisk ansvarlig for å betale dokumentavgift. I slike tilfeller er imidlertid ansvaret betinget av at vedkommende faktisk sender inn skjøtet.

 

Ansvar for avgift beregnet av feilaktig grunnlag

I noen tilfeller kan det vise seg at dokumentavgift er beregnet av feil grunnlag. I slike tilfeller kan avgiftsmyndighetene kreve etterberegnet avgift i henhold til dokumentavgiftsloven § 6. Erverver og meglerforetak er solidarisk ansvarlig, også for betaling av etterberegnet avgift.

Ansvar for etterberegnet avgift for andre enn erververen av grunnbokshjemmelen er likevel begrenset til de tilfeller hvor vedkommende «visste eller burde visst at opplysningene for fastsettelsen av avgiften var mangelfulle eller feilaktige». I disse tilfellene kan det også ilegges tilleggsavgift, som i seg selv kan bli betydelig, jf. dokumentavgiftslovens § 4:

«Har en avgiftspliktig eller noen som har handlet på dennes vegne forsettlig eller grovt uaktsomt gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger som har eller kunne ha ført til unndragelse av avgift, kan departementet pålegge tilleggsavgift med inntil det dobbelte, i gjentakelsestilfelle det firedobbelte, av det pliktige avgiftsbeløp.»

Kravet til aktsomhet for meglerforetak er uansett strengt. Har meglerforetaket grunn til å tro at det som oppgis som avgiftsgrunnlag er feil, bør foretaket være svært varsomme med å medvirke til overskjøting.

Bruk av blancoskjøte som praktisk eksempel

Et praktisk eksempel hvor meglerforetaket bør utvise varsomhet, er bruk av såkalte blancoskjøter (skjøtet er signert av selger, men felt for kjøper står åpent for senere utfylling og tinglysing). Bruk av blancoskjøte medfører risiko for kjøper, men det er ofte legitime årsaker til at kjøper ikke ønsker overskjøting av eiendommen.

Meglerforetak bistår ofte med utarbeiding av blancoskjøter, men har ikke nødvendigvis kontroll på når overskjøting vil finne sted. I mange tilfeller har salgsverdien på eiendommen steget når overskjøting finner sted. Meglerforetaket bør dermed være varsom med å oppgi salgsverdi i blancoskjøtet, og bør ikke føre opp meglerforetaket som innsender av skjøtet.

Dokumentavgift skal beregnes av eiendommens verdi på tidspunktet for tinglysning, og altså ikke av den verdi eiendommen hadde da avtale om kjøp ble inngått, f eks. Dersom meglerforetak eller andre skal bistå med å sende inn blancoskjøter til tinglysning, bør det altså foretas en kontroll av om det dokumentavgiftsgrunnlag som oppgis i skjøtet er korrekt.