Når bankens sikkerhet blir usikker

I ytterste konsekvens kan det at bankene tar skritt for å sikre sine engasjementer bety at banken må tiltre sitt pant, og begjære tvangssalg av låntakers bolig. Tvangssalg i dagens eiendomsmarked viser imidlertid at bankens pant ikke alltid gir den sikkerheten som banken trodde den hadde.

Usikker sikkerhet

Ved kredittstillelse vil banker og andre finansinstitusjoner sikre sine låneengasjementer, og dette skjer som regel ved at långiver får pant i låntakers eiendeler, for privatpersoner ofte eiendom. Ved lån til privatpersoner i forbindelse med kjøp av bolig, vil banken eksempelvis alltid sikre seg pant i boligen som sikkerhet for lånet. En bank vil ved vurderingen av sin sikkerhet innberegne en viss margin, og ta høyde for en verdireduksjon i eiendommen, for eksempel som følge av konjunkturer i eiendomsmarkedet.

I enkelte større tvangssalgsprosesser har dagens rentenivå, «dyrtid» og stagnasjon i eiendomsmarkedet vist at eiendommene som tjener som sikkerhet for lånet kan være svært vanskelige å få realisert, i tillegg til at prisen man oppnår under tvangssalget er langt lavere enn antatt markedspris. 

Det er først ved realisasjon av panteobjektet at vi ser den reelle verdien av bankens pant, og erfaringen fra 2023 er at mange eiendommer i praksis likevel ikke ga banken tilfredsstillende sikkerhet. Når panteobjektet er tvangssolgt, og oppnådd pris ikke dekker bankens utestående, må banken enten forsøke å sikre restengasjementet på annet vis, for å unngå å gå på et tap.

Når er det egentlig et «mislighold»?

Banken kan naturlig nok ikke tiltre sitt pant og begjære tvangssalg uten videre. Et minimum må være at låntaker misligholder låneforpliktelsen sin, og ofte over noe tid. Veldig enkelt sagt er det et mislighold når en skyldner ikke overholder en betalingsforpliktelse overfor en fordringshaver. Hva som skal betales og innen hvilken frist, vil normalt fremkomme i den låneavtale som partene har inngått.

Om vi legger til grunn Finanstilsynets utgangspunkt for hva som utgjør et «mislighold», vil dette enten inntreffe der et betalingskrav fra kreditoren har forfalt med mer enn 90 dager, og der beløpet ikke er uvesentlig, eller der det er lite sannsynlig at motparten vil være i stand til å innfri forpliktelsene sine. Den europeiske banktilsynsmyndigheten (EBA) har publisert retningslinjer for hvordan bankene skal identifisere mislighold, og norske banker og kredittforetak er forventet å etterleve disse retningslinjene.

I praksis vil altså Finanstilsynets utgangspunkt, i det aller fleste tilfeller, bety at en låntaker som ikke klarer å betale renter og avdrag i henhold til låneavtalen over en periode på tre måneder, være i mislighold. I løpet av en slik tremånedersperiode må låntaker også forvente at banken allerede har startet forberedelsene av en tvangsinnfordringssak (dette bør de), gjerne ved at låntakeren mottar purringer, betalingsoppfordringer og til slutt et varsel om tvangsinnkreving.

Tvangssalg og «verdiløse» pant

Usikkerheten knyttet til verdien av eiendommen som banken har sikkerhet i, har vist seg særlig tydelig i de større låneengasjementene, der eiendommen(e) banken har fått pant i, ligger i et høyt prissegment. Dersom låntaker misligholder sin betalingsforpliktelse, og misligholdet vedvarer, vil banken vurdere å tiltre sine pant, som i praksis normalt vil innebære å begjære tvangssalg av låntakers eiendom. Vår erfaring er at eiendommens verdi ofte har mye å si for tvangssalgsprosessen, fordi eiendommer med høy verdi kan være svært vanskelig omsettbare i dagens eiendomsmarked.

Dersom banken eksempelvis har pant i en eiendom med en verdi over 30 millioner, har vi sett at antallet mulige kjøpere har sunket betraktelig. Som kjent, betyr få interessenter normalt få bud, og banken kan forvente en langt tøffere salgsprosess. Hvis man i tillegg tar i betraktning at eiendommen selges som et tvangssalgsobjekt av en rettslig oppnevnt medhjelper, er prisen banken kan forvente å oppnå normalt langt under markedsverdi. 

En reduksjon på 20-25 prosent bør ikke komme som noen overraskelse, og i enkelte tilfeller har vi sett at høyeste bud under tvangssalget har vært ned i 65-70 prosent av eiendommens antatte markedsverdi. En slik reduksjon i eiendomsverdien har banken neppe tatt høyde for ved vurderingen av sin pantesikkerhet, og banken kan plutselig stå i fare for å gå på et tap, eller å måtte sikre sitt engasjement på andre måter, for eksempel ved å kreve pant i øvrige eiendeler.

I enkelte tilfeller har vi også sett at eiendommen som er stilt som pantesikkerhet ikke lar seg selge i det hele tatt, eller trenger flere år i markedet før de selges. Dette vil typisk være tilfellet der eiendommen ligger i et «high end»-boligstrøk med svært høye boligpriser. Antallet kjøpere til disse eiendommene er i utgangspunktet få, og har blitt enda færre i dagens eiendomsmarked. Både økonomisk usikkerhet, strengere utlånsregler og utflytting fra Norge har vist seg å gjøre enkelte av disse eiendommene nærmest usalgbare.

Situasjonen kan føre til at bankene enten søker å finne alternative løsninger til tvangssalg, men kan også føre til at privatpersoner sitter igjen med en stor usikret gjeldspost til banken etter at boligen er solgt. Både for banken ogfor den som skylder penger kan det derfor være lurt å søke å finne en løsning før saken har blitt kritisk.

Utsikter til bedring?

Mange tror – eller håper i hvert fall – at vi nådde rentetoppen for denne gang ved den sisterentehevingen i desember 2023. Videre vil mange håpe på at kjøpekraften bedrer seg i 2024, og at boligmarkedet tar seg opp igjen. Og dyrtiden til tross; antallet betalingsmislighold ser ikke ut til å ha skutt i været i 2023, til tross for de mange rentehevingene og økte prisene på drivstoff, elektrisitet, matvarer og mye annet. Utfordringen til bankene gjør seg først tydelig i de tilfellene der mislighold av lånet er et faktum, og panteobjektet må realiseres – gjerne ved bruk av tvangsmidler.

Finanstilsynets rapport om tap og mislighold i banker per 30. september 2023 viser at den samlede misligholdsandelen det siste året har sunket marginalt, mens nivået av betalingsmislighold har økt marginalt det siste året. Det er med andre ord lov for banker og andre finansinstitusjoner å være forsiktig optimistiske, og håpe at antallet betalingsmislighold ikke øker. 

I tillegg, og kanskje vel så viktig, er det lov å håpe at det på boligpant og andre pant som banken har som sikkerhet for sin kredittytelse, beholder sin verdi, og lar seg realisere dersom pantet til slutt må tiltres. I motsatt fall er det fare for at vi vil se stadig flere banker som vil slite med å få full dekning av låneengasjementene sine, dersom låntaker misligholder lånet.

Artikkelen ble publisert i Finansavisen, 20.januar 2024