Prisoverslag i forbrukerentrepriser

Et prisoverslag fra en entreprenør vil for de fleste forbrukere oppleves som et viktig og nødvendig holdepunkt for å kunne estimere kostnadene i et kommende byggeprosjekt. Om prisoverslag er bindende, beror på en konkret vurdering av det avtalte, tilbudet og kommunikasjonen mellom partene.

Det er viktig å skille mellom fastpris, prisoverslag og en uforpliktende prisantydning.

En fastpris innebærer som hovedregel at entreprenøren skal utføre det avtalte arbeidet for den fastsatte summen. At arbeidet viser seg å være mer omfattende eller kostbart enn forventet, er normalt entreprenørens risiko dersom det er gitt en fastpris.

Et prisoverslag er et anslag over hva arbeidet forventes å koste. Ved arbeid på en eksisterende bolig reguleres dette normalt av håndverkertjenesteloven § 32. Etter bestemmelsen kan prisen ikke overstige prisoverslaget vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent, med mindre en annen grense er uttrykkelig avtalt, eller entreprenøren har krav på pristillegg.

Ved oppføring av ny bolig eller fritidsbolig følger en tilsvarende regel av bustadoppføringslova § 41. Også her er hovedregelen at et prisoverslag ikke kan overskride med mer enn 15 prosent.

Har entreprenøren for eksempel gitt et prisoverslag på 200 000 kroner, vil den alminnelige øvre grensen derfor være 230 000 kroner. Overslaget innebærer imidlertid ikke at entreprenøren automatisk har rett til å fakturere 230 000 kroner. Den endelige prisen må fortsatt bygge på det arbeidet som faktisk er utført, og ellers være i samsvar med avtalen og lovens regler.

I en dom fra 2016 (HR-2016-761-A), kom Høyesterett med sentrale avklaringer knyttet til spørsmålet om virkningen av at det gis prisoverslag – både når prisoverslaget anses bindende og rekkevidden av forbrukervernet ved avtaler med entreprenører. Ti år senere står fortsatt denne dommen som sentral, og retningsgivende ved spørsmålet om i hvilke tilfeller priser må anses som bindende prisoverslag.

Høyesterett tok stilling til hvordan en prisinformasjon skulle tolkes, og t la til grunn at formålet med en regulering av situasjoner hvor det gis prisantydninger, er å gi forbrukeren en reell forutsigbarhet for sin økonomiske planlegging. Forbrukeren skal kunne innrette seg etter de prisopplysningene som gis.

Dommen fastslår at prisopplysninger gitt til en forbruker som hovedregel skal anses å være et bindende prisoverslag, med mindre entreprenøren tar et tydelig og utvilsomt forbehold om annet. I tillegg er forbrukervernet styrket betydelig ved at dommen slår fast at det er entreprenøren som har bevisbyrden dersom de mener en prisopplysning kun var en uforpliktende prisantydning.

Det er ingen plikt til å inngi et prisestimat til en forbruker, men likevel en svært vanlig praksis. Kundene ønsker forutsigbarhet, og for å være konkurransedyktige, samt få oppdrag eller salg, vil derfor slike estimater ofte være en svært sentral del av prosessen.

Femtenprosentgrensen er likevel ikke absolutt. Entreprenøren kan blant annet ha krav på tillegg dersom forbrukeren bestiller arbeid som ikke var omfattet av den opprinnelige avtalen. Det samme kan gjelde dersom arbeidet blir dyrere på grunn av forhold på forbrukerens side.

Under oppussings- og rehabiliteringsarbeider kan det også avdekkes skjulte forhold, som råte, fuktskader eller feil ved tidligere konstruksjoner. Entreprenøren får ikke nødvendigvis rett til ethvert pristillegg bare fordi slike forhold oppstår, men det må da vurderes om arbeidet ligger utenfor det opprinnelige oppdraget, om vilkårene for tilleggsarbeid er oppfylt, og om entreprenøren har varslet forbrukeren på riktig måte.

Partene kan dessuten uttrykkelig avtale en annen grense enn 15 prosent. En slik avtale bør være klar. Generelle eller uklare forbehold vil ikke nødvendigvis være tilstrekkelige til å sette lovens vern til side

Dersom det henvises til prisopplysninger, som ikke er ment å binde på noen måte, er det viktig at entreprenøren er tydelig i kommunikasjonen med kunden om dette. Det er ikke nødvendigvis tilstrekkelig å vise til at et tilbud henviser til «prisforslag» eller liknende, dersom det samlet sett ikke fremgår tydelig at prisene ikke kan anses å binde tilbydere på noen måte, og kun er ment som et fullstendig uforpliktende estimat. Det må tas klare forbehold, slik at forbrukeren klart ikke kunne legge angitte priser til grunn som bindende.