Endringer i eierseksjonsloven

Den nye loven inneholder positive endringer for forbrukere, og gir bedre trygghet gjennom blant annet en bedre samkjøring mellom seksjonering og plan- og bygningsloven. Videre får utbyggere mer fleksible og forutsigbare rammevilkår.

Den nye loven innfører ny systematikk og flere nye begreper. Ettersom enkelte lovendringer medfører behov for endringer av eldre vedtekter, kan det være hensiktsmessig at man samtidig tilpasser vedtektene til ny terminologi. Merk at vedtekter som er i strid med loven, opphører å gjelde 1. januar 2019, jf. lovens overgangsbestemmelser.

Nedenfor følger en gjennomgang av sentrale endringer i loven.

Koblingsregel for bolig

Loven har en ny regel som kobler eierseksjonslovens vilkår for å opprette en boligseksjon mot plan og bygningslovens regler om når det oppstår søknadsplikt for selvstendig boenhet. Bruksenhet som skal seksjoneres til boligseksjon, må være godkjent som boenhet etter plan- og bygningsloven. Med denne regelen skal det ikke lenger være mulig å opprette boligseksjoner det ikke er lov å bo i. 

 

Seksjoneringstidspunktet er flyttet frem

Tidligere kunne man ikke seksjonere et planlagt bygg før kommunen hadde gitt igangsettingstillatelse. Ved seksjonering av bestående bygg måtte bruksenhetene være ferdig utbygd. Det sene tidspunktet for seksjonering skapte utfordringer for utbyggere som hadde behov for å finansiere byggeprosjektet på et tidlig tidspunkt. 

Etter ny lov kan både bestående og planlagte bygg seksjoneres når det foreligger rammetillatelse. Endringen medfører at man får etablert eiendommen som et panteobjekt på et tidligere tidspunkt.

Seksjonering før det foreligger igangsettingstillatelse øker risikoen for avvik mellom seksjonert og ferdig oppført bygg. Det er derfor innført en rett for kommunen til å kreve reseksjonering dersom det foreligger avvik av betydning mellom seksjonerte og ferdige bruksenheter.   

Det kreves fortsatt igangsettingstillatelse for seksjonering av anleggseiendom. Igangsettingstillatelse må foreligge for selve bygningsmassen, hvilket innebærer at igangsettingstillatelse for utgraving av byggegrop ikke vil være tilstrekkelig. 

 

Organisering av parkeringsareal

Loven har ny bestemmelse om organisering av parkeringsarealer i eierseksjonssameier. Regelen innebærer at kommunen kun skal kontrollere at det er avsatt tilstrekkelig areal for å sikre det antall parkeringsplasser som følger av byggetillatelse. Kommunen skal ikke lenger vurdere hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres, og kan heller ikke bestemme at parkeringsarealer skal seksjoneres som fellesareal.

Utbygger gis med dette økt fleksibilitet, og står fritt til å seksjonere parkeringsareal som fellesareal, næringsseksjon, tilleggsdeler eller en egen anleggseiendom. 

 

Parkering for personer med nedsatt funksjonsevne

Loven har også en ny bestemmelse som skal sikre at parkeringsplasser opparbeidet for personer med nedsatt funksjonsevne gjøres tilgjengelig for disse personene. Sameiet må i vedtektene, gjennom bytteordning eller liknende, sike at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til en tilrettelagt plass. 

Bytteordningen innebærer at seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en seksjonseier uten slikt behov å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder kun for seksjonseiere som allerede disponerer parkeringsplass i sameiet. 

For sameier med vedtekter opprettet etter gammel lov, medfører bestemmelsen at det må skje vedtektsendring i løpet av 2018.  

 

Ladepunkt for el-/hybridbil

En ytterligere endring innebærer at seksjonseier, med styrets samtykke, kan anlegge ladepunkt for el-/hybridbil i tilknytning parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder henvist fra styret. Styret kan bare kan nekte dersom det foreligger saklig grunn, altså helt spesielle grunner som taler mot det ladepunkt seksjonseieren vil etablere. Saklig grunn kan for eksempel være begrenset kapasitet på sameiets el anlegg.

 

Klarere regler om langvarig bruksrett til fellesarealer

Tidligere åpnet loven for at sameiets vedtekter kunne bestemme at en sameier skulle ha midlertidigenerett til å benytte bestemte deler av fellesarealene. Det har imidlertid vært uklart hvor langvarig en slik midlertidig enerett kunne være. For boligsameierer varigheten av en slik midlertidig enerett nå begrenset til 30 år. Denne begrensningen omfatter også allerede etablerte vedtektsfestede bruksretter. For nærings- og kombinerte sameieråpnes imidlertid for at to eller flere seksjonseiere kan gis en felles bruksrett i mer enn 30 år, eller uten tidsbegrensning. Dette kan være særlig praktisk i kombinerte sameier, der eksempelvis deler av utearealet forbeholdes enten bolig- eller næringsseksjonene. 

 

Kjøperett for leier av bolig opphevet

Regelen om leietakers kjøperett til 80 % av markedsverdien er nå avviklet. 

 

Øvrige endringer

Ellers kan det være verdt å merke seg at sameiere med bruksrett til bolig i ikke-seksjonert sameie fikk rett til å kreve seksjonering fra 1. juli 2018. I tillegg forenkles kravene til oppmåling av tilleggsdeler noe. Saksbehandlingen i kommunen underlegges også nye regler ved en fastsatt saksbehandlingsfrist, og ny utmåling av gebyret basert på et selvkostprinsipp. Sistnevnte kan potensielt føre til høyere gebyrer. 

 

Ervervsbegrensningen videreføres

Forbudet mot å kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie har vært begrunnet med et ønske om å spre eiendomsretten til seksjonene for å unngå at for stor makt samles på en og samme hånd når beslutninger skal tas. Det har imidlertid vært omdiskutert om regelen har vært egnet til å oppnå formålet, blant annet fordi den har vært relativt enkel å omgå (på lovlig måte). Forbudet ble likevel videreført i ny lov, blant annet på grunn av utfordringer knyttet til press i boligmarkedet. 

Under arbeidet med loven anmodet Stortinget om at regjeringen skulle komme tilbake med lovforslag som sikret at intensjonen med ervervsbegrensningen blir fulgt. Dette forslaget er nå ute på høring, jf. nedenfor.  

 

Forslag om endringer

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har foreslått å stramme inn regelen om ervervsbegrensning, slik at indirekte kjøpav boligseksjoner også rammes.Konsekvensen av dette kan bli at ervervsbegrensningen også vil ramme blant annet kjøp av boligseksjoner gjennom stråmenn eller kjøp av boligseksjoner gjennom erverv av aksjer/ selskapsandeler. Omgåelse ved at samme eier kjøper flere enn to seksjoner via flere selvstendige selskaper vil i så fall bli ulovlig.

Videre foreslår departementet begrensninger i adgangen til å drive kortidsutleie(f. eks. gjennom Airbnb). Forslaget innebærer at adgangen til å drive korttidsutleie begrenses til 90 døgn per år. I høringsnotatet fremgår at «formålet med taket på 90 dager er å begrense hyppig og intensiv korttidsutleie, ikke en seksjonseiers rett til å drive med normal utleievirksomhet.» Forbudet skal ikke gjelde dersom seksjonseier kun leier ut deler av boligen, eller dersom han vederlagsfritt låner ut boligen. 

Per i dag er det rettslige utgangspunktet at en seksjonseier har full råderett over sin seksjon, hvilket også innebærer at han står fritt til å leie ut for kortere eller lengre perioder. Omfattende korttidsutleie kan under omstendighetene rammes av dagens forbud mot bruk som påfører andre seksjonseiere «skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte». Videre vil korttidsutleie av boligseksjoner være ulovlig om utleievirksomheten faller utenfor boligformålet, f. eks. fordi det har karakter av hotellvirksomhet el tilsvarende. Med det nye forslaget vil imidlertid boligeiere og styrer få en enklere og mindre skjønnsmessig regel å forholde seg til.